Vender o seu apartamento arrendado: o que deve saber enquanto inquilino
Quando um apartamento de aluguer é posto à venda, os inquilinos têm muitas perguntas. Por exemplo: O que é que acontece com o direito de preferência? O que mais é importante - 5 perguntas e 5 respostas.
É uma notícia que deixa as pessoas afectadas pouco à vontade: o apartamento arrendado onde vive há anos vai ser vendido. Numa situação destas, muitos inquilinos receiam que, a médio prazo, esteja iminente um aumento da renda ou o cancelamento do contrato por parte do novo senhorio devido a uso pessoal. Esclarecemos quais os direitos e obrigações dos inquilinos nesta situação.
Tenho direito de preferência se o apartamento que estou a arrendar for vendido?
Independentemente de o contrato de arrendamento conter ou não uma cláusula sobre o direito de preferência, os inquilinos têm um direito legal de preferência se o proprietário quiser transformar os apartamentos em condomínios e vendê-los a terceiros.
Se o proprietário transferir o inquilino, aplica-se o seguinte: Se o inquilino tiver conhecimento da compra antes de o proprietário ter entregue o apartamento ao comprador e de a transferência de propriedade ter sido inscrita no registo predial, o inquilino pode ainda exercer o seu direito de preferência. Se o inquilino só tiver conhecimento da venda numa data posterior, pode pedir uma indemnização.
Para que os inquilinos possam exercer o direito de preferência, deve existir um contrato de compra e venda entre o proprietário do apartamento e um terceiro. No entanto, este contrato ainda não deve ter sido assinado. Os inquilinos podem agora celebrar este contrato que já foi negociado. O inquilino deve aceitar as condições negociadas entre o vendedor e o terceiro, incluindo o preço de compra, por exemplo.
Os inquilinos devem enviar uma declaração escrita ao proprietário se pretenderem exercer o seu direito de preferência. Dispõem de dois meses para o fazer após a receção da notificação da intenção de venda.
"Não existe direito de preferência se o senhorio vender o apartamento a um familiar ou a um membro do seu agregado familiar", explica Julia Wagner, da associação de proprietários Haus & Grund Deutschland.
Tenho de deixar entrar os potenciais compradores no meu apartamento?
Sim, os inquilinos devem permitir que os potenciais compradores visitem o apartamento. "No entanto, podem insistir para que o senhorio ou, pelo menos, o administrador do imóvel os acompanhe", diz Julia Wagner. Segundo ela, os potenciais compradores não têm o direito de fotografar o espaço habitacional.
Por seu lado, os senhorios devem anunciar atempadamente a visita planeada. Especialmente no caso de inquilinos que trabalham, a notificação deve ser feita com três a quatro dias de antecedência, diz Rolf Janßen, Diretor Geral da associação de proteção de inquilinos DMB em Frankfurt am Main. Os senhorios devem ter em consideração o horário de trabalho do inquilino.
Se o inquilino não puder comparecer na data anunciada, deve apresentar propostas alternativas.
O novo proprietário tem de me aceitar como inquilino?
A lei diz que comprar não é sinónimo de arrendar. Em termos concretos, isto significa que o novo proprietário também assume o contrato de arrendamento quando compra o imóvel. Só pode rescindir o contrato de arrendamento em conformidade com os regulamentos gerais.
Por exemplo, de acordo com Julia Wagner, também podem existir motivos para a rescisão se o inquilino tiver violado os seus deveres - por exemplo, se tiver contratado subarrendatários sem autorização.
E se o novo proprietário quiser mudar-se ele próprio?
O novo senhorio só pode rescindir o contrato de arrendamento para uso pessoal após três anos, no mínimo.
De acordo com Wagner, este período pode ir até dez anos se a oferta adequada de apartamentos para arrendamento em condições razoáveis num município ou, pelo menos, numa parte do mesmo estiver particularmente comprometida. Os governos estaduais podem então designar explicitamente essas zonas. Em Berlim, por exemplo, aplica-se um período de confinamento de dez anos.
Independentemente do período de confinamento: que prazos de pré-aviso se aplicam?
"Em princípio, aplica-se um prazo de pré-aviso de três meses", diz Janßen. Este prazo é alargado em três meses para o senhorio, após cinco e oito anos da concessão do contrato de arrendamento. Por conseguinte, o prazo máximo é de nove meses. "No entanto, também podem ser acordados contratualmente outros prazos de pré-aviso", diz Janßen.
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Fonte: www.ntv.de
