Se avecina una tormenta en el mercado inmobiliario
Las quiebras de los primeros promotores de proyectos en verano fueron posiblemente sólo el anticipo de una oleada de quiebras: la explosión de los tipos de interés está ahogando al sector inmobiliario. En el peor de los casos, existe la amenaza de "pérdidas sistémicamente relevantes en el sector bancario".
Aumento de los costes de construcción, explosión de los tipos de interés, aumento de las pérdidas: el declive del mercado inmobiliario amenaza cada vez más con convertirse en una crisis financiera latente. La quiebra de promotores de proyectos como Euroboden, Project Group y Development Partner en verano fue posiblemente sólo el presagio de una mayor oleada de quiebras, que también podría afectar al sector bancario en el peor de los casos. La explosión de los tipos de interés está ahogando cada vez más incluso a los pesos pesados del sector. Incluso los grandes operadores podrían tener pronto problemas para hacer frente a sus deudas.
En su informe semestral sobre la estabilidad financiera, el BCE dedica incluso un capítulo especial a la crisis y da la voz de alarma. La razón es que el ratio deuda/capital de las mayores empresas inmobiliarias de la eurozona está ahora "cerca o por encima del nivel anterior a la crisis financiera mundial": diez veces sus beneficios. Sin embargo, con el inicio del cambio de tendencia de los tipos de interés el año pasado, las empresas tienen cada vez más dificultades para refinanciar esta enorme montaña de deuda. Por tanto, las empresas más endeudadas podrían tener dificultades cuando tengan que devolver sus préstamos, advierte el banco central.
Según el BCE, los préstamos inmobiliarios comerciales se han encarecido un 2,6% de media desde el inicio del cambio de tendencia de los tipos de interés. La caída de los precios de venta está reduciendo los ingresos: El número de ventas se redujo a la mitad interanual en los seis primeros meses del año. Y la tendencia a trabajar desde casa está provocando una caída de los alquileres porque se necesitan menos torres de oficinas. "Esta mezcla de retos cíclicos y estructurales ha provocado importantes rebajas de calificación de las empresas inmobiliarias en los últimos meses".
En definitiva, el sector se enfrenta a pérdidas considerables. Por ello, el mercado bursátil está castigando masivamente a las empresas inmobiliarias: los mayores grupos cotizados cotizan actualmente un 30% por debajo de su valor contable, el mayor descuento desde la crisis financiera de 2008. Los banqueros centrales temen que muchas empresas se queden pronto sin fuelle: "Los modelos de negocio basados en tipos de interés bajos y expectativas de rentabilidad prepandémicas podrían volverse insostenibles a medio plazo".
¿El sector bancario tiene los pies de barro?
Las pérdidas inminentes podrían convertirse pronto en un problema para los balances bancarios, advierten los vigilantes monetarios. Esto se debe a que alrededor del diez por ciento de todos los préstamos bancarios de la eurozona se destinan al mercado inmobiliario comercial. El BCE ya prevé que la proporción de préstamos a empresas en números rojos se duplique hasta el 26% en un futuro próximo. Si los tipos de interés se mantienen tan altos durante otros dos años y el volumen de negocio del sector inmobiliario cae un 20%, el BCE calcula que hasta la mitad de todos los préstamos estarían en peligro.
La buena noticia es que es "improbable" que las inminentes pérdidas en el mercado inmobiliario comercial por sí solas sean "lo suficientemente grandes como para desencadenar una crisis sistémica a escala de la eurozona". Sin embargo, las cosas podrían ponerse difíciles para los bancos especialmente implicados en este segmento. Además, el problema no es sólo la crisis del sector inmobiliario, sino el hecho de que actualmente se superponen tantas crisis: la inflación, la guerra en Ucrania y Oriente Medio, las reversiones de los tipos de interés.
Por lo tanto, la agitación tiene el potencial de "convertirse en un factor amplificador significativo en un escenario negativo, aumentando el riesgo de pérdidas sistémicas en el sistema bancario". En otras palabras, la inminente oleada de quiebras en el mercado inmobiliario podría convertirse en la gota que colma el vaso y desencadenar un nuevo colapso bancario. También está el efecto contagio: la inminente oleada de quiebras podría provocar "graves pérdidas" en otras partes del sistema financiero que dependen de los inmuebles comerciales, como los fondos de inversión o las aseguradoras.
El mercado inmobiliario residencial también está sometido a una presión cada vez mayor debido a la explosión de los tipos de interés del BCE. El potencial de desplome es aún mayor en este caso: el 30% de todos los préstamos bancarios de la eurozona son hipotecas. Sin embargo, este segmento se mantiene comparativamente estable por el momento. Al menos hasta ahora, la inflación y la guerra no han provocado que la mayoría de los constructores de viviendas pierdan sus puestos de trabajo, por lo que pueden seguir financiando sus propias cuatro paredes a pesar de la subida de los tipos de interés. Pero: "Un debilitamiento notable del mercado laboral supondría riesgos considerables para las carteras de inmuebles residenciales".
Fuente: www.ntv.de
