- En cuanto a las pautas para los aumentos de precios de alquiler.
La situación se descontroló gravemente: Un propietario de una propiedad en Halle an der Saale intentó aprovechar el cambio de detectores de humo como una oportunidad para imponer un aumento sustancial de la renta. Los inquilinos se opusieron y finalmente prevalecieron en mayo de 2023 ante el Tribunal Federal. El cambio directo de detectores de humo no autoriza un aumento de la renta, según el fallo del tribunal más alto. Solo es permisible cuando hay mejoras técnicas o mejoras demostrables en la propiedad, como si el propietario mejora la eficiencia energética. Los jueces no reconocieron tal escenario en este caso específico.
El texto ilustra que los inquilinos no tienen que aceptar todo aumento -y no deben-. "Las disposiciones reguladoras de los aumentos de renta son fundamentalmente claras", aclara el abogado Florian Timmer en el portal en línea Anwalt.de: "Los propietarios no tienen autoridad ilimitada para aumentar arbitrariamente y desproporcionadamente la renta". En cambio, cada aumento de renta debe ser plausiblemente justificado por el propietario, de lo contrario, "un aumento de renta no es legal", afirma el abogado. Hay procedimientos establecidos a los que se debe cumplir, ya que la legislación protege a los inquilinos de manera única. Además de la justificación específica, el propietario también debe informar sobre el aumento proyectado de la renta, especificando la renta antigua y nueva. Y el inquilino no la pagará antes de tres meses después de recibir la notificación del aumento de renta.
Aumentos de renta permisibles y límites
Además, es importante entender: El primer aumento de renta no puede tener efecto antes de 12 meses de residencia. Después de eso, se aplica un período de espera adicional de 15 meses antes de que se pueda considerar otro aumento de renta. Los propietarios también deben observar el llamado límite de aumentos de renta. Esto significa que la renta no puede aumentar más del 20 por ciento en tres años. La renta fría neta es la base para esto. En mercados de vivienda particularmente estresados, donde está en vigor el límite de renta, solo se permite un 15 por ciento más en tres años.
En teoría, así es como está. En la práctica, sin embargo, los propietarios tienen varios métodos para eludir las regulaciones. Por ejemplo, un propietario puede aumentar la renta para alinearla con la tasa local comparativa de renta según el índice de renta. También es posible la transferencia parcial de costos para medidas de modernización si resultan en una mejora comprobada del departamento o la casa. En este caso, es posible una carga adicional de hasta el 8 por ciento de los costos de inversión, por supuesto, calculada según la parte del departamento en la casa. Sin embargo, las costas adicionales exigidas no pueden superar los tres euros por metro cuadrado. Es importante tener en cuenta: En ambos casos, los propietarios no tienen que cumplir con el período de espera de 15 meses, pero pueden aumentar la renta antes.
Nueva renta atractiva
Otra estrategia que los propietarios a menudo utilizan para imponer rápidamente y de manera flexible los aumentos de renta son los acuerdos explícitos en el contrato de alquiler, como una renta graduada o una llamada renta índice. En este caso, la renta entonces aumenta en intervalos regulares o se ajusta a la tasa general de inflación.
Los propietarios también pueden aumentar el precio en los nuevos alquileres. Están autorizados a cobrar hasta un 10 por ciento más que la tasa comparativa local de renta, siempre y cuando exista un índice de renta. Si no es así, la renta puede estar incluso hasta un 20 por ciento por encima del nivel general. Sin embargo, en un mercado de vivienda extremadamente tenso, como en Berlín, los propietarios aún pueden cobrar entre un 10 y un 15 por ciento más por nuevos alquileres.
No obstante, los propietarios astutos han descubierto una manera de eludir esta limitación al ofrecer alojamiento amueblado temporalmente. Tales propiedades están exentas del límite de renta. Lo mismo se aplica a los alojamientos amueblados en edificios nuevos.
El texto explica que los inquilinos en Halle an der Saale lograron impugnar un aumento de renta propuesto por su propietario, ya que el cambio de detectores de humo no justifica dicho aumento. En consecuencia, los propietarios no pueden aumentar arbitrariamente las rentas sin una justificación sustancial, y cada aumento de renta debe ser plausiblemente justificado. Además, la autorización para un aumento de renta está sujeta a ciertos límites y regulaciones, como un período de espera de 15 meses después del primer aumento y un límite de un 20 por ciento de aumento en tres años.
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