Auf dem Immobilienmarkt braut sich ein Sturm zusammen
Die Insolvenzen der ersten Projektentwickler im Sommer könnten nur der Vorbote einer Pleitewelle sein: Explodierende Zinsen ersticken die Immobilienbranche. Im schlimmsten Fall drohen „erhebliche systemische Verluste im Bankensektor“.
Steigende Baukosten, steigende Zinsen, zunehmende Verluste: Der Immobilienabschwung wird sich zunehmend zu einer langanhaltenden Finanzkrise entwickeln. Die Insolvenzen von Projektentwicklern wie Euroboden, Project Group und Development Partner in diesem Sommer könnten nur ein Vorbote einer größeren Insolvenzwelle sein, die im schlimmsten Fall auch den Bankensektor treffen könnte. Denn die Zinsexplosion lässt selbst Schwergewichte der Branche zunehmend ersticken. Selbst große Player könnten bald in Probleme mit dem Schuldendienst geraten.
In ihrem halbjährlichen Finanzstabilitätsbericht widmete die Europäische Zentralbank der Krise sogar ein Kapitel und schlug Alarm. Die Schuldenquoten der größten Immobilienunternehmen der Eurozone liegen mittlerweile „nahe oder über dem Niveau vor der globalen Finanzkrise“ – das Zehnfache ihrer Gewinne. Als im vergangenen Jahr Zinsanpassungen begannen, wurde es für Unternehmen immer schwieriger, ihre massiven Schulden zu refinanzieren. Die Zentralbank warnte, dass die am höchsten verschuldeten Unternehmen in Schwierigkeiten geraten könnten, wenn sie ihre Kredite zurückzahlen müssten.
Nach Angaben der Europäischen Zentralbank sind die Kosten für gewerbliche Immobilienkredite seit Beginn der Zinsanpassung um durchschnittlich 2,6 % gestiegen. Sinkende Verkaufspreise haben zu Umsatzrückgängen geführt: Die Zahl der Verkäufe ging in den ersten sechs Monaten dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahr um die Hälfte zurück. Aufgrund des Homeoffice-Trends sinken die Mieten, da weniger Bürogebäude benötigt werden. „Eine Kombination aus zyklischen und strukturellen Herausforderungen hat in den letzten Monaten zu erheblichen Herabstufungen von Immobilienunternehmen geführt.“
Insgesamt steht die Branche vor erheblichen Verlusten. Infolgedessen hat der Aktienmarkt Immobilienunternehmen massiv abgestraft: Die größten börsennotierten Unternehmen werden derzeit mit 30 % unter ihrem Buchwert gehandelt, dem größten Abschlag seit der Finanzkrise 2008. Zentralbanker befürchten, dass vielen Unternehmen bald die Puste ausgehen könnte: „Geschäftsmodelle, die auf niedrigen Zinsen und Gewinnerwartungen vor der Pandemie basieren, könnten mittelfristig unhaltbar werden.“
Banken in Schwierigkeiten?
Währungshüter haben gewarnt, dass drohende Verluste schon bald zum Problem für die Bankbilanzen werden könnten. Rund zehn Prozent aller Bankkredite in der Eurozone fließen in den Gewerbeimmobilienmarkt. Das hat die Europäische Zentralbank prognostiziert Der Anteil der Kredite an verlustbringende Unternehmen dürfte sich in naher Zukunft auf 26 % verdoppeln. Die EZB geht davon aus, dass die Hälfte der Kredite sinken wird, wenn die Zinsen zwei Jahre lang so hoch bleiben und die Umsätze im Immobiliensektor um 20 % zurückgehen Die gute Nachricht: Allein die drohenden Verluste am Gewerbeimmobilienmarkt dürften „unwahrscheinlich“ „groß genug sein, um eine systemische Krise auf der Ebene des Euroraums auszulösen“. Der Mai wird angespannt. Darüber hinaus ist das Problem nicht nur die Krise im Immobiliensektor, sondern die Tatsache, dass viele Krisen – Inflation, Krieg in der Ukraine und im Nahen Osten, Zinsverschiebungen – derzeit einander überlagern.
Daher hat die Verzerrung das Potenzial, „in einem negativen Szenario zu einem wichtigen verstärkenden Faktor zu werden und das Risiko erheblicher systemischer Verluste im Bankensystem zu erhöhen.“ „Was das bedeutet: Eine drohende Insolvenzwelle auf dem Immobilienmarkt könnte der Tropfen sein, der das Fass zum Überlaufen bringt und neue Bankenzusammenbrüche auslöst. Es gibt auch einen Ansteckungseffekt: Die drohende Insolvenzwelle könnte zu anderen Teilen des Marktes führen Finanzsystem, das auf Gewerbeimmobilien angewiesen ist. Einige, etwa Investmentfonds oder Versicherungsgesellschaften, erlitten „schwere Verluste“.
Auch der Wohnimmobilienmarkt steht aufgrund der stark steigenden Zinsen der Europäischen Zentralbank zunehmend unter Druck Hier ist ein Zusammenbruch wahrscheinlicher: 30 % aller Bankkredite in der Eurozone sind Hypotheken. Doch vorerst ist dieses Segment relativ stabil. Inflation und Krieg haben zumindest bisher die meisten Hausbauer nicht arbeitslos gemacht, so dass sie weitermachen können trotz steigender Zinsen Finanzierung der eigenen vier Wände. Aber: „Aufgrund der deutlichen Schwäche am Arbeitsmarkt besteht ein erhebliches Risiko für Wohnimmobilienportfolios.“ ”
Quelle: www.ntv.de
