Vente de l'appartement loué : ce que vous devez savoir en tant que locataire
Lorsqu'un logement locatif est mis en vente, les locataires se posent de nombreuses questions. Par exemple, que faire ? Qu'en est-il du droit de préemption ? Ce qui est important par ailleurs - 5 questions et 5 réponses.
C'est une nouvelle qui provoque un malaise chez les personnes concernées : le logement locatif dans lequel on vit peut-être depuis des années doit être vendu. Dans une telle situation, de nombreux locataires craignent qu'à moyen terme, soit une augmentation de loyer soit une résiliation du bail par le nouveau propriétaire pour cause de besoin personnel. Nous clarifions les droits et les obligations des locataires dans cette situation.
Ai-je un droit de préemption si le logement que je loue doit être vendu ?
Que le contrat de location prévoie ou non une clause de droit de préemption, les locataires disposent d'un droit de préemption légal si le propriétaire souhaite transformer les logements en appartements en copropriété et les vendre à un tiers.
Si le propriétaire décide de préempter le locataire, les règles suivantes s'appliquent : Si le locataire apprend l'achat avant que le propriétaire n'ait remis le logement à l'acquéreur et que le transfert de propriété ait été inscrit au registre foncier, le locataire peut toujours exercer son droit de préemption. Si le locataire n'a connaissance de la vente qu'à une date ultérieure, il peut réclamer des dommages et intérêts.
Pour que les locataires puissent exercer un droit de préemption, il doit exister un contrat de vente entre le propriétaire du logement et un tiers. Ce contrat ne doit toutefois pas encore être signé. Les locataires peuvent alors intervenir dans ce contrat déjà négocié. Dans ce cas, le locataire doit accepter les conditions négociées entre le vendeur et le tiers, donc par exemple aussi le prix de vente.
Les locataires doivent envoyer une déclaration écrite au propriétaire s'ils souhaitent faire usage de leur droit de préemption. Ils disposent pour cela de deux mois à compter de la réception de la notification de l'intention d'aliéner.
"Il n'y a pas de droit de préemption si le propriétaire vend le logement à un membre de sa famille ou de son ménage", explique Julia Wagner de l'association de propriétaires Haus & Grund Deutschland.
Dois-je laisser entrer des acheteurs potentiels dans l'appartement ?
Oui, les locataires doivent laisser les acheteurs potentiels entrer dans l'appartement pour le visiter. "À cette occasion, ils peuvent toutefois insister pour que le bailleur ou au moins le gestionnaire les accompagne", précise Wagner. Selon elle, les personnes intéressées n'ont pas le droit de photographier les pièces du logement.
De leur côté, les bailleurs doivent annoncer à l'avance la visite prévue. Surtout pour les locataires qui travaillent, l'annonce doit en général être faite trois à quatre jours avant, explique Rolf Janßen, directeur de l'association DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main. Les bailleurs doivent alors tenir compte des horaires de travail du locataire.
Si le locataire ne peut pas se rendre à la date annoncée, il doit faire des propositions alternatives.
Le nouveau propriétaire doit-il me reprendre comme locataire ?
La loi dit : l'achat ne rompt pas le bail. Concrètement, cela signifie que le nouveau propriétaire reprend également le contrat de location lorsqu'il achète le bien immobilier. Il ou elle ne peut résilier le bail que selon les règles générales.
Selon Julia Wagner, il peut par exemple y avoir un motif de résiliation si un locataire a manqué à son devoir - par exemple parce qu'il a accueilli des sous-locataires sans autorisation.
Que se passe-t-il si le nouveau propriétaire veut emménager lui-même ?
Le nouveau propriétaire ne peut résilier son bail pour ses propres besoins qu'au bout de trois ans au plus tôt.
Selon Wagner, ce délai peut aller jusqu'à dix ans si l'approvisionnement suffisant de la population en logements locatifs à des conditions raisonnables dans une commune ou au moins une partie de celle-ci est particulièrement menacé. Les gouvernements des Länder peuvent alors désigner explicitement de telles zones. A Berlin, par exemple, la période d'interdiction est de dix ans.
Indépendamment de la période de blocage : quels sont les délais de préavis applicables ?
"En principe, le délai de préavis est de trois mois", explique Janßen. Pour le bailleur, ce délai est prolongé de trois mois après cinq et huit ans depuis la mise à disposition. Il est donc de neuf mois au maximum. "Mais d'autres délais de préavis peuvent être convenus contractuellement", précise Janßen.
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Source: www.ntv.de
