Ограничение арендной платы в Германии продлят до 2029 года
Действие закона о снижении цен на аренду жилья в Германии будет продлено до 2029 года, сообщили в среду представители коалиции «Светофор».
Ограничение арендной платы (Mietpreisbremse) фактически не позволяет арендодателям устанавливать арендную плату по ставкам, которые будут считаться «неразумными» с точки зрения закона.
Ограничение арендной платы в Германии продлят до 2029 года
Таким образом, арендаторы в Берлине, Северном Рейне-Вестфалии, Гамбурге и других регионах с напряженным рынком жилья могут продолжать ссылаться на арендный тормоз при аренде квартир и после 2025 года.
Что такое «тормоз арендной платы»?
Ограничение цен на аренду жилья – это общенациональный закон, вступивший в силу в 2015 году и являющийся формой контроля арендной платы в районах с плотной застройкой, устанавливающий максимальный размер арендной платы, которую может взимать арендодатель.
Согласно закону, холодная арендная плата не может быть установлена более чем на 10 % выше средней арендной платы за сопоставимые объекты в том же районе, которая фиксируется в региональном индексе арендной платы (Mietspiegel).
Согласно закону Mietpreisbremse, если арендодатель взимает арендную плату больше, чем разрешено, арендатор имеет право на снижение арендной платы.
Чтобы не допустить завышения арендной платы, такие юридические службы, как Conny, помогают квартиросъемщикам снизить арендную плату, если арендодатель превысил установленные законом пределы.
Генеральный директор компании Conny, доктор Дэниел Халмер, говорит, что тормоз цен на аренду – это самый мощный инструмент, позволяющий снизить арендную плату и выиграть время до появления более доступного жилья.
Это не идеальная форма контроля арендной платы.
Тем не менее, возможности ограничения арендной платы ограничены некоторыми важными аспектами. Например, действующий закон не предусматривает никаких реальных последствий для арендодателей, нарушающих его, кроме необходимости снизить арендную плату до установленного законом уровня и возместить арендаторам излишки, которые были собраны.
На столичном рынке жилья, пользующемся дурной славой, арендодатели могут с легкостью зарабатывать тысячи евро на каждой аренде в год, завышая плату.
Отвечая на вопрос о том, как часто арендодатели попадаются на игнорировании тормоза арендной платы, Хальмер сказал: «Мы наблюдаем в Берлине 75-процентный уровень нарушений. И это стабильно на протяжении последних семи лет».
Халмер говорит, что высокий процент нарушений не удивителен: «Если у вас есть закон, который не предусматривает никаких санкций в случае нарушения, не удивляйтесь, когда люди нарушают этот закон».
Он добавил, что когда Конни выигрывает для клиентов снижение арендной платы, они перекладывают свои судебные издержки на арендодателей. Когда Conny не выигрывает дело, с арендаторов не взимается плата.
Экономит ли ограничение арендной платы деньги арендаторам?
Когда в 2015 году был введен тормоз арендной платы, он был воспринят арендаторами и группами по защите прав квартиросъемщиков как сильный и необходимый шаг в поддержку квартиросъемщиков в стране с нехваткой доступного жилья.
Через три года после введения тормоза арендной платы журнал The Economist опубликовал статью под названием «Почему тормоз арендной платы в Германии потерпел неудачу». В статье говорится о том, что арендная плата в центре Берлина выросла почти на десять процентов сразу после введения тормоза, тогда как до этого она росла примерно на два процента в год.
«После объявления закона некоторые арендодатели воспользовались возможностью повысить арендную плату до того, как закон вступит в силу», – сказал Хальмер.
Он добавил, что повышение цен на аренду в 2015 году было разовым эффектом: «Для арендаторов этот закон – абсолютное благо. И по-другому на это смотреть нельзя».
Немецкая ассоциация квартиросъемщиков (DMB), в свою очередь, хочет ужесточить ограничение арендной платы. «В системе ограничения арендной платы есть множество исключений и лазеек, которые необходимо срочно устранить в ходе ее расширения», – заявил президент DMB Лукас Зибенкоттен в интервью Berliner Zeitung.
В настоящее время ограничение арендной платы не распространяется на: новые квартиры (впервые сданные в аренду после октября 2014 года), квартиры, прошедшие модернизацию, квартиры, сдаваемые во временное пользование (менее одного года), договоры аренды, заключенные до вступления закона в силу, и квартиры, в которых предыдущая арендная плата уже была установлена слишком высокой.
Как продление ограничения арендной платы влияет на арендаторов и арендодателей?
Соглашение о продлении срока действия закона об ограничении арендной платы является именно таким – оно продлевает действие закона Mietpreisbremse в его нынешнем виде до 2029 года. Оно не подразумевает никаких изменений в законе на данный момент.
Таким образом, арендаторы, которые в настоящее время находятся под защитой закона о снижении цен на аренду, смогут продолжать пользоваться этой защитой, по крайней мере, еще в течение пяти лет. С другой стороны, арендаторы, проживающие в квартирах, которые не подпадают под действие закона о контроле арендной платы, останутся незащищенными.
То же самое относится и к арендодателям – для недвижимости, на которую распространяется действие закона, ограничение стоимости аренды сохранится.
Хотя решение о продлении ценового тормоза было согласовано партиями СДПГ и СвДП на федеральном уровне, оно еще не получило законодательного закрепления. Далее соглашение о продлении должно быть оформлено в виде законопроекта и принято Бундестагом. Затем его передадут в земли, которые в конечном итоге будут отвечать за применение закона на местах.
До продления срока действия закона торможение цен на аренду жилья должно было закончиться в Северном Рейне-Вестфалии, Гамбурге и Берлине в 2025 году.
Ассоциации собственников жилья и жилья не в восторге от ограничения арендной платы
Помимо арендаторов и Немецкой ассоциации квартиросъемщиков, не все рады продлению срока действия тормоза арендных цен.
Так, ассоциация владельцев жилья и земли Haus und Grund хочет подать в суд. Президент ассоциации Кай Варнеке заявил в газете Bild: «Федеральный конституционный суд согласился с первым ограничением арендной платы только потому, что оно было ограничено пятью годами…»
В ответ на это министр строительства Германии Клара Гейвитц (СДПГ) заявила в эфире радиостанции RBB24, что, по ее мнению, министерство юстиции «достаточно тщательно» изучило вопрос о продлении срока действия закона.
В 2019 году судьи в Карлсруэ постановили, что ограничение арендной платы не противоречит конституции. Введенные в 2015 году правила не нарушают гарантии собственности, свободу договора или общий принцип равенства, счел тогда суд.
Ассоциация жилищной промышленности Германии (GdW) заявила Berliner Zeitung: «Позитивно, что и без того очень жесткий немецкий закон об аренде жилья не будет ужесточен…» Выступая от имени жилищных компаний, ассоциация утверждает, что жесткое ограничение арендной платы может снизить способность жилищных компаний инвестировать в энергоэффективный и соответствующий возрасту ремонт.
В соответствии с этими соображениями в действующем законе предусмотрено исключение для недвижимости, прошедшей комплексную модернизацию.
Читайте также:
- 7 причин, почему переезд в Германию – плохая идея
- 8 необычных налоговых льгот в Германии, которые необходимо знать иностранным резидентам
- Как найти Minijob пенсионерам в Германии
Читайте также:
Обсуждение
Самые последние новости
