Diritti, ma anche doveri - Vendere un appartamento in affitto: cosa dovete sapere in qualità di inquilini
Quando un appartamento in affitto viene messo in vendita, gli inquilini hanno molte domande. Ad esempio: Che ne è del diritto di prelazione? Cos'altro è importante - 5 domande e 5 risposte.
È una notizia che mette a disagio gli interessati: l'appartamento in affitto in cui si è vissuto per anni sta per essere venduto. In una situazione del genere, molti inquilini temono che a medio termine sia imminente un aumento dell'affitto o una disdetta da parte del nuovo proprietario per motivi personali. Chiariamo quali sono i diritti e gli obblighi degli inquilini in questa situazione.
Ho un diritto di prelazione se l'appartamento che ho in affitto deve essere venduto?
Indipendentemente dal fatto che il contratto di locazione contenga o meno una clausola sul diritto di prelazione, gli inquilini hanno un diritto di prelazione previsto dalla legge nel caso in cui il proprietario voglia trasformare gli appartamenti in condomini e venderli a terzi.
Se il proprietario trasferisce l'inquilino, si applica quanto segue: Se l'inquilino viene a conoscenza dell'acquisto prima che il proprietario abbia consegnato l'appartamento all'acquirente e che il trasferimento di proprietà sia stato registrato nel registro fondiario, l'inquilino può ancora esercitare il suo diritto di prelazione. Se l'inquilino viene a conoscenza della vendita solo in un momento successivo, può chiedere un risarcimento.
Affinché l'inquilino possa esercitare il diritto di prelazione, deve esistere un contratto di acquisto tra il proprietario dell'appartamento e un terzo. Tuttavia, questo contratto non deve essere ancora stato firmato. Gli inquilini possono ora stipulare questo contratto già negoziato. L'inquilino deve accettare le condizioni negoziate tra il venditore e il terzo, compreso il prezzo di acquisto, ad esempio.
Gli inquilini devono inviare una dichiarazione scritta al proprietario se desiderano esercitare il diritto di prelazione. Hanno due mesi di tempo per farlo dopo aver ricevuto la notifica dell'intenzione di vendere.
"Non esiste un diritto di prelazione se il proprietario vende l'appartamento a un familiare o a un membro del suo nucleo familiare", spiega Julia Wagner dell'associazione dei proprietari Haus & Grund Deutschland.
Devo far entrare i potenziali acquirenti nell'appartamento?
Sì, gli inquilini devono permettere ai potenziali acquirenti di vedere l'appartamento. "Tuttavia, possono insistere che il proprietario o almeno l'amministratore dell'immobile li accompagni", spiega Wagner. Secondo la Wagner, i potenziali acquirenti non hanno il diritto di fotografare lo spazio abitativo.
Da parte loro, i proprietari devono annunciare per tempo la visita prevista. Soprattutto nel caso di inquilini che lavorano, la notifica deve essere data di solito con tre o quattro giorni di anticipo, afferma Rolf Janßen, direttore generale dell'associazione di tutela degli inquilini DMB di Francoforte sul Meno. I locatori devono tenere conto degli orari di lavoro dell'inquilino.
Se l'inquilino non è in grado di presentarsi alla data annunciata, deve fare proposte alternative.
Il nuovo proprietario deve assumermi come inquilino?
La legge dice che acquistare non significa affittare. In concreto, ciò significa che il nuovo proprietario subentra anche nel contratto di locazione quando acquista l'immobile. Può disdire il contratto di locazione solo in base alle norme generali.
Secondo Julia Wagner, ad esempio, la disdetta può essere motivata anche nel caso in cui l'inquilino abbia violato i propri obblighi, ad esempio perché ha accolto dei subaffittuari senza autorizzazione.
Cosa succede se il nuovo proprietario vuole trasferirsi da solo?
Il nuovo locatore può dare disdetta per uso personale solo dopo tre anni al massimo.
Secondo Wagner, questo periodo può arrivare fino a dieci anni se l'offerta adeguata di appartamenti in affitto a condizioni ragionevoli in un comune o almeno in una parte di esso è particolarmente compromessa. I governi statali possono quindi designare esplicitamente tali aree. A Berlino, ad esempio, si applica un periodo di blocco di dieci anni.
A prescindere dal periodo di blocco: quali sono i termini di preavviso?
"In linea di principio, si applica un periodo di preavviso di tre mesi", spiega Janßen. Per il locatore, questo periodo si prolunga di tre mesi dopo cinque e otto anni dalla concessione del contratto di locazione. Si tratta quindi di un periodo massimo di nove mesi. "Tuttavia, possono essere concordati contrattualmente anche altri periodi di preavviso", spiega Janßen.
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Fonte: www.ntv.de
