"La quiebra de WeWork fuerza una nueva realidad en el mercado de oficinas"
De 47.000 millones de dólares a prácticamente cero: WeWork, la que fuera la startup más valorada de la historia de EE.UU., huye hacia la insolvencia. En una entrevista, el inversor tecnológico Philipp Klöckner explica cómo el broker de oficinas puede beneficiarse de la crisis inmobiliaria y qué se han perdido los inversores.
ntv.de: WeWork, la start-up más valorada de la historia de EE.UU., se ha declarado insolvente esta semana. ¿Se hundirá ahora todo el mercado de espacios de coworking?
Philipp Klöckner: No lo creo. Es posible que otros proveedores tengan problemas estructurales similares. Los competidores más pequeños también han firmado contratos de alquiler a largo plazo a precios muy altos, que tienen que seguir subarrendando a corto plazo y que hoy en día no son rentables. La insolvencia da ahora a WeWork la oportunidad de negociar nuevos alquileres. Aunque los precios de los inmuebles de oficinas están bajando, esto no es motivo para declarar el fin del coworking. Al contrario. Los alquileres deben ser más favorables, lo que hará que el modelo sea aún más atractivo. Siempre que WeWork consiga renegociar contratos a largo plazo con los propietarios. También seguirá habiendo una gran demanda de coworking debido a los modelos de trabajo alternativos. Sin duda, el concepto ha llegado para quedarse.
WeWork se ha acogidoal procedimiento de insolvencia del Capítulo 11. ¿Qué significa esto?
Con la reorganización bajo la ley de insolvencia estadounidense, WeWork quiere reducir la deuda y deshacerse o renegociar los contratos de alquiler no rentables. Las deudas están presionando el volumen de negocio. Deshacerse de ellas es una gran oportunidad para acercar la empresa a la rentabilidad. Además, las ubicaciones se dividirán sin duda en tres grandes presupuestos. Se cerrarán ubicaciones que hoy ya no se abrirían. Las ubicaciones con alquileres elevados que puedan ser rentables negociarán nuevos contratos. Una vez que desaparezcan las deudas, los locales situados en ubicaciones privilegiadas que ya tienen un alto índice de ocupación serán los más beneficiados. Quizá allí también puedan negociarse los precios.
¿Los arrendadores de inmuebles de oficinas entrarán en esas negociaciones?
No tienen otra opción. Actualmente están sufriendo mucho por el hecho de que las grandes empresas están cerrando cada vez más oficinas. En Estados Unidos, el mercado inmobiliario de oficinas se enfrenta a la próxima gran crisis. WeWork puede beneficiarse de ello. De las 780 sedes actuales, estimo que sobrevivirán unas 500.
WeWork nunca ha estado en números negros. ¿Cambiará eso en un futuro próximo?
Sí, seguro que sí. Muchos pequeños proveedores ya son rentables. Si WeWork consigue volver a un tamaño saludable, la empresa puede estar en números negros. La mitad de las enormes pérdidas de WeWork se deben a los altos tipos de interés de los préstamos. Además, la empresa sólo obtiene un 15% más de los alquileres de lo que paga por ellos. Además, los gastos generales siguen siendo demasiado elevados: unos 500 millones de dólares al año.
Hace dos años, una acción aún costaba 500 dólares. ¿Son realistas unos máximos similares en un futuro próximo?
Ni hablar en los próximos diez años. Por un lado, se han emitido nuevas acciones una y otra vez para aumentar la deuda. Ahora hay más del doble de acciones de WeWork que hace un año. Las acciones se diluyen cada vez más. En términos puramente matemáticos, estos máximos son por tanto muy improbables. El actual escenario de tipos de interés también lo hace improbable.
La quiebra es también un duro golpe para el inversor Softbank. La empresa está registrando miles de millones en pérdidas debido a la insolvencia de WeWork. ¿Qué deben aprender los inversores de la quiebra?
Softbank no sólo ha invertido miles de millones en la empresa, sino también en la reorganización del arrendador de oficinas. Para que la empresa siguiera adelante, el inversor tecnológico tuvo que aportar garantías para que WeWork pudiera seguir asumiendo deuda. Estas garantías se están ejecutando ahora y están provocando pérdidas. El fundador de Softbank, Masayoshi Son, es una persona dispuesta a asumir grandes riesgos. Como muchos inversores de éxito, sabe que se puede ganar mucho dinero en las burbujas. Sólo hay que asegurarse de no perderse la salida. Él no lo consiguió. Debería darse cuenta de que hay que reducir la exposición a las burbujas a medio plazo.
¿Ignoraron los inversores las señales de advertencia?
Por supuesto. Por un lado, los inversores deberían haber sido conscientes de que este modelo de negocio alberga muchos riesgos. En estas fases cíclicas del mercado, los precios que pagan los inquilinos a corto plazo pueden cambiar significativamente, sobre todo en comparación con la competencia. Al mismo tiempo, los precios a largo plazo que paga WeWork son bastante rígidos, de diez, a veces veinte años. Otro aspecto que debería haber llamado la atención de los inversores es la estructura de gobierno de la empresa. El fundador Adam Neumann, por ejemplo, ha alquilado sus propias casas a la empresa. Según la legislación alemana, esto probablemente se llamaría malversación de fondos. Estas estructuras habrían levantado todas las señales de alarma si se hubieran examinado adecuadamente. Aunque WeWork sólo vale ahora 50 millones de dólares, Neumann sigue siendo multimillonario.
¿Así que los inversores estaban ciegos?
El trabajo de los inversores de capital riesgo es respaldar a personas y equipos. Y no hay duda de que Neumann es alguien que ha sabido atraer la visión y, por tanto, recaudar más y más dinero. Si algunos periodistas y analistas no hubieran examinado muy de cerca el modelo de negocio en el momento de la OPV, las cosas podrían haber ido tan bien durante tanto tiempo que los inversores habrían recuperado gran parte de su dinero e incluso habrían obtenido beneficios.
De todas formas, el mercado estadounidense de oficinas ya está bajo presión. ¿La insolvencia lo someterá ahora a una presión aún mayor?
La quiebra de WeWork impone una nueva realidad al mercado. Sin embargo, el propio intermediario de oficinas sólo está dificultando las cosas en cierta medida. En los últimos años, demasiadas empresas han optado simplemente por oficinas demasiado grandes y que ya no necesitan. Las grandes empresas tecnológicas han despedido hasta el 20% de sus empleados. Como consecuencia, ya no les sirven sus grandes oficinas. Además, cada vez más empleados quieren trabajar a distancia. Estos aspectos afectan más al sector que la insolvencia de WeWork.
Juliane Kipper habló con Philipp Klöckner
Fuente: www.ntv.de
