Суд ранее установил, что Комиссия не обладает полномочиями выносить решение, касающееся применения принципа равного обращения.
Увеличилась ли арендная плата в вашем районе? Возможно, ваш арендодатель думает о пересмотре арендной платы. Однако вы должны согласиться только в том случае, если пересмотр справедлив.
Письмо от арендодателя? Когда предстоит повышение арендной платы, настроение тех, кто это касается, часто сначала притупляется. Не было никакого ремонта заранее, и таких пунктов, кажется, нет в договоре аренды. Тем не менее, корректировка арендной платы до местного рыночного уровня может быть законной - при определенных условиях, по крайней мере.
Перед согласием на эту корректировку арендаторы должны тщательно проанализировать, соблюдены ли эти условия. В противном случае они могут не платить повышение арендной платы вообще. Диетмар Вальл из Союза арендаторов Германии дает советы о том, на какие пункты следует обратить внимание.
1. Формальные условия
Повышение арендной платы всегда должно быть передано в письменной форме и быть понятным и ясным. Оно должно упоминать предыдущую и новую арендную плату, а также подробно объяснять, как был рассчитан местный рыночный уровень. Кроме того, повышение арендной платы должно быть обосновано самим арендодателем. Если письмо пришло от юриста или жилищного офиса, а нет оригинального письма от арендодателя, арендаторы могут отказаться от повышения в течение 14 дней.
2. Соблюдение лимита
Арендодатели могут повышать арендную плату только до местного рыночного уровня, то есть до той арендной платы, которая взимается за аналогичные квартиры в городе. Одновременно они должны гарантировать, что арендная плата не вырастет более чем на 20 процентов в течение трех лет. В городах с напряженным рынком жилья - таких как Гамбург, Берлин, Мюнхен, Штутгарт, Кёльн, Дюссельдорф и Франкфурт - применяется лимит в 15 процентов.
3. Время с последнего повышения арендной платы
Как давно было последнее повышение арендной платы? Этот вопрос важен. Между двумя повышениями арендной платы должно пройти не менее 12 месяцев. Новая арендная плата должна взиматься только с 15-го месяца после последнего повышения. Причина: у арендаторов есть период от двух до трех месяцев, чтобы согласиться на повышение - месяц, в который было получено письмо, плюс два месяца.
4. Проверка местного рыночного уровня
Соответствует ли новая арендная плата местному рыночному уровню? Потому что арендодатель должен основывать повышение на этом - либо с помощью индекса арендной платы, трех аналогичных квартир или экспертного заключения. Если есть индекс арендной платы, арендаторы должны проверить, находится ли новая арендная плата в диапазоне, указанном для аналогичных квартир. Если арендодатель ссылается на три аналогичные квартиры, арендаторы должны проверить, являются ли они подобными по расположению, размеру, оборудованию, состоянию и возрасту здания. Союз арендаторов может помочь в оценке.
5. Критерии исключения для индекса или прогрессивной арендной платы
В случае договора об индексе или прогрессивной арендной плате повышение до местного рыночного уровня исключено в течение срока. В этих моделях повышения могут производиться только в соответствии с фиксированной шкалой или на основе согласованного индекса.
После получения письма от арендодателя важно тщательно проанализировать предоставленные условия. Советуя арендаторам по этому поводу, Диетмар Вальл из Союза арендаторов Германии рекомендует сосредоточиться на формальных аспектах уведомления о повышении арендной платы.
Уведомление о повышении арендной платы должно быть написано четко и передано в письменной форме, подробно указывая предыдущую и новую арендную плату, а также обоснование и объяснение того, как был рассчитан местный рыночный уровень.
