Esistono quattro tipi di contratti di locazione

Le differenze sono nei dettagli - Esistono quattro tipi di contratti di locazione

Precede quasi ogni mossa: la firma del contratto. Per sapere a cosa si va incontro, è bene conoscere esattamente il tipo di documento che si sta firmando.

Graduato, indicizzato, a tempo determinato o indeterminato: chi si trasferisce in una nuova casa può trovarsi di fronte a diversi tipi di contratti di locazione. Nonostante l'entusiasmo per la vostra nuova casa, non dovreste mai firmare un contratto di locazione senza averlo verificato. Cosa si nasconde dietro i singoli modelli di contratto:

1. il contratto di locazione a tempo indeterminato

È il tipo di contratto di locazione di gran lunga più diffuso. Il contratto dura fino a quando una delle parti non lo disdice. Non viene concordata una data di scadenza. "L'inquilino può recedere senza motivo con un preavviso di tre mesi", spiega Stefan Schmalfeldt dell'associazione degli inquilini di Amburgo. "I locatori, invece, hanno bisogno di un motivo per la disdetta, come ad esempio l'uso personale", spiega Schmalfeldt. Il periodo di preavviso va da tre a nove mesi, a seconda di quanto tempo si è vissuto lì.

Per gli inquilini, il contratto di locazione a tempo indeterminato è una scommessa sicura. Possono rimanere nell'appartamento per un lungo periodo, ma possono anche uscire dal contratto rapidamente se lo desiderano. "Ma c'è una fregatura", dice Stefan Schmalfeldt. "Il contratto può contenere un'esclusione di recesso a tempo determinato". Sono consentiti fino a quattro anni. Se l'inquilino firma questa clausola, non può recedere dal contratto durante questo periodo senza il consenso del locatore.

2 Il contratto di locazione a tempo determinato, noto anche come contratto di locazione temporanea

Nel caso di un contratto di locazione a tempo determinato, la data di scadenza è già fissata al momento della firma del contratto. "Se il locatore sa che avrà bisogno dell'appartamento tra qualche anno, se vuole affittarlo come appartamento aziendale o se ha in programma importanti lavori di ristrutturazione o demolizione, può fissare un termine al contratto di locazione", spiega Julia Wagner di Haus & Grund Deutschland.

Il locatore deve indicare per iscritto il motivo del termine. "Se il motivo non è scritto, il termine non si applica e il contratto di locazione continua a funzionare come un normale contratto a tempo indeterminato", spiega l'avvocato Beate Heilmann, presidente del gruppo di lavoro sul diritto di locazione e sui beni immobili dell'Associazione degli avvocati tedeschi (DAV).

"Gli inquilini che optano per un contratto a tempo determinato devono tenere conto del fatto che non possono dare il preavviso durante questo periodo", afferma Stefan Schmalfeldt. "Questo può essere un problema se nel frattempo trovano un bell'appartamento che viene affittato a tempo indeterminato".

Se la scadenza del contratto di locazione a tempo determinato si avvicina, è consigliabile chiedere al locatore se il motivo per cui è stato stipulato il contratto a tempo determinato è ancora valido o se il contratto può continuare a tempo indeterminato, dice Schmalfeldt.

3. il contratto di affitto graduale

"I contratti di affitto graduale sono spesso offerti dai proprietari che vogliono ridurre al minimo l'impegno nella locazione", spiega Beate Heilmann. Questo perché gli aumenti dell'affitto sono fissati fin dall'inizio in un contratto di affitto graduale e sono automatici. "Il proprietario non deve chiederli all'inquilino". Tra un aumento di affitto scaglionato e l'altro deve trascorrere almeno un anno.

Per l'inquilino, il contratto di affitto graduale ha il vantaggio di sapere esattamente quali aumenti di affitto dovrà pagare e quando. Ma può essere costoso. "I proprietari spesso iniziano con affitti elevati per i nuovi contratti di locazione, che poi aumentano regolarmente".

Il problema: gli affitti graduali possono essere generalmente più alti dell'affitto comparativo locale e superiori al tetto massimo degli affitti. Tuttavia, se nella zona è in vigore un tetto massimo per gli affitti, il limite è del 10% rispetto all'affitto comparativo. Se non si applica un tetto massimo agli affitti, nelle aree con carenza di alloggi il canone di locazione non può essere aumentato di oltre il 20% nell'arco di tre anni.

L'affitto graduato è inefficace se non viene specificato l'importo specifico dell'aumento dell'affitto graduato o l'affitto da pagare. Questo è il caso, ad esempio, se il contratto stabilisce solo che l'affitto aumenterà del tre per cento all'anno.

Nel caso di un contratto di locazione graduale a tempo indeterminato, l'inquilino può recedere dal contratto con il periodo di preavviso previsto dalla legge di tre mesi. Tuttavia, spesso nel contratto di locazione viene concordata un'esclusione di recesso in relazione a un contratto di locazione graduale. Tale esclusione può avere una durata massima di quattro anni.

Beate Heilmann sottolinea una caratteristica particolare dei contratti di affitto graduale: "Il locatore non può aumentare l'affitto a causa di un ammodernamento". Eccezione: requisiti di ammodernamento legali e ufficiali.

4. il contratto di locazione indicizzato

In questo caso, l'affitto è legato all'indice dei prezzi al consumo, calcolato annualmente dall'Ufficio federale di statistica. "Negli ultimi anni l'indice è stato molto basso e gli aumenti degli affitti sono stati di conseguenza moderati", spiega Julia Wagner. "Ora che i prezzi al consumo sono aumentati fortemente a causa dell'inflazione, l'aumento è significativamente più elevato". Come regola generale, l'affitto non aumenta automaticamente in linea con l'indice; il locatore deve richiedere esplicitamente l'aumento.

"Se l'affitto iniziale era già molto alto, questo può mettere gli inquilini in difficoltà", afferma Beate Heilmann. Non è una consolazione che l'affitto indicizzato possa addirittura diminuire se il tasso di interesse scende sotto lo zero. "Questo non è prevedibile nel prossimo futuro".

Tuttavia, i titolari di contratti di locazione indicizzati non devono temere aumenti dell'affitto in seguito a lavori di ammodernamento. "In base alla legge modificata sull'energia degli edifici, sono addirittura esenti dagli aumenti di affitto che possono essere utilizzati per ripartire i costi di ammodernamento del riscaldamento", afferma Beate Heilmann.