Porqué una hipoteca de 40 años (o más larga) es una terrible idea

Porqué una hipoteca de 40 años (o más larga) es una terrible idea

La sueño de la propiedad de casa nunca ha sido más desafiante en este país—los precios de las casas suben y las tasas de interés están en el punto más alto en más de una década. Y aunque logres encontrar una estrategia que te permite considerar la compra de una casa dentro de tu presupuesto, la realidad de la propiedad es que es really caro. Comprar la casa es el paso uno—pagar por ella es pasos dos hasta 360 (pagos mensuales de hipoteca).

Los pagos mensuales de hipoteca a un nivel más manejable han despertado la creación de hipotecas "no calificadas" (NQ) con términos más largos (son "no calificadas" porque no cumplen con las normas establecidas por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, y por lo tanto, no se pueden vender a Freddie Mac o Fannie Mae). Las hipotecas "conformes" tienen términos de 7, 15 o 30 años, pero las hipotecas NQ ofrecen términos de 40 años—o aún más largos, en algunos casos. Tal como sucede con un préstamo de automóvil, un término más largo traduce en pagos mensuales más bajos, por lo que estas hipotecas NQ pueden parecer una forma de integrar una compra de casa en tu presupuesto estrecho.

La mayoría de las hipotecas de 40 o 50 años son el resultado de modificaciones de préstamos existentes, pero es posible encontrar una para la compra de una casa. Esto no es una buena idea, sin embargo, debido a la matemática.

Por qué una hipoteca de 40 años es una mala opción financiera

Al primera vista, una hipoteca de 40 o 50 años podría parecer una buena opción. Pagos mensuales más bajos? ¡Sí, por favor! Pero al analizar los números, los beneficios realmente son pequeños comparados con el desafío.

Supongamos que estás buscando un préstamo para comprar una casa que cuesta $400,000. Tienes $80,000 para poner como garantía (felicitaciones por ti!), por lo que necesitas prestar $320,000 para comprar el lugar (ignoraremos gastos de apertura, seguros y otros gastos en este ejemplo). Si optas por un préstamo fijo de 30 años a una tasa fija del 7%, tu pago mensual sería de $2,128.97 y el costo total de la hipoteca sería de $766,428.47, por lo que pagarás $446,428.47 en intereses (suponiendo que nunca refinancias o vendas la casa).

Si eliges una hipoteca de 40 años a la misma tasa del 7%, tu pago mensual disminuye a $1,988.58—pero el costo total de la hipoteca aumenta a $954,518.45—y pagarás un montón de intereses adicionales, $634,518.45. Si logras negociar alguna forma de hipoteca de 50 años de alguien, tu pago mensual se convertiría en $1,925.40, y tu costo sería de $1,155,241.83, $835,241.83 de los cuales serían intereses. Es casi $400,000 más que la hipoteca de 30 años.

Cuando miras los números de esta manera, está claro que los pagos mensuales son solo un poco menores, pero tu costo global aumenta considerablemente.

Otros problemas con la hipoteca de 40 años

El costo adicional es el principal desafío de una hipoteca de 40 o 50 años, pero incluso si estás dispuesto a ese compromiso hay algunos otros aspectos negativos a considerar:

• Falta de opciones: Otra razón para evitar hipotecas de 40 o 50 años es la selección limitada de prestamistas. Debido a que son préstamos no conformes, la mayoría de bancos y otros prestamistas no ofrecen ellos—hay un riesgo mayor para ellos. Están "allí", pero en lugar de buscar la mejor oferta, podrías encontrarte atascado con el prestamista que está dispuesto a trabajar con tus términos de hipoteca.
• Tasas más altas: Otra desventaja es que estos préstamos a menudo llevan tasas de interés más altas, porque son más riesgosos y tardan mucho más tiempo en recuperar el dinero del prestamista.
• Crecimiento lento de la equidad: La pagos de hipoteca aumentan la cantidad de la casa que realmente posees—tu equidad. Si pusiste el 20% al comprar el lugar, comienzas con el 20% de equidad y construyes desde allí. Aunque la mayoría de hipotecas están diseñadas para pagar más dinero a la interés al principio, construyes rápidamente equidad relativamente rápido al pagar la principal de la hipoteca de la hipoteca—tipicamente tienes una significativa equidad después de 5-10 años de pagos regulares. Pero con una hipoteca de 40 o 50 años, este proceso es mucho más lento—pagos mensuales bajos significan menos equidad construida cada mes.

Si no puedes hacer funcionar tu presupuesto para una hipoteca tradicional de 30 años, la reducción en pagos mensuales puede hacer que una hipoteca más larga parezca atractiva. Es una opción solo si estás dispuesto a pagar cientos de miles de dólares más por la casa y trabajar con una selección limitada de prestamistas, o si tienes un plan sólido para refinanciar rápidamente y solo quieres los pagos más bajos durante un corto período.

A pesar de la apelación de pagos mensuales más bajos con una hipoteca de 40 años, el costo total significativamente aumenta comparado con una hipoteca de 30 años. Por ejemplo, en una casa de $400,000 con un depósito de $80,000 y una tasa de interés del 7%, la hipoteca de 40 años costaría $634,518.45 en intereses, lo que es $188,089.75 más que la hipoteca de 30 años.

Desafío de obtener una hipoteca por 40 años aumenta a medida que pasa el tiempo, ya que la mayoría de los prestamistas no ofrecen prestamos de tales términos debido al riesgo inherente. Consecuentemente, podrías tener que aceptar una tasa de interés más alta o trabajar con el número limitado de prestamistas que ofrecen estos términos de hipotecas no conformes.

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