Il existe quatre types de contrats de location
Elle précède presque tous les déménagements : la signature du contrat. Pour savoir à quoi vous vous engagez, vous devez savoir exactement quel type de document vous signez.
Echelonné, indexé, à durée déterminée ou indéterminée - lorsqu'on emménage dans un nouveau logement, on peut être confronté à différents types de contrats de location. Malgré la joie que procure le nouveau logement, il ne faut pas signer un contrat de location sans l'avoir vérifié. Voici ce qui se cache derrière les différents modèles de contrat :
1. le contrat de location à durée indéterminée
C'est de loin le type de contrat de location le plus fréquemment conclu. Le contrat court jusqu'à ce qu'une des parties le résilie valablement. Aucune fin n'est convenue. "Le locataire peut résilier le contrat sans motif avec un préavis de trois mois", explique Stefan Schmalfeldt de l'association des locataires de Hambourg. "Les bailleurs, en revanche, ont besoin d'un motif de résiliation, par exemple un besoin personnel", poursuit Schmalfeldt. Leur délai de préavis est alors de trois à neuf mois, selon la durée du logement.
Pour les locataires, le contrat de location à durée indéterminée est une valeur sûre. Ils peuvent rester dans l'appartement à long terme, mais peuvent aussi se libérer rapidement du contrat s'ils le souhaitent. "Il y a cependant un hic", explique Stefan Schmalfeldt. "Le contrat peut contenir une clause de non-résiliation à durée déterminée". Jusqu'à quatre ans sont autorisés. Si les locataires signent cela, ils ne peuvent pas sortir du contrat pendant cette période sans l'accord du bailleur.
2) Le contrat de location à durée déterminée, également appelé contrat de location temporaire
Dans le cas du contrat de location à durée déterminée, la fin est déjà connue au moment de la signature. "Si le propriétaire sait qu'il aura besoin de l'appartement pour ses propres besoins dans quelques années, qu'il souhaite le louer comme logement de fonction ou qu'il prévoit alors d'importants travaux de transformation ou de démolition, il peut limiter la durée du contrat de location", explique Julia Wagner de l'association de propriétaires Haus & Grund Deutschland.
Le bailleur doit exposer par écrit le motif de la limitation dans le temps. "Si le motif n'est pas présenté par écrit, la limitation de durée ne s'applique pas et le contrat de location se poursuit comme un contrat à durée indéterminée normal", explique l'avocate Beate Heilmann, présidente du groupe de travail sur le droit locatif et l'immobilier au sein de l'association allemande des avocats (DAV).
"Les locataires qui optent pour un contrat à durée déterminée doivent prendre en compte le fait qu'ils ne peuvent pas résilier leur contrat pendant cette période", explique Stefan Schmalfeldt. "Cela peut être problématique s'ils trouvent entre-temps un bel appartement qui est loué pour une durée indéterminée".
Si la fin du contrat de location à durée déterminée approche, il est conseillé de demander au bailleur si le motif de la limitation existe toujours ou si le contrat peut être poursuivi pour une durée indéterminée, selon Schmalfeldt.
3) Le contrat de location échelonné
"Les baux échelonnés sont volontiers proposés par les bailleurs qui souhaitent avoir peu de travail pour la location", explique Beate Heilmann. En effet, dans le cas d'un contrat de location échelonné, les augmentations de loyer sont fixées dès le départ et se font automatiquement. "Le bailleur n'a pas à les faire valoir auprès du locataire". Un an au moins doit s'écouler entre chaque échelonnement.
Pour le locataire, le contrat de location échelonné présente l'avantage de savoir exactement quelles augmentations de loyer lui seront appliquées et à quel moment. Mais cela peut coûter cher. "Souvent, les bailleurs commencent les nouvelles locations avec des loyers déjà élevés, qui augmentent ensuite régulièrement".
Le problème : les loyers échelonnés peuvent en principe être supérieurs au loyer de référence local et au-dessus de la limite d'écrêtement. Si un frein aux loyers est en vigueur dans la région, la limite est fixée à 10 % au-dessus du loyer de référence. Si aucun frein n'est appliqué, le loyer ne peut pas être augmenté de plus de 20 % en trois ans dans les zones où il y a pénurie de logements.
Le loyer échelonné n'est pas valable si le montant concret de l'augmentation de l'échelonnement ou le loyer à payer ne sont pas précisés. C'est le cas, par exemple, si le contrat stipule simplement que le loyer augmentera de trois pour cent par an.
Dans le cas d'un contrat de location échelonné à durée indéterminée, le locataire peut résilier le logement avec le délai légal de trois mois. Toutefois, il est fréquent que le contrat de location prévoie une clause de non-résiliation. Elle peut être de quatre ans maximum.
Beate Heilmann attire l'attention sur une particularité du contrat de location échelonné : "Le bailleur ne peut pas procéder à des augmentations de loyer pour cause de modernisation". Exception : les obligations de modernisation imposées par la loi ou les autorités.
4. le contrat de location indexé
Ici, le loyer est lié à l'indice des prix à la consommation, déterminé chaque année par l'Office fédéral de la statistique. "Ces dernières années, l'indice était très bas et les augmentations de loyer étaient par conséquent modérées", explique Julia Wagner. "Maintenant que les prix à la consommation ont fortement augmenté en raison de l'inflation, l'augmentation est nettement plus importante". En principe, le loyer n'augmente pas automatiquement avec l'indice, le bailleur doit demander expressément l'augmentation.
"Si le loyer initial était déjà très élevé, cela peut tout à fait mettre les locataires dans le pétrin maintenant", explique Beate Heilmann. Et ce n'est pas une consolation de savoir que l'indexation du loyer peut même baisser si le niveau des taux d'intérêt passe sous la valeur zéro. "Ce n'est pas à prévoir dans un avenir proche".
Toujours est-il que les titulaires de contrats de location indexés n'ont pas non plus à craindre d'augmentation de leur loyer après des travaux de modernisation. "En vertu de la loi modifiée sur l'énergie dans les bâtiments, ils sont même exemptés des augmentations de loyer qui permettent de répartir les coûts de la modernisation du chauffage", précise Beate Heilmann.
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Source: www.ntv.de
