Warum betragen die Immobilienprovisionen 6 %? - und warum sich das ändern könnte
Die Provision beträgt in der Regel zwischen 5 % und 6 %, was in der Regel Zehntausende von Dollar aus den Erlösen des Verkäufers ausmacht. Aber der Verkäufer hat diese Kosten auch in den Preis für sein Haus eingerechnet, so dass der Käufer indirekt auch diese Kosten trägt.
Wie konnte das zum Standard werden? Und wird sich dieser Prozess fortsetzen?
Möglicherweise stehen bald Änderungen bei den Provisionssätzen für Immobilien an, nachdem ein Geschworenengericht in Kansas City im Oktober in einem Urteil in Höhe von 1,8 Mrd. Dollar festgestellt hat, dass die Provisionen überhöht waren und dass Maklerfirmen und Branchenverbände sich verschworen haben, um sie so zu halten. Dieses bahnbrechende Kartellgerichtsverfahren und ähnliche Klagen könnten die Standardprovision von 6 % und die Frage, wer sie zahlt, neu regeln.
Eine Änderung könnte es Käufern und Verkäufern von Immobilien ermöglichen, nicht nur die Provisionssätze mit den Maklern auszuhandeln, sondern auch, wer für deren Zahlung verantwortlich ist - der Käufer oder der Verkäufer. In New York City, wo die Gebührenstruktur am 1. Januar geändert werden soll, wird dies bereits praktiziert.
Viele dachten, das Internet würde der 6%igen Maklerprovision den Garaus machen. Laut einem Bericht der Brookings Institution über Provisionen ist der Anteil, den Hausverkäufer zahlen, jedoch noch immer doppelt so hoch wie in anderen Ländern. Während die Zahl der Börsenmakler und Reisebüros in den letzten Jahren zurückgegangen ist, weil die Provisionen abgenommen haben, ist die Zahl der Immobilienmakler gestiegen, und ihre typischen Provisionen sind höher als je zuvor, da die Immobilienpreise gestiegen sind. Dies ist vor allem auf die Macht der National Association of Realtors zurückzuführen, einer einflussreichen Lobbygruppe, die 1,5 Millionen Immobilienmakler vertritt.
Während die NAR gegen die jüngste Entscheidung Berufung einlegt und betont, dass die Provisionen ihrer Mitglieder immer verhandelbar sind, scheinen sich einige Risse in der derzeitigen Art des Immobilienverkaufs abzuzeichnen.
Wie Immobilienprovisionen funktionieren
Hausverkäufer müssen in der Regel sowohl für die Provision ihres Maklers als auch für den Makler, der den Käufer vertritt, aufkommen. Die Makler teilen sich in der Regel die Provision, die je nach Markt zwischen 5 und 6 % liegt.
Bei einem Hausverkauf im Wert von 500.000 $ und einer Provision von 6 % zahlt der Verkäufer seinem Makler bei Vertragsabschluss 30.000 $, die dieser mit dem Makler des Käufers teilt, so dass jede Seite 15.000 $ an dem Verkauf verdient. (Es gibt eine zusätzliche Aufteilung auf jeder Seite, wobei die beteiligten Makler ihren Anteil mit den Maklern teilen, die den Vertrag abgeschlossen haben, so dass der tatsächliche Lohn eines Maklers geringer ist als der Anteil seiner Seite an der Gesamtprovision).
Immobilienmakler werden Ihnen sagen, dass Provisionen verhandelbar sind - und das sind sie auch. Und es gibt auch andere Modelle für den Verkauf eines Hauses, wie z. B. die Verwendung von Pauschalgebühren oder Discount-Maklern. Aber es gibt starke strukturelle Kräfte in der Branche, die viele Verkäufer davon abhalten, weniger als die üblichen 6 % anzubieten. Die Vergütung der Makler ist inbegriffen, wenn die Immobilie in einer regionalen Datenbank, dem Multiple Listing Service (MLS), gelistet ist. Einige MLS erlauben es einem Verkäufermakler nicht, eine Immobilie einzustellen, die dem Käufermakler nichts bietet.
