Immobilienpreise fallen – erwarten Sie härtere Zeiten für Mieter

Nach mehr als 12 Jahren Immobilienboom in Deutschland erwarten Experten fallende Preise, aber steigende Mieten. Aufgrund steigender Kreditzinsen und hoher Baukosten können sich viele Menschen keine Immobilie mehr leisten oder sich von Bauvorhaben zurückziehen. Viele Menschen sind in Mietwohnungen umgezogen, sodass die Mieten wieder stärker steigen. Das betrifft viele Menschen in Deutschland, denn nur etwa die Hälfte der Bevölkerung besitzt Eigentum – so wenig wie in kaum einem anderen Land in Europa.

Es ist ein ungewohnter Anblick: Nach mehr als einem Jahrzehnt steigender Preise sind Häuser und Wohnungen auch in beliebten Metropolen wieder etwas günstiger. Die Dinge haben sich für potenzielle Käufer verbessert. „Wir sehen derzeit mehr Angebote auf dem Immobilienmarkt und größere Spielräume für Preisverhandlungen“, sagt Mirjam Mohr, Privatkundenvorstand beim Kreditvermittler Interhyp.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes steigen die Preise für Wohnimmobilien Immobilien gingen im dritten Quartal um durchschnittlich 0 % zurück, was einem Rückgang von 4 % gegenüber dem Vorquartal entspricht. Der Verband der deutschen Pfandbriefbanken (VDP) verzeichnete einen Rückgang um 0,7 %, den ersten Rückgang seit 2010. Jahr für Jahr steigen die Preise, wenn auch moderat.

Meinungen und Bedenken

Experten zufolge könnte sich dieser Trend beschleunigen. Laut Deutschem Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) könnten die Immobilienpreise bis 2023 um bis zu 10 % fallen. In einer Studie mit 97 Städten beobachteten Forscher, dass sich die Preise weiter von den Mieten abkoppelten – ein Zeichen für „spekulative Übertreibung“. Kürzlich kostete eine Immobilie in einer Großstadt bis zu 28 US-Dollar Miete pro Jahr – ein Rekord, den es seit Mitte der 1990er Jahre nicht mehr gegeben hat. Das DIW sieht ein erhöhtes Risiko von Preisanpassungen.

Die DZ Bank geht nicht zu weit und erwartet für 2023 einen Preisverfall von bis zu 4 % bis 6 %. „Der Rückgang dürfte bei Eigenheimen geringer und bei Mehrfamilienhäusern ausgeprägter ausfallen“, schrieb Analyst Thorsten Lange.Im vergangenen Jahrzehnt sind die Immobilienpreise gesunken, etwa verdoppelt. VDP-Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt sagte, dass selbst ein starker Rückgang von etwa 20 %, den einige in der Branche für möglich halten, nur das Niveau von 2020 bedeuten würde.

Experten vermuten auch, dass Deutschland vor einer regelrechten Wirtschaftskrise steht und die Immobilienblase platzt. Auch in einer Wirtschaftskrise gilt der Immobilienmarkt als stark, weil Immobilien in der Regel langfristig konservativ finanziert sind – ein Vorteil bei steigenden Zinsen. Viele Käufer haben sich für 10 oder 15 Jahre niedrige Zinsen gesichert.

“Das ist anders als in Ländern mit variabler Kreditvergabe wie Großbritannien oder Spanien, wo sich steigende Zinsen direkt auf die Kreditbelastung auswirken”, so das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (IW) in einer Studie. Als die Zinssätze Mitte der 2000er Jahre stiegen, waren viele Amerikaner überwältigt – die Immobilienblase platzte und löste die globale Finanzkrise aus.

Dass zum Beispiel die Transaktionskosten der Makler hoch sind, spricht ebenfalls für die Auswirkungen des Problems auf den deutschen Preisverfall und dämpft die kurzfristigen Umsätze. Preisrückgänge sind laut IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer vor allem bei Objekten in schlechten Lagen oder mit hohem Energieverbrauch zu beobachten. „Wenn die Energiebilanz hoch oder gut ist, sehe ich kein großes Korrekturpotenzial.“

Wohnraum und Mietmarkt

Außerdem bleibt Wohnraum knapp: Ifo hat Seit einigen Monaten beobachtet das Institut Wellen von abgesagten Wohnungsbauarbeiten. Auch die Nachfrage nach Hypotheken und Baugenehmigungen ist eingebrochen. Die Zinssätze für zehnjährige Kredite haben sich seit Jahresbeginn mehr als verdreifacht. Verbunden mit hohen Baukosten ist es für viele Menschen eine zu große Belastung. Das Ziel der Bundesregierung von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr (jetzt verschrottet) galt als utopisch: Die Bausparkasse ZDB rechnet mit 245.000 im kommenden Jahr.

„Wenn aber eine hohe Wohnungsnachfrage auf ein knappes Angebot trifft, wird das die Preise stützen“, erklärt IW-Experte Voigtländer. Darüber hinaus dürfte die während der Pandemie zusammengebrochene Einwanderung aus Übersee die Nachfrage nach Wohnraum erhöhen und erhöhen, insbesondere in den Städten.

Aber was, wenn die Immobilienpreise nicht dramatisch fallen und die Kredite immer größer werden? teuer? “Das Marktumfeld bietet Chancen für kapitalstarke Käufer”, sagte Lange von der DZBank. Potenzielle Käufer mit geringen Ersparnissen hingegen müssen über ein hohes Einkommen verfügen, um nicht zu viel höheren Kreditzinsen schließen zu müssen.

Oft bleibt nur noch das Ausweichen: Die Nachfrage wird sich teilweise auf den Mietwohnungsmarkt verlagern und dort den Druck erhöhen, heißt es in einer Studie der Landesbank Helaba. Die DZ Bank beobachtete, dass die Neuvertragsmieten nach einer Phase relativ niedriger Zuschläge zuletzt wieder kräftig um 5 % gestiegen sind.

„Der Mietmarkt steht unter Druck”, sagt Analyst Lange. Dort trifft eine starke Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum auf sinkende Leerstände in der Stadt. An dem Engpass werde sich auch im neuen Jahr nichts ändern, sagte Lange, auch mit Blick auf die Zuwanderung von Kriegsflüchtlingen aus der Ukraine. Mit den hohen Materialpreisen und den deutlich gestiegenen Finanzierungskosten werden Immobilienunternehmen unter Druck geraten, die Kosten auf die Miete umzuwälzen.

IW-Experte Voigtländer hält es für denkbar, dass sich dieser seit Jahren anhaltende Trend umkehrt und die Immobilienpreise die Mieten nicht mehr übersteigen. Die Angebotsmieten stiegen laut IW-Daten im dritten Quartal im Vergleich zum Vorjahr um 5,8 %. Wie Voigtländer feststellt, war das Wachstum im dritten Quartal in allen Bundesländern in den vergangenen drei Jahren überdurchschnittlich. “Wir könnten jetzt in eine Phase eintreten, in der die Mieten schneller wachsen als die Preise.”