Финансирование строительных работ: влияние процентных ставок и сроков погашения на общие расходы
Европейский центральный банк (ЕЦБ) недавно снизил процентные ставки на 0,25% до 4,25%. Это должно сделать кредиты более доступными. Тем не менее, ситуация на рынке ипотечного кредитования кажется другой.
Люди, которые тщательно сравнивают предложения банков при покупке недвижимости или дома, могут сэкономить тысячи евро на финансировании. Небольшие процентные различия после запятой в эффективной годовой процентной ставке могут иметь значительное влияние в течение длительного периода, часто охватывающего несколько десятилетий. Это также способствует быстрой выплате и короткому сроку. Вопрос в том: насколько эти параметры могут повлиять на результат?
Нахождение правильного баланса между процентной ставкой, скоростью погашения и сроком нелегко. "Многие покупатели фокусируются на доступной ежемесячной выплате", - говорит Роланд Штехер, финансовый эксперт из Центра защиты прав потребителей в Бремене. "Мы рекомендуем не тратить более 30% чистого дохода на ипотечный кредит". Однако процентная ставка может повлиять на сбережения в несколько тысяч евро в зависимости от того, в основном вносится ли ежемесячная выплата на погашение кредита или на проценты банка.
Согласно текущему сравнению процентных ставок на строительство журнала "Финанztest" (9/2024), процентные ставки на строительство сейчас начинаются примерно с 3,2% для кредита в 80% с периодом действия процентов в 10 лет. Процентные ставки могут варьироваться в зависимости от поставщика, достигая 4%. "Это умеренно, но высоко по сравнению с низким уровнем процентных ставок несколько лет назад", - говорит защитник прав потребителей Штехер. "Цены на недвижимость также растут, поэтому домовладельцы нуждаются в больших кредитах".
Примерные расчеты демонстрируют эффекты
Себастьян Шик, главный редактор финансовой платформы biallo.de, советует заинтересованным сторонам начать с изучения условий своего собственного банка, а затем рассмотреть онлайн-банки во втором этапе. "Те, кто затем получает условия независимого кредитного посредника, получают полное представление о текущих значениях", - говорит Шик.
"Чтобы сравнить условия банков, необходимо получить предложения, в которых срок, ежемесячная выплата и условия погашения стандартизированы", - говорит Макс Herbst из консультативной компании по финансам FMH. "В противном случае становится трудно ориентироваться".
Влияние небольших процентных различий демонстрируют несколько примерных расчетов, составленных Herbst: Клиент платит ежемесячную сумму в 1806,67 евро за кредит в 400 000 евро. С процентной ставкой 3,42% и скоростью погашения 2% они платят 121 577 евро процентов после 10 лет. Кредит погашен на 95 223 евро к тому времени. Остаток долга составляет 304 777 евро. Если финансирование продолжит действовать под теми же условиями после 10 лет фиксированного процента, домовладелец потребуется 29 лет и 3 месяца, чтобы полностью погасить кредит. Они платят общий процент в размере 232 883 евро.
Более высокая скорость погашения должна быть доступной
Если они возьмут кредит в 400 000 евро под процентную ставку 3,52% - на десятую процентную точку выше - они могут позволить себе скорость погашения 1,90%. Общий процент, уплаченный в течение всего срока, увеличивается до 246 588 евро и thus на 13 705 евро больше. Домовладелец также нуждается в семи дополнительных месяцах, чтобы полностью погасить весь объем, чем в примере с более выгодной процентной ставкой 3,42%, то есть 29 лет и 10 месяцев.
Может быть целесообразно принять более высокую ежемесячную выплату в пользу более высокой скорости погашения. Кто финансирует кредит в 400 000 евро под начальную процентную ставку 3,42% и погашает со скоростью 2,3% должен платить немного более высокую ежемесячную выплату в размере 1906,67 евро, что на 100 евро больше, чем в двух предыдущих примерах. Им нужно всего 26 лет и 9 месяцев, чтобы полностью погасить кредит, и они платят общий процент в размере 210 372 евро в течение всего срока. Объем процентов составляет 22 511 евро меньше, чем при двухпроцентной скорости погашения при иных одинаковых условиях - и кредит погашен на 2,5 года раньше. "Но ставка также выше, и ее нужно себе позволить", - говорит Herbst.
Скорость погашения не должна быть слишком низкой
Скорость погашения не должна быть слишком низкой с самого начала. "При текущей ситуации с процентами следует выбирать скорость погашения 2%, идеально 2,5-3%", - говорит Себастьян Шик. Однако многие домовладельцы могут снизить свою скорость погашения, если процентные ставки вырастут после периода фиксированной процентной ставки, чтобы ежемесячная выплата оставалась прежней. Однако это имеет ясное влияние на срок и процентные платежи.
Чем ниже скорость погашения, тем дольше потребуется полностью погасить кредит. "Срок кредита может почти удвоиться", - говорит Роланд Штехер. Однако скорость не все, подчеркивает защитник прав потребителей - потому что с увеличением погашения также увеличивается ежемесячная нагрузка. Кто тратит каждую копейку на ежемесячную выплату в конце, имеет меньше денег на расходы на жизнь - и это не подходит для всех.
Также важна гибкость в финансировании. "Клиенты должны принимать только предложения, которые дают право на внесение дополнительных платежей без комиссии", - советует Себастьян Шик. Способность менять скорость погашения по мере необходимости также является важным фактором. "Это позволяет клиенту реагировать на возможные изменения в своей финансовой ситуации в течение срока".
Финансовые консультанты часто советуют использовать крупные финансовые поступления, такие как выплаты по страховке жизни или наследства, для единовременной выплаты основного долга. С другой стороны, если финансовое положение ухудшается, можно снизить скорость погашения, тем самым уменьшив ежемесячный платеж. Кроме того, важно учитывать гибкие варианты финансирования, гарантирующие возможность делать дополнительные платежи без комиссии и изменять скорость погашения по мере необходимости в течение срока займа, как предлагает Себастьян Шик.