Verkäufer befürchten vielleicht, dass Makler sie von einem Haus "ablenken", das dem Makler weniger einbringt. Und diese Angst ist nicht unbegründet.
Eine kürzlich durchgeführte akademische Studie über Immobilien, die auf Redfin gelistet waren, ergab, dass Makler, die Provisionen anboten, die unter dem Marktsatz für ein Gebiet lagen, weniger Besucher hatten und viel länger für den Verkauf brauchten.
"Diejenigen, denen dies am meisten schadet, sind Verkäufer, die marktübliche Provisionen anbieten, weil sie sich Sorgen um die Lenkung machen", sagte Jordan Barry, Professor für Recht und Steuern an der University of Southern California und Mitautor der Studie. "Für die meisten Hausbesitzer ist ihr Haus bei weitem ihr größter Vermögenswert. Der Verzicht auf 6 % des Verkaufspreises in Form von Provisionen ist eine echte Belastung".
Eine historische Praxis
Die Struktur der geteilten Provisionen wurde 1913 eingeführt und erschien im ersten Ethikkodex der National Association of Real Estate Exchanges, die fünf Jahre zuvor gegründet worden war und aus der später die NAR hervorging.
In einem Abschnitt des Kodex mit dem Titel "Pflichten gegenüber anderen Maklern" hieß es, dass ein Makler "stets bereit und willens sein sollte, die reguläre Provision zu gleichen Teilen mit jedem Mitglied der Vereinigung zu teilen, das einen Käufer für einen Kunden vermitteln kann".
Der derzeitige NAR-Ethikkodex (Artikel 3) erlaubt die Aufteilung der Provision, schreibt sie aber nicht vor.
Bis der Oberste Gerichtshof dem 1950 einen Riegel vorschob, wurden die Provisionssätze von den regionalen Maklerverbänden in einer Tabelle festgelegt. Die Gremien untersagten ausdrücklich, den vorherrschenden Satz zu unterbieten, der immer höher wurde.
In den 1920er Jahren lag der übliche Provisionssatz in der Region Boston beispielsweise bei 2,5 %, in den 1940er Jahren jedoch bei 5 %, wie eine im November 2015 veröffentlichte Studie zeigt.
Die Makler argumentierten, der Provisionssatz sei fair, weil sie Zugang zu den Angeboten hätten, die der Öffentlichkeit im MLS nicht zur Verfügung stünden. Die Makler stellten ihre Angebote in die MLS-Datenbanken ein, wo nur andere Makler sie sehen konnten. Diese Datenbanken wurden - und werden manchmal immer noch - von NAR-Mitgliedsorganisationen verwaltet.
In einer Mitteilung an die Mitglieder nach dem jüngsten Urteil erklärte die NAR, dass die Möglichkeit der Provisionsteilung "schon immer dazu diente, die Interessen der Verbraucher zu schützen und zu wahren, eine marktgerechte Preisgestaltung zu unterstützen und den Wettbewerb in der Branche zu fördern".
Eine Geschichte von Rechtsstreitigkeiten
Die Spannungen im Zusammenhang mit der von der NAR ausgeübten Gatekeeping-Funktion für Immobilienangebote führten 2005 erneut zu Rechtsstreitigkeiten, als das Justizministerium eine zivilrechtliche Kartellklage gegen die NAR einreichte, in der es um die Anfechtung von Richtlinien und damit zusammenhängenden Vorschriften ging, die Immobilienmakler behinderten, die "innovative internetbasierte Tools" nutzten, um bessere Dienstleistungen und niedrigere Kosten anzubieten. In einem Vergleich mit dem DOJ aus dem Jahr 2008 wurde den der NAR angeschlossenen MLS untersagt, Maklern, die Kunden online bedienen, Angebote vorzuenthalten.
