Продажа квартиры: что нужно знать арендатору
Когда съемная квартира выставляется на продажу, у арендаторов возникает множество вопросов. Например: Как насчет права первоочередного выкупа? Что еще важно - 5 вопросов и 5 ответов.
Это новость, которая заставляет затронутых ею людей чувствовать себя неловко: арендованную квартиру, в которой вы, возможно, прожили много лет, собираются продать. В такой ситуации многие арендаторы опасаются, что в среднесрочной перспективе их ждет либо повышение арендной платы, либо отказ нового арендодателя от квартиры по причине личного пользования. Мы разъясняем, какие права и обязанности есть у арендаторов в этой ситуации.
Есть ли у меня право преимущественной покупки, если квартира, которую я арендую, будет продана?
Независимо от того, есть ли в договоре аренды пункт о праве преимущественной покупки или нет, арендаторы имеют законное право преимущественной покупки, если владелец хочет преобразовать квартиру в кондоминиум и продать ее третьему лицу.
Если владелец переводит арендатора, то действует следующее: Если арендатор узнал о покупке до того, как владелец передал квартиру покупателю и переход права собственности был внесен в земельную книгу, он все равно может воспользоваться своим правом первого отказа. Если арендатор узнает о продаже только позднее, он может потребовать компенсацию.
Чтобы арендатор мог воспользоваться правом преимущественной покупки, между владельцем квартиры и третьим лицом должен существовать договор купли-продажи. Однако этот договор еще не должен быть подписан. Теперь арендаторы могут заключить этот договор, который уже был согласован. Арендатор должен принять условия, согласованные между продавцом и третьим лицом, включая, например, цену покупки.
Арендаторы должны направить письменное заявление владельцу, если они хотят воспользоваться своим правом первого отказа. На это им дается два месяца с момента получения уведомления о намерении продать квартиру.
"Если хозяин продает квартиру члену семьи или кому-то из своих домочадцев, права первоочередного отказа не существует", - говорит Джулия Вагнер из ассоциации собственников жилья Haus & Grund Deutschland.
Должен ли я пускать потенциальных покупателей в квартиру?
Да, арендаторы должны разрешить потенциальным покупателям осмотреть квартиру. "Однако они могут настоять на том, чтобы их сопровождал хозяин квартиры или хотя бы управляющий", - говорит Вагнер. По ее словам, потенциальные покупатели не имеют права фотографировать жилое пространство.
Со своей стороны, арендодатели должны заблаговременно сообщать о планируемом просмотре. Особенно если речь идет о работающих арендаторах, уведомление обычно должно быть сделано за три-четыре дня, говорит Рольф Янссен, управляющий директор ассоциации по защите прав арендаторов DMB во Франкфурте-на-Майне. Арендодатели должны принимать во внимание рабочее время арендатора.
Если арендатор не может прийти в назначенный день, он должен сделать альтернативные предложения.
Должен ли новый владелец взять меня в качестве арендатора?
Закон гласит, что покупка не означает аренду. В конкретном смысле это означает, что при покупке недвижимости новый владелец также берет на себя договор аренды. Он может расторгнуть договор аренды только в соответствии с общими правилами.
Например, по словам Джулии Вагнер, основанием для расторжения договора может послужить нарушение арендатором своих обязанностей - например, несанкционированное привлечение субарендаторов.
Что делать, если новый владелец хочет въехать сам?
Новый арендодатель может подать уведомление о расторжении договора аренды для личного пользования не ранее чем через три года.
По словам Вагнера, этот срок может достигать десяти лет, если адекватное предложение съемных квартир на приемлемых условиях в муниципалитете или хотя бы его части находится под особой угрозой. В этом случае власти земель могут четко обозначить такие районы. В Берлине, например, действует десятилетний срок блокировки.
Независимо от срока блокировки: какие сроки уведомления применяются?
"В принципе, срок уведомления составляет три месяца, - говорит Янссен. Для арендодателя этот срок увеличивается на три месяца по истечении пяти и восьми лет с момента заключения договора аренды. Таким образом, максимальный срок составляет девять месяцев. "Однако в договоре могут быть оговорены и другие сроки уведомления", - говорит Янссен.
Читайте также:
- Скука - недооцененное повседневное чувство
- Суд освобождает похитителя велосипедов, несмотря на длительный тюремный срок
Источник: www.ntv.de
