La rivalidad en el mercado de alquiler es el principal factor que mantiene los precios bajo control.
La pitiable situación del mercado inmobiliario en Alemania está impulsando el apoyo a extremistas de derecha, según lo indicado por la máxima autoridad de la industria inmobiliaria. Esto según Iris Schöberl, la nueva Presidenta de la Asociación Central Inmobiliaria (ZIA), en una entrevista con ntv.de. Ella habla de su confianza de que la crisis se puede abordar en este momento.
ntv.de: Has sido elegida como Presidenta de ZIA en un momento en que Alemania está debatiendo escasez de viviendas y crisis de construcción. ¿Qué es la percepción de la situación entre tú y las empresas miembro?
Iris Schöberl: ZIA abarca todo el espectro del sector inmobiliario, desde arquitectos, desarrolladores, empresas constructoras hasta inversionistas y propietarios, en segmentos de mercado inmobiliario diferentes como residencial, oficinas, logística y salud inmobiliaria. Naturalmente, hay puntos de vista divergentes. Por ejemplo, el sector inmobiliario logístico sigue siendo popular. Sin embargo, las empresas constructores residenciales están actualmente enfrentando desafíos. Los desarrolladores expresan una cierta renunciación, y en general, hay un sentimiento: "Ahora más que nunca." Las personas deben adaptarse a las condiciones actuales, especialmente a las tasas de interés altas, y aprovechar la situación al mejor.
¿Es el sector residencial el que está peor parado?
Depende de la perspectiva: Para inversionistas y propietarios, así como actuales inquilinos, el mercado inmobiliario aparece favorable. Sin embargo, es un desafío para aquellos que buscan vivienda. Las personas que quieren mudarse no encuentran vivienda en Alemania debido a la construcción insuficiente.
Mencionaste tasas de interés altas como la causa de la disminución de la construcción residencial. Pero no había suficiente construcción incluso cuando las tasas de interés eran bajas?
Cuando el dinero abundaba debido a las bajas tasas de interés, el sector público - responsable de asignar tierras de construcción y conceder permisos de construcción - imponía requisitos cada vez más estrictos y tomaba mucho tiempo. Los permisos de construcción tomaban y toman mucho tiempo. Se sentía que se podía permitir. Los constructores ansiosos de construir estaban contentos si podían obtener un permiso de construcción. Esto llevó a una construcción insuficiente y costos soaring. Y ahora? Creo que en todos lados se ha vuelto evidente la gravedad de la situación, y debemos enfocarnos en crear suficiente espacio para vivir. Nuevas ideas emergen sobre cómo hacerlo más rápido. Sin embargo, los recursos financieros ahora están escasos debido a las tasas de interés en aumento. Por lo tanto, los costos de construcción deben ser drásticamente reducidos.
Mencionaste la escasez de viviendas como un problema social central. Después de las elecciones europeas, ha habido una extensa discusión sobre las razones de la desilusión política y el desplazamiento hacia las partes extremistas. La cuestión de la escasez de viviendas y los alquileres subidos no se mencionó. ¿Sigue siendo desvalorada?
Creo que sigue siendo desvalorada. He visto encuestas en las que la vivienda asequible es la preocupación principal, incluso antes de la guerra en Ucrania y los precios de la energía altos. Muchas ven la escasez de viviendas como un fracaso del estado. Beneficia a las partes extremistas cuando las personas sienten que los políticos responsables de ellas no se preocupan. Que jugó un papel menor en la campaña electoral de la sorpresa me.
Sobre las causas - especialmente los costos de construcción excesivos debido a la excesiva burocracia, falta de tierras de construcción - hemos hablado sobre esto durante tantos años. Los políticos a nivel federal y estatal están de acuerdo. Pero la implementación debe venir de las autoridades municipales, y parece que nada está sucediendo allí.
Porque va bien para nosotros. No solo estoy hablando de la industria inmobiliaria, sino también de las municipios. Ellos podían confiar en el hecho de que tanto dinero estaba entrando en el sector inmobiliario porque los inversionistas estaban dispuestos a soportar más y más deuda. Si un ayuntamiento designa una nueva área de construcción, incluso paga por la escuela y el jardín de infantes del desarrollador. De hecho, esto ha aumentado los costos. Lo más triste es que cuando un alcalde busca la reelección, designar nuevas áreas de construcción o densificación no es popular. Los responsables, a quienes afecta, no tienen incentivos.
