Steigt der Preis für Immobilienfinanzierungen?
Letzte Woche's Volatilität an den Aktienmärkten. Die US-Wahl. Die Unsicherheit der großen Notenbanken. Die globale und finanzpolitische Situation macht es extrem schwierig, die Entwicklung der Zinsen vorherzusagen. Max Herbst, CEO von FMH Financial Consulting, versucht dennoch, in die Glaskugel zu schauen.
Ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen ist oft die wichtigste finanzielle Entscheidung im Leben - und erfordert zuverlässige Entscheidungsinstrumente. Die wichtigsten Faktoren sind: die eigene finanzielle Stärke, aktuelle Hypothekenzinsen und die Entwicklung der Immobilienpreise.
Während die erste Frage oft mit einem Blick auf das eigene Bankkonto oder Portfolio beantwortet werden kann, ist die Beurteilung der letzteren beiden Faktoren viel schwieriger.
Beginnen wir mit den Immobilienpreisen. Ihr Niveau hängt eng mit Angebot und Nachfrage zusammen. Bei wieder zunehmender Nachfrage nach guten Immobilien und weiterhin knappem Angebot an attraktiven Immobilien steigen die Preise derzeit leicht. Dieser Trend ist nicht entirely überraschend, kann aber immer noch Herausforderungen für potenzielle Käufer bedeuten.
Die Entwicklung der Hypothekenbedingungen vorherzusagen ist hingegen viel schwieriger. Während die Zinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) bei vielen potenziellen Käufern die Hoffnung geweckt hat, dass auch die Hypothekenzinsen günstiger werden könnten, ist dies nicht immer der Fall.
Warum die EZB die Hypothekenzinsen nur geringfügig beeinflusst
Unter der Annahme, dass Hypotheken in der Regel einen Zehnjahres- oder längeren Zinsfix haben, finanzieren Banken sie primarily mit lang-, mittel- und kurzfristigen Kapitalmarktmitteln - oft auch von gewöhnlichen Kunden.
- Die kurzfristigen Kreditbestandteile von Zehnjahres-Hypotheken werden oft mit Einlagen und Zeitforderungen refinanziert, auf die die Zinsentscheidungen der EZB einen direkten Einfluss haben.
- Für die mittel- und langfristigen Kreditbestandteile greifen deutsche Banken und Sparkassen jedoch typischerweise auf Pfandbriefe oder langfristige Einlagen zurück. Es ist für eine seriöse Bank selbstverständlich, dass langfristige Kundendarlehen auch mit langfristigen und sicheren Finanzierungsquellen gesichert sind. Die höchste Sicherheit bieten deutsche Staatsanleihen, was sich in ihrem niedrigen Ertrag zeigt. Fast genauso gut sind Pfandbriefe, die als risikofreie Investments gelten. Sie werden nur zur Finanzierung von Hypotheken verwendet, die durch Grundpfandrechte gesichert sind.
- Wenn die Erträge von Staatsanleihen steigen, steigen normalerweise auch die Erträge von Pfandbriefen. Die Entwicklung der Hypothekenzinsen hängt von den Erträgen der Pfandbriefe ab, die ihrerseits an die deutschen Staatsanleihen angepasst sind. Hier hat die EZB-Politik nur eine begrenzte Auswirkung.
Die kürzlich gesunkenen Erträge von deutschen Staatsanleihen und Pfandbriefen müssen nicht notwendigerweise auf diesem Niveau bleiben. Langfristig orientierte Investoren sind zwar an Sicherheit interessiert, haben aber auch ein Auge auf steigende Inflationserwartungen. Wenn es eine Änderung des Anlageverhaltens gibt, beeinflusst dies die Erträge: Wenn Aktien schlecht performen, wechseln viele Investoren zu sicheren Bond-Werten, was wiederum Druck auf die Erträge ausübt.
