Para cada DIN hay un fetichista de normas que insiste
*La crisis de la construcción de viviendas se encuentra en una profunda depresión, y esto también se debe a que miles de regulaciones y normas han hecho que construir en Alemania sea extremadamente caro. Un borrador de ley propuesto por el Ministerio de Justicia para una nueva "Tipo de Edificación E" tiene la intención de despejar este jungla reguladora y permitir la construcción asequible de nuevo. El economista y experto inmobiliario Reiner Braun de la firma de asesoramiento Empirica acoge el enfoque pero se queda escéptico sobre la implementación.
ntv.de: Por qué está en crisis el mercado inmobiliario de muchas perspectivas? ¿Cuál ha sido el impacto de los costos de construcción en recientes años?
Reiner Braun: En términos generales, los problemas en el mercado inmobiliario se pueden rastrear a tres factores básicos: los tipos de interés subidos, los costos de construcción y una falta de terrenos para construir. Mientras que los tipos de interés eran extremadamente bajos, esto compensaba en parte el problema de los altos costos de construcción y de la tierra construible escasa y cara. Desde que los tipos de interés se han normalizado, estos tres factores en combinación están teniendo un impacto completo.
¿Qué significa esto para la política?
Al respecto de los tipos de interés, no hay que entrar en detalles aquí, ya que no están determinados por la política alemana sino por la BCE. La lobby inmobiliaria pide compensaciones en forma de subsidios, lo que ayudaría en el corto plazo. Sin embargo, en el largo plazo es extremadamente caro y, además, las subsidios abordan síntomas en lugar de causas: las causas reales de la crisis actual son los costos de construcción y la falta de terrenos para construir en regiones con mercados de viviendas apretados.
Podría la iniciativa para el "Tipo de Edificación E", que tiene la intención de bajar estándares en áreas como la aislamiento acústico en comparación con la práctica actual, realmente romper y llevar a la creación de más y especialmente viviendas asequibles?
Soy un poco cauteloso optimista. La idea de Tipo de Edificación E es renunciar a ciertas normas y estándares que han desproporcionadamente aumentado los costos de construcción. Sin embargo, es importante tener en cuenta que estas no son solo regulaciones estatales - por ejemplo, para la eficiencia energética - sino principalmente normas a las que los constructores se adhieren por miedo a ser demandados por el constructor. Pueden siempre exigir la "tecnología de punta". Esto incluye una multitud de normas, hasta el número de salidas en determinadas habitaciones. Despejar y simplificar esto es ciertamente sensato. Pero recuerdo varias comisiones de ahorro de costos en los últimos décadas, que finalmente fracasaron en lograr sus objetivos. Detrás de cada una de estas normas individuales hay una buena idea que no se puede argumentar contra. Pero juntas, son costo-impulsivas y contraproducentes.
Suponiendo que logra reducir realmente los costos: ¿los constructores y los inquilinos en caras zonas urbanas tendrían algún interés en traspasar estas ahorros de costos?
En principio, el alquiler no se determina por los costos sino por la oferta y la demanda. Cuando la demanda es muy alta, no hay incentivo para el proveedor para traspasar reducciones de costos en cortes de precio. Sin embargo, los costos para la construcción de viviendas actualmente son tan altos que casi no hay demanda. Con los tipos de interés actuales y los precios de construcción actuales, los alquileres tendrían que estar en alrededor de los 20 Euros por metro cuadrado para una nueva construcción para tener sentido. Sin embargo, esto es casi asequible para nadie, por lo que no se construye. Si fuera posible reducir significativamente los costos de construcción, de manera que las viviendas pudieran ofrecerse por 15 o 16 Euros por metro cuadrado, esto seguramente llevaría a que algunas de las viviendas que han sido aprobadas pero no construidas aún se completaran. La idea detrás de reducir los costos de construcción es, claro, que se construya más y, por lo tanto, se aumente la oferta, lo que llevaría a precios más bajos y viviendas más asequibles.
Pero esto solo funciona si hay suficiente terreno para construir.
Sí, no hay una solución para el mercado inmobiliario única, sino muchas piezas del rompecabezas. Una de las piezas más desafiantes es la complejidad jurisdiccional y las intereses contradictorios, lo que dificulta asignar suficiente terreno en las ubicaciones adecuadas.
Max Borowski habló con Reiner Braun
- Los costos de construcción, incluyendo gastos inmobiliarios y precios inmobiliarios, han tenido un impacto significativo en la construcción de viviendas en Alemania, llevando a precios más altos para nuevas construcciones.
- Reiner Braun, economista y experto inmobiliario, sugiere que la propuesta de ley para el "Tipo de Edificación E" podría reducir estándares en áreas como la aislamiento acústico, en comparación con la práctica actual, para reducir costos de construcción y, consequentemente, en el mercado inmobiliario.
- A pesar de los ahorros potenciales, la implementación de "Tipo de Edificación E" podría enfrentar desafíos, ya que los constructores y los inquilinos en áreas urbanas con escasas viviendas podrían tener poca motivación para traspasar ahorros en construcción.
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