Hoy se aplican importantes modificaciones a los procedimientos de compra y venta de viviendas <unk> esto es lo que debe saber.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, una organización poderosa con 1.5 millones de miembros, aprobó nuevas reglas como parte de un acuerdo de $418 millones para abordar reclamaciones antimonopolio. Estos cambios buscan revolucionar cómo se pagan a los agentes inmobiliarios y quién los paga, marcando el ajuste más significativo en las reglas de la organización en varias décadas.
En un comunicado, Kevin Sears, presidente de la organización, destacó que estos cambios ayudarán a los consumidores a tomar decisiones informadas al comprar y vender casas.
Dos cambios significativos
Tradicionalmente, los compradores de casas no tenían la obligación de pagar directamente a su agente inmobiliario. En su lugar, las comisiones, que suelen ascender al 5% o 6% del precio de venta de una casa, eran cubiertas por el vendedor. Por ejemplo, un vendedor de una casa de $450,000 pagaría $27,000 en comisiones. Muchos expertos argumentan que estas comisiones están incorporadas en el precio de lista de una casa, inflando los valores de la propiedad.
A partir de ahora, los agentes del vendedor ya no podrán divulgar las comisiones a los agentes del comprador en los servicios de listado múltiple (MLS) utilizados por los agentes inmobiliarios para listar y encontrar casas en venta. Como resultado, los agentes del comprador ya no podrán buscar casas basándose en las tasas de comisión, una práctica conocida como "dirigir", que llevó a algunos agentes a pasar por alto casas que cumplían con los criterios de sus clientes debido a tasas de comisión más bajas, según críticos.
Tonya Monestier, profesora de derecho en la Universidad de Buffalo, Escuela de Derecho, declaró: "Sin la comisión en el MLS ahora, es más difícil dirigir, porque no puedes hacer una búsqueda solo por comisiones del 3%". Agregó que aunque los compradores aún pueden negociar las tasas de comisión, este cambio hace que el proceso sea más difícil.
El segundo cambio afecta la relación entre los posibles compradores de casas y sus agentes inmobiliarios. A partir de ahora, los compradores deben firmar un acuerdo de representación legalmente vinculante con su agente antes de comenzar a visitar casas. Estos acuerdos informarán a los compradores sobre la estructura de pago de su agente y los harán responsables de cubrir la comisión del agente si el vendedor no lo hace.
Norm Miller, profesor de bienes raíces en la Universidad de San Diego, explicó: "Si los compradores son conscientes de que pueden negociar las comisiones y que, de hecho, ellos pagan, no el vendedor, podría crear un mercado más competitivo y possibly un menú de servicios en el futuro que sería más comparable a otros países desarrollados".
Un aspecto crucial de estos acuerdos es que un agente del comprador no puede recibir más compensación de la que se acordó inicialmente, incluso si un vendedor ofrece una tasa de compensación más alta.
En su sitio web, NAR afirma que estos dos cambios eliminan cualquier posible dirigismo, asegurando que los corretajes no recibirán una compensación más alta al dirigir a los compradores hacia determinadas listings con ofertas de compensación más altas.
La audiencia final de aprobación está programada para el 26 de noviembre, aunque un juez otorgó la aprobación preliminar del acuerdo de NAR en abril.
Precaución para los compradores
Algunas inmobiliarias han creado contratos a corto plazo para abordar las preocupaciones de los compradores sobre la firma de acuerdos legalmente vinculantes antes de visitar casas. Sin embargo, Monestier aconseja a los compradores que lean cuidadosamente cualquier contrato antes de firmarlo para evitar cualquier consecuencia no deseada.
Leo Pareja, CEO de eXp Realty, una importante inmobiliaria estadounidense, destacó la simplicidad en los contratos de su empresa para evitar posibles confusiones. Pareja hizo estos contratos accesibles a otras empresas, con el objetivo de minimizar la fricción en el proceso de compra de una casa.
Impacto en la asequibilidad de las casas
Algunos profesionales de la inmobiliaria han expresado preocupaciones de que las nuevas reglas puedan afectar negativamente el mercado de compra de casas, ya que más compradores ahora pueden ser responsables de financiar las comisiones de sus agentes.
Sin embargo, Monestier cree que, a largo plazo, los cambios beneficiarán a los consumidores. Sugirió que las tasas de comisión podrían disminuir con el tiempo, lo que finalmente haría que el mercado inmobiliario sea más asequible para compradores y vendedores.
Sin embargo, remains unclear whether the immediate cost of buying and selling homes in the US will decrease for most people. Miller, a real estate professor at the University of San Diego, noted, "Somebody out there will eventually say, 'let's compete on price.' If it's a big firm, that could cause a revolution. But when would that happen? I don't know."
En el futuro inmediato, Miller piensa que las tasas de hipoteca tendrán un impacto más significativo en la asequibilidad de la vivienda que cualquier ajuste de regla específica.
La tasa para una hipoteca fija a 30 años acaba de tocar el 6.49% recientemente, a pesar de ser más alta en comparación con el pasado, está cerca de los puntos más bajos vistos en el último año.
"That has a significant impact on affordability compared to anything we're discussing now," stated Miller. "If mortgage rates decrease even more, any rule amendments will merely be background noise in the equation, in comparison to that."
Los agentes del vendedor ya no podrán divulgar las comisiones a los agentes del comprador debido a las nuevas reglas, que buscaban eliminar cualquier posible dirigismo y asegurar la equidad en el proceso de compra de casas. Con los nuevos acuerdos de representación legalmente vinculantes, los compradores ahora son responsables de cubrir las comisiones de sus agentes si el vendedor no lo hace, lo que podría llevar a un mercado más competitivo y possibly tasas de comisión más bajas con el tiempo.
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