Die Ausweitung des Zugangs zu den MLS ermöglichte es später Online-Immobilienmaklern wie Zillow und Redfin, zu florieren. Doch als das Internet zu einem wichtigen Bestandteil des Immobilienkaufs wurde, blieb der Provisionssatz konstant, auch wenn die Immobilienpreise in die Höhe schnellten.
Laut der US-Volkszählung lag der Durchschnittspreis für ein Haus 1950 bei 7.354 $ (inflationsbereinigt etwa 93.000 $), so dass eine Provision von 6 % 441 $ betrug (etwa 5.500 $ im Jahr 2023). Im Jahr 2000 lag der durchschnittliche Hauspreis bei 119.600 $ (etwa 215.000 $ im Jahr 2023), so dass Makler eine Gebühr von 7.176 $ (etwa 12.800 $ im Jahr 2023) zahlen konnten. Im Oktober lag der durchschnittliche Hauspreis laut NAR bei 391.800 $, und die 6 %ige Provision, die ein typischer Verkäufer zahlte, betrug 23.500 $.
Als nächstes steht für die NAR die Berufung gegen die 1,8-Milliarden-Dollar-Klage vom Oktober an, über die nicht so bald entschieden werden wird.
"Normalerweise dauern Kartellverfahren wie dieses etwa ein Jahrzehnt", sagte June Babiracki Barlow, die Rechtsberaterin der California Association of Realtors. Aber sie fügte hinzu, dass "wir noch nie eine so hohe Schadensersatzsumme gesehen haben".
Wenn die Provisionsstruktur auf eine Trennung der Provisionen umgestellt wird, könnte dies für Hausverkäufer große Einsparungen bedeuten, da sie dann nur noch für ihren eigenen Makler zahlen müssten. Aber es könnte den Kauf eines Hauses noch teurer machen, weil die Käufer entweder aus eigener Tasche für die Vertretung zahlen müssten oder ohne Makler auskommen müssten, wenn sie nicht aushandeln, dass der Verkäufer die Gebühr übernimmt.
Die zahlreichen Klagen, die in letzter Zeit gegen die NAR und andere Maklerfirmen eingereicht wurden, könnten dazu führen, dass die Verkäuferprovisionen getrennt werden, so Vasi Yiannoulis-Riva, Partnerin im New Yorker Immobilienteam der internationalen Anwaltskanzlei Withersworldwide. Sie fügte hinzu, dass die Änderungen zu mehr Wettbewerb unter den Maklern führen und "einen tiefgreifenden Einfluss darauf haben könnten, wie Maklerprovisionen im ganzen Land gezahlt werden".
Bereits Änderungen
Bei der Art und Weise, wie Wohnimmobilien vermittelt werden, hat es bereits einige schrittweise Änderungen gegeben: Einige MLS haben bereits vor dem Urteil eine größere Vielfalt an Provisionsvereinbarungen in den Inseraten zugelassen.
Im August änderte das Bright MLS, das Märkte im mittleren Atlantik abdeckt, seine Anforderungen, so dass Inserate eine Entschädigung in beliebiger Höhe oder in beliebigem Prozentsatz für den Makler des Käufers anbieten können - einschließlich 0 $.
Im Oktober teilte die NAR mit, dass sie die MLS weder dazu auffordert noch dazu ermutigt, ihre Datenfelder so zu ändern, dass sie Gebühren in Höhe von 0 $ zulassen, dass sie aber darauf hinweisen, dass dies jetzt mit der MLS-Politik der NAR übereinstimmt, was eine Änderung der früheren Politik darstellt.
Als Hinweis auf das, was auf den Rest des Landes zukommen könnte, hat das Real Estate Board of New York - der führende Handelsverband von New York City - eine neue Richtlinie eingeführt, die er als "die Zukunft der Abwicklung von Wohnimmobilien" bezeichnet, die die Provisionen der Makler entkoppelt und verlangt, dass jede Entschädigung für den Makler des Käufers, die vom Verkäufer kommt, direkt von diesem Verkäufer und nicht von einem anderen Makler kommt.
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Quelle: edition.cnn.com
