Finanziamento delle costruzioni: impatto dei tassi di interesse e delle condizioni di rimborso sulle spese totali
La Banca Centrale Europea (BCE) ha recentemente abbassato i tassi di interesse dello 0,25% al 4,25%. Questo dovrebbe rendere i prestiti più accessibili. Tuttavia, la situazione nel finanziamento immobiliare sembra essere diversa.
Le persone che confrontano attentamente le offerte bancarie quando acquistano una proprietà o una casa possono risparmiare migliaia di euro nel finanziamento. Piccole differenze percentuali dietro la virgola del tasso di interesse annuo effettivo possono avere un impatto significativo nel lungo termine, spesso lungo decenni. Inoltre, aiuta a ripagare rapidamente e a mantenere il termine breve. La domanda che sorge è: quanto possono influire queste differenze di parametri sull'esito?
Trovare l'equilibrio giusto tra tasso di interesse, tasso di rimborso e termine non è un compito facile. "Molti acquirenti si concentrano sul pagamento mensile accessibile", dice Roland Stecher, esperto finanziario del Centro per i Consumatori di Brema. "Consigliamo di non spendere più del 30% del reddito netto per il prestito immobiliare". Tuttavia, il tasso di interesse può influire sui risparmi di diverse migliaia di euro, a seconda che il pagamento mensile contribuisca principalmente al rimborso del prestito o alle spese bancarie.
Secondo il confronto attuale dei tassi di interesse per la costruzione della rivista "Finanztest" (9/2024), i tassi di interesse per la costruzione partono attualmente intorno al 3,2% per un prestito dell'80% con un periodo di interesse di 10 anni. I tassi di interesse possono variare a seconda dei fornitori, arrivando fino al 4%. "Questo è moderato ma alto rispetto alla fase di tassi bassi di qualche anno fa", dice il difensore dei consumatori Stecher. "I prezzi delle case sono anche in aumento, quindi i proprietari hanno bisogno di prestiti più grandi".
Calcoli esemplificativi dimostrano gli effetti
Sebastian Schick, direttore della piattaforma finanziaria biallo.de, suggerisce agli interessati di iniziare a cercare le condizioni della propria banca e poi considerare le banche online. "Quelli che poi ricevono le condizioni di un intermediario creditizio indipendente hanno una comprensione completa dei valori attuali", dice Schick.
"Per confrontare le condizioni bancarie, è necessario ottenere offerte in cui il termine, il pagamento mensile e le condizioni di rimborso sono standardizzati", dice Max Herbst della consulenza finanziaria FMH. "Altrimenti, diventa difficile tenere traccia".
L'impatto delle piccole differenze di interesse è dimostrato da diversi calcoli esemplificativi effettuati da Herbst: un cliente paga una rata mensile di 1806,67 euro per un prestito di 400.000 euro. Con un tasso di interesse del 3,42% e un tasso di rimborso del 2%, paga 121.577 euro di interessi dopo 10 anni. Il prestito è stato rimborsato di 95.223 euro a quel punto. Il debito residuo rimanente è di 304.777 euro. Se il finanziamento continua alle stesse condizioni dopo 10 anni di tasso di interesse vincolante, il proprietario di casa avrebbe bisogno di 29 anni e 3 mesi per ripagare l'intero importo. Paga un totale di 232.883 euro di interessi.
Il rimborso più alto deve essere accessibile
Se prendono un prestito di 400.000 euro a un tasso di interesse del 3,52% - un decimo di punto percentuale in più - possono permettersi un tasso di rimborso del 1,90%. Il totale degli interessi pagati durante l'intero termine aumenta a 246.588 euro e così 13.705 euro in più. Il proprietario di casa ha bisogno anche di sette mesi in più per ripagare l'intera somma rispetto all'esempio con il tasso di interesse più favorevole del 3,42%, ovvero 29 anni e 10 mesi.
Può essere sensato accettare un tasso mensile più alto a favore di un tasso di rimborso più alto. Qualcuno che finanzia un prestito di 400.000 euro a un tasso di interesse iniziale del 3,42% e rimborsa al 2,3% deve pagare una rata mensile leggermente più alta di 1.906,67 euro, che è 100 euro in più rispetto ai due esempi precedenti. Hanno bisogno solo di 26 anni e 9 mesi per ripagare l'intero importo e pagare un totale di 210.372 euro di interessi durante l'intero termine. Il carico degli interessi è 22.511 euro in meno rispetto a un tasso di rimborso del 2% alle condizioni altrimenti identiche - e il prestito è stato rimborsato 2,5 anni prima. "Ma il tasso è anche più alto e uno deve poterlo permettere", dice Herbst.
Un tasso di rimborso del 2% dovrebbe essere incluso
Il tasso di rimborso non dovrebbe essere troppo basso fin dall'inizio. "Un tasso di rimborso del 2% dovrebbe essere scelto nell'attuale ambiente degli interessi, idealmente dal 2,5 al 3%", dice Sebastian Schick. Tuttavia, molti proprietari di casa potrebbero ridurre il loro tasso di rimborso se i tassi di interesse aumentano dopo il periodo di fissazione del tasso di interesse, garantendo che la rata mensile rimanga la stessa. Tuttavia, questo ha un chiaro impatto sul termine e sui pagamenti degli interessi.
Più basso è il tasso di rimborso, più a lungo ci vorrà per ripagare completamente il prestito. "Il termine del prestito può quasi raddoppiare", dice Roland Stecher. Tuttavia, la velocità non è tutto, il difensore dei consumatori sottolinea - perché con il rimborso crescente, anche il carico mensile aumenta. Qualcuno che spende ogni centesimo per il pagamento mensile alla fine ha meno denaro per le spese di vita - e non è adatto per tutti.
La flessibilità nel finanziamento è anche importante. "I clienti dovrebbero accettare solo offerte che concedono il diritto di effettuare rimborsi straordinari senza costi", consiglia Sebastian Schick. La capacità di modificare il tasso di rimborso a proprio piacimento è anche un fattore cruciale. "Ciò consente al cliente di rispondere ai possibili cambiamenti nella loro situazione finanziaria durante il termine".
Consigliere finanziari spesso raccomandano di utilizzare grandi entrate finanziarie, come pagamenti delle assicurazioni sulla vita o eredità, per fare un pagamento unico annuale. Al contrario, se le circostanze finanziarie diventano tese, il tasso di rimborso può essere abbassato, riducendo il pagamento mensile. Inoltre, è fondamentale considerare opzioni di finanziamento flessibili, garantendo la capacità di fare pagamenti extra senza commissioni e modificare il tasso di rimborso secondo necessità durante il periodo del prestito, come suggerito da Sebastian Schick.
