Il finanziamento immobiliare sta aumentando di prezzo?
La volatilità del mercato azionario della scorsa settimana. Le elezioni negli Stati Uniti. L'incertezza delle principali banche centrali. La situazione politica globale e finanziaria rende estremamente complesso prevedere lo sviluppo dei tassi di interesse. Max Herbst, CEO di FMH Financial Consulting, cerca ancora di guardare nella sfera di cristallo.
Acquistare una casa o un appartamento è spesso la decisione finanziaria più importante della vita - e richiede strumenti affidabili per la decisione. I fattori più importanti sono: la propria forza finanziaria, i tassi attuali dei mutui e lo sviluppo dei prezzi delle proprietà.
Mentre la prima domanda può spesso essere risposta con un'occhiata al proprio conto in banca o al portafoglio, i due fattori successivi sono molto più difficili da valutare.
Partiamo dai prezzi delle proprietà. Il loro livello è strettamente legato all'offerta e alla domanda. Con la domanda di buone proprietà che sta aumentando e le proprietà attraenti ancora scarse, i prezzi stanno attualmente aumentando leggermente. Questa tendenza non è del tutto sorprendente, ma può ancora porre sfide per gli acquirenti potenziali.
Prevedere lo sviluppo delle condizioni dei mutui è molto più difficile. Mentre la riduzione dei tassi di interesse della Banca centrale europea (BCE) ha acceso le speranze di molti acquirenti potenziali che i tassi dei mutui potrebbero diventare più economici, non è sempre così.
Perché la BCE influisce solo leggermente sui tassi dei mutui
Supponendo che i mutui abbiano generalmente un tasso di interesse a dieci anni o più, le banche li finanziano principalmente con fondi a lungo, medio e breve termine - spesso anche da clienti ordinari.
- I componenti a breve termine dei mutui a dieci anni sono spesso rifinanziati con depositi e depositi a risparmio, sui quali le decisioni sui tassi di interesse della BCE hanno un impatto diretto.
- Per i componenti a medio e lungo termine, tuttavia, le banche e le casse di risparmio tedesche si basano tipicamente sui titoli di debito garantiti o sui depositi a risparmio e a lungo termine. È ovvio per una banca seria che i prestiti a lungo termine ai clienti sono anche garantiti da finanziamenti a lungo termine e sicuri. La massima sicurezza è fornita dallo stato tedesco, che si vede nel basso rendimento dei titoli di stato tedeschi. Quasi altrettanto buoni sono i titoli di debito garantiti, che sono considerati investimenti privi di rischi. Vengono utilizzati solo per rifinanziare i prestiti ipotecari garantiti dall'ipoteca.
- Quando i rendimenti dei titoli di stato aumentano, i rendimenti dei titoli di debito garantiti aumentano generalmente anche loro. Lo sviluppo dei tassi dei mutui dipende dal rendimento dei titoli di debito garantiti, che a sua volta è orientato sui titoli di stato tedeschi. Qui, la politica della BCE ha solo un impatto limitato.
I rendimenti recentemente diminuiti dei titoli di stato tedeschi e dei titoli di debito garantiti non devono necessariamente rimanere a questo livello. Gli investitori a lungo termine si preoccupano effettivamente della sicurezza, ma tengono anche d'occhio le aspettative di inflazione in aumento. Se c'è un cambiamento nel comportamento degli investimenti, questo influisce sui rendimenti: se le azioni performano male, molti investitori passano ai valori obbligazionari sicuri, che a loro volta mettono pressione sui rendimenti.
Se la BCE abbassa i tassi di interesse come previsto nel prossimo futuro, questo potrebbe paradoxalmente portare a un aumento dei titoli di stato tedeschi e dei titoli di debito garantiti, poiché gli investitori temono che la banca centrale stia trascurando il controllo dell'inflazione e quindi voglia compensarlo con rendimenti più elevati.
Tassi dei mutui e inflazione: un'interazione complessa
L'inflazione attuale è del 2,3 percento. I titoli di stato tedeschi a dieci anni rendono il 2,25 percento, i titoli di debito garantiti rendono il 2,97 percento. Di conseguenza, i clienti stanno attualmente pagando circa il 3,5-3,6 percento di interessi per il loro finanziamento ipotecario. La differenza tra il rendimento dei titoli di debito garantiti e l'interesse ipotecario è utilizzata dalla banca per coprire i costi del prestito e la propria margen.
I seguenti aspetti sono probabili influenzare lo sviluppo dei tassi dei mutui nei prossimi mesi:
- Incertezza sui mercati azionari: Persisterà e suggerisce bassi rendimenti per i titoli di stato tedeschi e i titoli di debito garantiti, poiché gli investitori cercano sicurezza invece di rischio.
- Inflazione: Potrebbe aumentare di nuovo ad agosto e settembre, il che suggerirebbe rendimenti più elevati per i titoli di debito garantiti e i titoli di stato.
- Politica delle banche centrali: Potrebbe anche far aumentare i rendimenti dei titoli di stato. Se la BCE decide di abbassare i tassi di interesse di un'altra 0,25 percento a settembre, nonostante un lieve aumento dell'inflazione, questo potrebbe destabilizzare gli investitori. Tuttavia, se la BCE e la Fed decidono di non effettuare tagli ai tassi, questo potrebbe mantenere i rendimenti dei titoli di stato (e quindi i tassi dei mutui) relativamente stabili.
In una situazione del genere, le previsioni sono ovviamente difficili.
Personalmente, credo che non ci saranno fluttuazioni drammatiche nei tassi dei mutui, ma piuttosto che il valore attuale dell'indice del 3,45 percento potrebbe oscillare di 0,25 punti percentuali verso l'alto o verso il basso.
Il ragionamento dietro questo è il seguente:
- La BCE e la Fed probabilmente effettueranno i tagli ai tassi di interesse annunciati di 0,25 punti percentuali, che non contribuiranno a una riduzione dell'inflazione e quindi non porteranno a tassi dei mutui più bassi.
- L'incerto esito delle elezioni negli Stati Uniti continuerà a causare nervosismo sui mercati dei capitali. Lo stesso vale per la situazione politica globale.
- Entrambi gli aspetti spingeranno gli investitori in capitali verso investimenti sicuri come i titoli di stato tedeschi, quindi i loro rendimenti sono probabili rimangano bassi.
- Un possibile contraltare potrebbe essere innescato da una vittoria dell'AfD nelle elezioni statali della Sassonia e della Turingia, poiché gli investitori valutano anche la affidabilità e la stabilità politica.
Max Herbst è il proprietario della FMH Financial Advisory azienda, che fornisce informazioni sui tassi di interesse indipendenti dal 1986.
Data la complessità di prevedere lo sviluppo dei tassi di interesse a causa di fattori come le elezioni negli Stati Uniti, l'incertezza delle principali banche centrali e la situazione politica globale, il governo federale potrebbe giocare un ruolo nel stabilizzare il mercato finanziario attuando politiche che favoriscono la crescita economica e la fiducia dei consumatori.
In luce dell'influenza delle decisioni sui tassi di interesse della BCE sui tassi dei mutui, un approccio più coordinato tra il governo federale e la BCE nella gestione dei tassi di interesse potrebbe potenzialmente portare a condizioni dei mutui più prevedibili per gli acquirenti potenziali.
