Inmobiliario - Altos tipos de interés: aumentan las ejecuciones hipotecarias en Hesse
Wiesbaden/Frankfurt (dpa/lhe) – Ante altas tasas de interés, más viviendas y apartamentos en Hesse están siendo subastadas por dueños de bienes raíces en apuros. Según la Asociación de Propietarios Inmobiliarios Haus und Grund Hessen, hubo 1.949 nuevas solicitudes en 2023, un aumento del 15,7% respecto al año pasado. "Estamos mirando este desarrollo con preocupación", dijo el Director Gerente Younes Frank Ehrhardt. Parece que los buenos años de subastas están acabando.
Desde 2019 a 2022, el número de solicitudes disminuyó, según Ehrhardt, debido a las tasas de interés significativamente aumentadas en nuevas o adicionales financiaciones. Algunos propietarios se encontraron en dificultades financieras debido a tasas hipotecarias altas, cuyas propiedades en el mercado abierto no encontraron compradores y luego fueron subastadas.
Ehrhardt anticipa aumentos adicionales de ventas de bienes raíces en el futuro. "La introducción de la ley de calefacción no contribuirá a solucionar la situación", dijo. En cambio, tendrá un impacto significativo en los precios inmobiliarios. Los compradores considerarán los costos de modernización en el precio de compra y pueden evitar propiedades viejas y sin desinfección. Haus und Grund Hessen representa las intereses de más de 68.000 miembros, que colectivamente poseen el 84,5% del total de la vivienda en el estado.
Las subastas son una forma para que los acreedores recuperen sus deudas. Suceden normalmente cuando los propietarios de bienes raíces se encuentran en una crisis financiera, no pueden pagar su hipoteca o tienen deudas. El acreedor entonces inicia un procedimiento de subasta en el Tribunal de Distrito. El precio mínimo para la propiedad se determina por una evaluación.
Explicó un funcionario de la secretaría del Tribunal de Justicia de Frankfurt am Main. Hubo aproximadamente un 45% más de solicitudes de subasta presentadas en el año anterior que en el año 2022. "Hemos observado un aumento de la 'frenesí de subastas' entre los potenciales compradores y se han presentado ofertas por encima del valor de mercado", informó. Los acreedores se benefician de mayores procedimientos si sus reclamaciones se pueden satisfacer por completo o en gran medida, o incluso los propios dueños si sobran.
En 2022 y principios de 2023, las ofertas más altas estaban orientadas alrededor del 70% de los valores de mercado estatutarios, explicó. Si los procedimientos de una venta de subasta están por debajo del 70% del valor de mercado, los acreedores pueden reclamar la venta a petición. Si las ofertas no alcanzan al menos el 50% del valor de mercado, el tribunal no puede aprobar la venta. En una segunda subasta, estos umbrales mínimos ya no se aplican.
En objetos atractivos, también se presentaron ofertas con respecto a su valor de mercado, según lo indicó el fiscal. "Había también fechas en las que nadie quiso presentar una oferta". Las ofertas de los interesados dependían de su situación personal, las circunstancias, la atractividad y el estado de la propiedad, así como las evaluaciones. Entre la preparación de las evaluaciones y la fecha de subasta, había aproximadamente seis a ocho meses. "Quizás los valores establecidos en ese tiempo en 2022 y principios de 2023 fueron demasiado altos para la situación económica de entonces", agregó.
El Tribunal de Justicia de Cassel también registró un aumento en los procedimientos de compulsión. Según un portavoz, hubo 119 nuevas procedimientos en 2022, en comparación con 88 en el año anterior. En ambos años, los procedimientos tuvieron un promedio de precios por encima del valor de mercado. Sin embargo, en el Tribunal de Justicia de Marburg, el número de procedimientos disminuyó ligeramente. Según un portavoz, hubo un total de 23 procedimientos de compulsión en 2022, y 21 en 2023. "En los procedimientos en los que se aceptó una oferta, las ofertas más altas solían estar por debajo del valor de mercado – excepto en tierras agrícolas, donde la oferta más alta suele estar por encima del valor de mercado", explicó.
La Ministerio de Justicia de Hesse informó de que no se detectó un aumento significativo en los procedimientos de compulsión para Hessen. "Los números para 2023 están significativamente por debajo de los de 2014 a 2018 y a aproximadamente el nivel de 2019 y 2020", informó un portavoz. En 2014, el ministerio registró 4.224 solicitudes, que se redujeron sucesivamente a 2.548 en 2018. En los años 2019 y 2020, se registraron 2.026 y 1.901 solicitudes, respectivamente. Los números para 2021 y 2022 fueron ligeramente disminuyentes (1.819 y 1.685), y para 2023, fueron de nuevo ligeramente aumentados, informó el portavoz. Las subastas de bienes raíces, según la evaluación del Ministerio, siguen siendo a un nivel bajo en la comparación a largo plazo.
- La cantidad creciente de ventas forzosas en Hesse está causando preocupación para Younes Frank Ehrhardt, Director Gerente de Haus und Grund Hessen, ya que representan más de 68.000 socios colectivos que poseen el 84,5% de la vivienda estatal.
- El Tribunal Local de Frankfurt ha experimentado un aumento del 45% en solicitudes de hipotecas comparado con el año pasado, lo que indica una posible tendencia en el mercado inmobiliario.
- Ehrhardt predice que la Ley de Calefacción tenderá presión sobre el mercado inmobiliario, lo que llevará a precios inmobiliarios más altos y a que los compradores considerean costos de modernización.
- Las tasas de interés altas han obligado a muchos propietarios en Hesse a recurrir a las ventas forzosas de sus propiedades, lo que ha causado un aumento de solicitudes de hipotecas según Haus und Grund Hessen.
- Los acreedores se benefician de mayores ingresos en las ventas hipotecarias si sus reclamaciones pueden ser satisfechas en su totalidad o en gran medida, o incluso si queda un sobreplusio para los propietarios originales.
- La Asociación de Propietarios Inmobiliarios de Wiesbaden está siguiendo de cerca este desarrollo en el futuro del mercado inmobiliario, con un enfoque en las condiciones de vivienda y el impacto futuro de las ventas forzosas en el mercado.