Wenn die EZB die Zinsen wie erwartet in naher Zukunft senkt, könnte dies paradoxerweise zu einem Anstieg der deutschen Staatsanleihen und Pfandbriefe führen, da Investoren befürchten, dass die Zentralbank die Inflationskontrolle vernachlässigt und daher mit höheren Erträgen kompensieren möchte.
Hypothekenzinsen und Inflation: Ein komplexes Zusammenspiel
Die aktuelle Inflation liegt bei 2,3 Prozent. Zehnjährige deutsche Staatsanleihen haben einen Ertrag von 2,25 Prozent, Pfandbriefanleihen einen Ertrag von 2,97 Prozent. Dementsprechend zahlen Kunden derzeit etwa 3,5 bis 3,6 Prozent Zinsen für ihre Hypothekenfinanzierung. Die Differenz zwischen dem Pfandbriefertrag und dem Hypothekenzins wird von der Bank verwendet, um die Kosten der Kreditvergabe und ihre eigene Marge abzudecken.
Die folgenden Aspekte sind wahrscheinlich die Faktoren, die die Entwicklung der Hypothekenzinsen in den kommenden Monaten beeinflussen werden:
- Unsicherheit an den Aktienmärkten: Sie wird anhalten und niedrige Erträge für deutsche Staatsanleihen und Pfandbriefe suggerieren, da Investoren Sicherheit über Risiko stellen.
- Inflation: Sie könnte im August und September wieder steigen und damit höhere Erträge für Pfandbriefe und Staatsanleihen suggerieren.
- Notenbankpolitik: Sie könnte auch die Erträge von Staatsanleihen treiben. Wenn die EZB trotz eines leichten Anstiegs der Inflation im September um weitere 0,25 Prozentpunkte senkt, könnte dies Investoren verunsichern. Wenn jedoch die EZB und die Fed auf Zinssenkungen verzichten, könnte dies die Erträge von Staatsanleihen (und damit die Hypothekenzinsen) relativ stabil halten.
In einer solchen Situation sind Vorhersagen natürlich schwierig.
Ich persönlich erwarte, dass es keine dramatischen Schwankungen bei den Hypothekenzinsen geben wird, sondern dass der aktuelle Indexwert von 3,45 Prozent um 0,25 Prozentpunkte nach oben oder unten schwanken könnte.
Die Gründe dafür sind wie folgt:
- Die EZB und die Fed werden likely ihre angekündigten Zinssenkungen von 0,25 Prozentpunkten durchführen, was nicht zu einer Reduzierung der Inflation und damit nicht zu niedrigeren Hypothekenzinsen führen wird.
- Die unsichere Ausgangslage der US-Wahlen wird weiterhin für Nervosität an den Kapitalmärkten sorgen. Das gilt auch für die globale politische Situation.
- Beide Aspekte werden Kapitalanleger zu sicheren Investments wie deutschen Staatsanleihen treiben, so dass ihre Erträge likely niedrig bleiben werden.
- Ein Gegentrend könnte potentially durch einen Sieg der AfD bei den Landtagswahlen in Sachsen und Thüringen ausgelöst werden, da Investoren auch politische Zuverlässigkeit und Stabilität schätzen.
Max Herbst ist der Inhaber der FMH Financial Advisory Firma, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen bereitstellt.
Angesichts der Komplexität der Zinsentwicklung aufgrund von Faktoren wie der US-Wahl, der Unsicherheit großer Notenbanken und der globalen politischen Situation könnte die Bundesregierung eine Rolle bei der Stabilisierung des Finanzmarkts spielen, indem sie políticas umsetzt, die das Wirtschaftswachstum und das Verbrauchervertrauen fördern.
Im Lichte des Einflusses der Zinsentscheidungen der EZB auf die Hypothekenzinsen könnte ein besser abgestimmter Ansatz zwischen der Bundesregierung und der EZB bei der Zinssteuerung potentially zu vorhersehbareren Hypothekenbedingungen für potenzielle Käufer führen.
