Existem quatro tipos de contratos de aluguer
Precede quase todas as acções: a assinatura do contrato. Para saber em que é que se está a meter, deve saber exatamente que tipo de documento está a assinar.
Graduado, indexado, a termo ou sem termo - quem se muda para uma nova casa pode ser confrontado com diferentes tipos de contratos de arrendamento. Apesar de todo o entusiasmo com a sua nova casa, nunca deve assinar um contrato de arrendamento sem o verificar. O que está por detrás dos diferentes modelos de contrato:
1. o contrato de arrendamento por tempo indeterminado
Este é, de longe, o tipo mais comum de contrato de arrendamento. O contrato vigora até que uma das partes o rescinda efetivamente. Não é acordada uma data de fim. "O inquilino pode rescindir o contrato sem justa causa com um pré-aviso de três meses", explica Stefan Schmalfeldt, da associação de inquilinos de Hamburgo. "O senhorio, por outro lado, precisa de um motivo para a rescisão, como por exemplo o uso pessoal", diz Schmalfeldt. O prazo de pré-aviso é então de três a nove meses, consoante o tempo de residência.
Para os inquilinos, o contrato de arrendamento por tempo indeterminado é uma aposta segura. Podem permanecer no apartamento a longo prazo, mas também podem rescindir o contrato rapidamente, se assim o desejarem. "Mas há um senão", diz Stefan Schmalfeldt. "O contrato pode conter uma exclusão de rescisão a prazo fixo." São permitidos até quatro anos. Se os inquilinos o assinarem, não podem rescindir o contrato durante esse período sem o consentimento do senhorio.
2 O contrato de arrendamento por tempo determinado, também conhecido como contrato de arrendamento temporário
No caso do contrato de arrendamento por tempo determinado, a data de fim já está fixada aquando da assinatura do contrato. "Se o senhorio sabe que vai precisar do apartamento dentro de alguns anos, se quer alugá-lo como apartamento de empresa ou se está a planear grandes obras de renovação ou demolição, pode fixar um prazo no contrato de arrendamento", explica Julia Wagner da Haus & Grund Deutschland.
O senhorio deve justificar por escrito o motivo do prazo. "Se o motivo não estiver escrito, o prazo não se aplica e o contrato de arrendamento continua a vigorar como um contrato normal por tempo indeterminado", diz a advogada Beate Heilmann, presidente do Grupo de Trabalho de Direito do Arrendamento e Imobiliário da Ordem dos Advogados Alemã (DAV).
"Os inquilinos que optam por um contrato de duração determinada devem ter em conta o facto de não poderem rescindir o contrato durante esse período", afirma Stefan Schmalfeldt. "Isto pode ser problemático se, entretanto, encontrarem um bom apartamento que esteja arrendado por tempo indeterminado."
Se o fim do contrato de arrendamento a termo certo estiver a aproximar-se, é aconselhável perguntar ao senhorio se o motivo do termo certo ainda se aplica ou se o contrato pode continuar indefinidamente, diz Schmalfeldt.
3. o contrato de aluguer escalonado
"Os contratos de arrendamento escalonados são muitas vezes propostos pelos senhorios que pretendem minimizar o esforço envolvido no arrendamento", diz Beate Heilmann. Isto porque os aumentos de renda são fixados desde o início num contrato de arrendamento escalonado e são automáticos. "O senhorio não tem de os reclamar ao inquilino." Deve haver um intervalo de pelo menos um ano entre cada aumento de renda escalonado.
Para o inquilino, o contrato de arrendamento escalonado tem a vantagem de saber exatamente quais os aumentos de renda que terá de pagar e quando. Mas pode ser dispendioso. "Os senhorios começam muitas vezes com rendas elevadas para os novos arrendamentos, que depois aumentam regularmente."
O problema: as rendas graduadas podem ser geralmente mais elevadas do que a renda comparativa local e acima do limite máximo de rendas. No entanto, se for aplicado um limite máximo de rendas na zona, o limite é de 10% acima da renda comparativa. Se não se aplicar um limite máximo de renda, a renda em zonas com carência de habitação não pode ser aumentada em mais de 20% num período de três anos.
A renda escalonada é ineficaz se o montante específico do aumento da renda escalonada ou a renda a pagar não for especificado. É o caso, por exemplo, se o contrato apenas indicar que a renda aumentará 3% ao ano.
No caso de um contrato de arrendamento escalonado por tempo indeterminado, o inquilino pode rescindir o contrato com um pré-aviso legal de três meses. No entanto, é frequentemente acordada uma exclusão de rescisão no contrato de arrendamento no âmbito de um contrato de arrendamento escalonado. Este pode ter uma duração máxima de quatro anos.
Beate Heilmann salienta uma caraterística especial dos contratos de arrendamento graduados: "O senhorio não pode aumentar a renda devido à modernização." Exceção: exigências legais e oficiais de modernização.
4. o contrato de arrendamento indexado
Neste caso, a renda está ligada ao índice de preços no consumidor, que é calculado anualmente pelo Instituto Federal de Estatística. "Nos últimos anos, o índice tem sido muito baixo e os aumentos de renda têm sido moderados", diz Julia Wagner. "Agora que os preços ao consumidor subiram acentuadamente devido à inflação, o aumento é significativamente mais elevado." Regra geral, a renda não aumenta automaticamente de acordo com o índice; o senhorio tem de pedir explicitamente o aumento.
"Se a renda inicial já era muito elevada, isso pode colocar os inquilinos numa situação difícil", diz Beate Heilmann. Não serve de consolo o facto de a renda indexada poder mesmo baixar se a taxa de juro descer abaixo de zero. "Não é de esperar que isso aconteça num futuro próximo."
No entanto, os titulares de contratos de aluguer indexados não têm de recear aumentos de renda após a modernização. "De acordo com a lei alterada sobre a energia nos edifícios, estão mesmo isentos de aumentos de renda que possam ser utilizados para imputar os custos da modernização do aquecimento", diz Beate Heilmann.
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Fonte: www.ntv.de
