¿Por qué asumir la hipoteca de alguien más probablemente sea una mala idea (incluso si la tasa de interés es baja)?

Por qué es probablemente una mala idea asumir la hipoteca de otra persona (incluso si la tasa de interés es baja)

La búsqueda de casa puede fácilmente convertirse en una fiebre de comprar, especialmente cuando los precios de las casas siguen aumentando y sigues perdiendo guerras de ofertas por las casas que deseas. El deseo de finalmente tener tu propia casa puede llevar a tomar decisiones creativas, especialmente en cuanto a hipotecas, lo cual puede ser desafiante incluso en los mejores momentos. Cuando calculas los números para poder permitirte la casa de tus sueños, podrías ver las tasas de interés actuales (que rondan cerca del 7% en el momento de escribir esto) y luego mirar (anhelante) hacia atrás una década, cuando la tasa promedio de hipoteca en mayo de 2013 era solo del 3.35%**.

Si solo pudieras usar una máquina del tiempo para comprar tu casa once años atrás! Y luego alguien te dice que puedes viajar en el tiempo a esa tasa más baja: Todo lo que tienes que hacer es asumir la hipoteca de alguien, y podría parecer una solución mágica para tus problemas de búsqueda de casa. Pero hay muchas desventajas en una hipoteca asumida que hacen que sea poco probable que sea una buena decisión.

¿Cómo se asume una hipoteca?

Asumir una hipoteca es un concepto sencillo: Tomas una hipoteca existente, comprometiéndote a hacer los pagos mensuales (incluidos los de la cuenta de ahorros) en los mismos términos y tasa de interés. El vendedor te transfiere el título de la casa, tú le pagas cualquier diferencia entre el valor de la casa y el saldo de la hipoteca, y ¡bam! Eres dueño de una casa y tienes una hipoteca con la tasa de interés de un tiempo más feliz.

Por ejemplo, digamos que encuentras una casa que se vende por $300,000. El vendedor tiene una hipoteca existente con una tasa del 4% y un saldo de $200,000. Tú le pagas al vendedor $100,000, pagas algunas tarifas al prestamista y asumes la hipoteca, manteniendo la tasa del 4%.

Hay dos versiones básicas de hipotecas asumibles:

Asunción simple es un arreglo privado entre el comprador y el vendedor que no implica al prestamista. El vendedor sigue siendo oficialmente responsable del préstamo, pero el comprador hace los pagos y toma el título de la casa. Si el comprador incumple, tanto el comprador como el vendedor quedan responsables, porque el prestamista no aprobó la asunción.
Asunciones basadas en novación son más oficiales y requieren que el prestamista apruebe al comprador para el préstamo y cambie oficialmente la deuda a su nombre. Estas requieren más papeleo, pero el vendedor queda completamente liberado de la responsabilidad de la deuda.

Y las hipotecas asumidas están ganando popularidad**: En 2022, se asumieron 2,221 préstamos de la Administración Federal de la Vivienda (FHA) y 308 préstamos de la Administración de Veteranos (VA); en 2023, se asumieron 3,825 préstamos FHA y 2,244 préstamos VA, y estamos a punto de superar ambos marcas para fines de 2024.

Y esto puede funcionar, sí. Si cualquier hipoteca nueva por la que te calificaras vendría con una tasa del 6% o 7%, podrías ahorrarte mucho dinero a lo largo del tiempo que poseas esa casa. Si fuera tan sencillo, sería una decisión obvia. Pero raramente es tan sencillo, por una larga lista de razones.

Las desventajas de asumir una hipoteca

Intentar asumir una hipoteca viene con muchas posibles desventajas:

Encontrar una. Tu primer problema será encontrar una hipoteca que puedas asumir, porque la mayoría de los préstamos hipotecarios convencionales no se pueden. Generalmente, solo los préstamos respaldados por el gobierno de la FHA, VA o la Administración Federal de la Vivienda (USDA) son asumibles. Estos préstamos representan aproximadamente un cuarto de todas las hipotecas existentes, por lo que ya estás eliminado del 75% de las posibles casas que podrías comprar de esta manera.

Criterios estrictos. Si encuentras un préstamo que tenga la combinación adecuada de precio de venta, saldo de la hipoteca, tasa de interés y respaldo gubernamental, tu siguiente problema serán los criterios estrictos que involucran (a menos que estés haciendo una asunción simple). En una asunción de novación, debes aplicar al prestamista, al igual que cuando originas una hipoteca. Cada agencia gubernamental tiene su propio conjunto de requisitos, incluidos los puntajes mínimos de crédito y requisitos de que la casa sea la residencia principal del vendedor.

Sin posibilidad de comparar. Cuando asumes una hipoteca, estás atado al prestamista existente. No puedes ir a otro banco a buscar una mejor oferta, y no puedes negociar ninguno de los términos: simplemente los asumes tal como están. Debes estar seguro de que todos los aspectos del préstamo te funcionan y estar cómodo sin poder elegir la institución financiera con la que trabajas.

Costos. Si regresamos al ejemplo de comprar una casa de $300,000 asumiendo una hipoteca con un saldo de $200,000, tendrás que conseguir $100,000 para dejar al vendedor satisfecho, por lo que tendrás que pagar en efectivo o necesitarás una segunda hipoteca, lo que diluye la ventaja de tu tasa de interés baja. Además, suele haber una tarifa de asunción de préstamo. La VA cobrará el 0.5% del saldo restante de la hipoteca, por ejemplo.

Si estás haciendo una asunción simple con un familiar o un amigo muy cercano en quien confíes completamente, asumir una hipoteca puede ser una forma de tener una casa con una tasa de interés más baja y menos problemas que obtener un nuevo préstamo. De lo contrario, asumir una hipoteca raramente será tu mejor opción, incluso si la tasa es buena.

Si estás considerando asumir una hipoteca existente para ahorrar dinero en la hipoteca de tu casa soñada, debes saber que encontrar una hipoteca asumible puede ser difícil debido a que la mayoría de los préstamos convencionales no son asumibles. Además, asumir una hipoteca asumible de un préstamo respaldado por el gobierno como FHA, VA o USDA, requiere cumplir con criterios estrictos y limita tus opciones a solo aproximadamente una cuarta parte de las casas disponibles.