¿Qué se debe hacer? ¿Se puede romper este impasse en realidad?
Soy óptimista de que algo cambie. Porque no solo daña a la industria inmobiliaria, sino también a la política. Puedes verlo en los resultados electorales. Y de este dolor, espero que venga la conciencia.
Pero a nivel político federal y estatal, esta conciencia ya está presente. Pero ellas no son directamente responsables.
Son a menudo parte de los mismos partidos que los alcaldes. Los ministros federales y estatales deberían ejercer presión adicional sobre sus colegas de partidos grassroots y resaltar su responsabilidad para la sociedad en general. Espero una mayor abierta-
seguirá el texto igual, sin cortarlo
*La responsabilidad para la sociedad en general. Espero una mayor abierta-mindedness - y no solo para la vivienda. Además de la vivienda, tenemos el tema secundario de propiedades comerciales vacías en los centros de las ciudades. Necesitamos estrategias para cómo podemos utilizarlas eficazmente. Pero el inversor potencial es casi imposible debido a requisitos económicamente inviables.
Por qué es tan difícil? La revitalización de los centros comerciales debería estar en el interés de las autoridades municipales.
La principal causa para esta excesiva burocracia y el estancamiento económico en un momento en que necesitamos cambios en muchas maneras en Alemania es probablemente la gran necesidad de seguridad. El funcionario responsable puede tener preocupaciones sobre violar reglas o exceder competencias. Fuertemente abogado por la transferencia de competencias de los alcaldes a los expertos competentes, para que puedan hacer excepciones.*
El exceso de necesidad de seguridad - en realidad, no hacer nada que errar o superar competencias - es probablemente la preocupación central detrás de la lamentada burocracia y el estancamiento económico en un momento en que necesitamos cambios en muchas formas en Alemania?
Problema social resaltado: Las personas temen perder sus puestos debido a la aprobación de nuevas iniciativas, optando por prolongar el proceso indefinidamente y buscando reevaluaciones repetidas para prevenir riesgos potenciales. Esto obstaculiza el crecimiento económico y el progreso social.
Una demanda clave de usted, previamente mencionada, es reducir costos de construcción, principalmente simplificando regulaciones y expeditando permisos de construcción. Sin embargo, por qué deben los inquilinos traspasar estas economías alquileres si pueden llenar casi cada apartamento a precios altos en el mercado actual?
Se asume que los inquilinos solo se centran en la maximización de utilidad a corto plazo. Sin embargo, también valoran la baja rotación de inquilinos. Los altos alquiles resultan en una mayor rotación. Construir más apartamentos es la clave para mantener los alquiles bajos, y la competencia es la fuerza impulsora. Para lograr competencia, es necesario introducir apartamentos en el mercado en masa. Cuando se compran en una tienda de descuentos, los consumidores pueden comprar artículos baratos gracias a la intensa competencia entre grandes comercializadores. De la misma forma, solo al construir en masa se pueden bajar los alquiles.
La industria inmobiliaria tiene una mala reputación. Durante la era de los préstamos baratos, los inversionistas obtuvieron beneficios sustanciales sin crear ningún valor real para la sociedad en forma de viviendas asequibles, según la percepción pública. ¿Cómo puede su industria, los miembros de ZIA, hacer una contribución positiva durante esta crisis?
Yo personalmente he invertido aproximadamente 1,5 mil millones de Euros en apartamentos para fondos de jubilaciones. Estos no son parásitos. Es importante recordar que los ahorros de jubilación - posiblemente incluso tuyos propios - se invierten en el sector inmobiliario. No debe causar vergüenza trabajar en la industria inmobiliaria. En Berlín, durante años, los inversionistas han referido al debate de la expropiación: "No queremos invertir nuestro dinero en Berlín". Como resultado, la construcción ha florecido en las áreas circundantes.
El clima en Berlín ha mejorado significantemente desde el cambio de un gobierno Rojo-Rojo a negro-rojo. La industria puede actuar mostrando más transparentemente nuestras contribuciones positivas. Los miembros de ZIA han establecido códigos de conducta. Aunque no podemos impedir a los inquilinos deshonestos de practicar prácticas cuestionables como apagar el calentamiento en invierno, estas ocurrencias son raras en las empresas de miembros y entre inversionistas responsables.
Entrevista de Max Borowski a Iris Schöberl.
