Indemnité de remboursement anticipé : La banque ne peut pas tenir compte des intérêts négatifs
Lorsqu'un acheteur immobilier rembourse son financement immobilier avant la fin de la période de fixation des taux, la banque a généralement droit à une indemnité dite de remboursement anticipé. Cette indemnité vise à compenser le préjudice subi par l'établissement de crédit lorsque le taux d'intérêt du contrat de crédit est plus élevé que le taux du marché au moment du remboursement anticipé.
Le calcul exact d'une indemnité de remboursement anticipé a souvent fait l'objet de litiges entre les banques et leurs clients. Le tribunal régional supérieur (OLG) de Nuremberg (Az. : 14 U 2764/22) a maintenant décidé dans un jugement qui fera date qu'un institut de crédit ne peut pas se baser sur des taux d'intérêt négatifs pour le calcul. D'après nos observations, c'est pourtant ce qu'ont fait la plupart des banques ces dernières années. De nombreuses pénalités de remboursement anticipé devraient donc être excessives - les clients ont donc droit à un remboursement de leur argent.
Les taux d'intérêt négatifs augmentent les pénalités de remboursement anticipé
Concrètement, l'arrêt porte sur le fait que de nombreuses banques n'ont pas seulement calculé, lors de la détermination des pénalités de remboursement anticipé, que le remboursement anticipé les prive de tous les paiements d'intérêts. Elles ont également supposé qu'elles devraient payer des intérêts négatifs si elles plaçaient l'argent à nouveau, par exemple auprès de la banque centrale ou sur le marché des capitaux.
Ainsi, entre 2019 et 2022, le taux de dépôt de la BCE pour les banques était inférieur à zéro et les obligations sûres étaient souvent cotées à un rendement négatif. Par conséquent, une indemnité de remboursement anticipé ainsi calculée était plus élevée que la somme des intérêts que le client aurait encore dû payer pour la durée restante du financement de la construction.
Dommages-intérêts trop élevés
Mais c'est faux, a jugé le tribunal régional supérieur de Nuremberg. La banque doit rembourser au client la partie de l'indemnité de remboursement anticipé correspondant aux intérêts négatifs. Dans le cas concret, cela représente tout de même 2600 euros sur un total d'environ 33 000 euros. Motif du tribunal : le calcul des dommages et intérêts se limite à la perte que la banque a effectivement subie. Ainsi, l'indemnité de remboursement anticipé peut être au maximum égale à la somme des intérêts encore dus que le client doit payer pour son financement immobilier jusqu'à la fin de la période de fixation des taux ou la date de résiliation la plus proche possible.
L'arrêt a pour conséquence que la plupart des pénalités de remboursement anticipé des années précédentes ont été surévaluées par les banques. Dans ce contexte, les intérêts négatifs peuvent représenter jusqu'à 30 pour cent. Les clients devraient essayer de récupérer cet argent. Certes, le jugement n'est pas définitif, car la banque a fait appel auprès de la Cour fédérale de justice. Mais d'ici à ce que les juges suprêmes se prononcent, de nombreux droits pourraient déjà être prescrits.
Les droits risquent d'être prescrits
La prescription menace déjà la fin de l'année, en particulier pour les indemnités de remboursement anticipé datant de 2020. Les clients concernés devraient donc demander à des associations de protection des consommateurs de vérifier si, dans leur cas, des intérêts négatifs ont été pris en compte pour le calcul et si une action en justice contre la banque a des chances d'aboutir.
A propos de l'auteur : Roland Klaus est le fondateur du groupe d'intérêt Widerruf. Elle aide à faire valoir le droit des consommateurs en matière financière et est soutenue par des avocats spécialisés.
Source: www.ntv.de
