Why are real estate commissions 6%? – and why that may be changing

Why is real estate commission 6%? – and why that might change

Die Provisionen liegen in der Regel zwischen 5 % und 6 % und machen oft Zehntausende Dollar des Erlöses eines Verkäufers aus. Aber auch Verkäufer rechnen diese Gebühr in den Preis ihrer angebotenen Immobilie ein, sodass Käufer sie indirekt auch zahlen.

Wie wurde es zum Standard? Wird dieser Prozess weitergehen?

Änderungen der Provisionssätze für Immobilien könnten bald erfolgen, nachdem eine Jury in Kansas City im Oktober ein Urteil über 1,8 Milliarden US-Dollar gefällt hat. Dieses bahnbrechende Kartellgerichtsverfahren und ähnliche Klagen könnten den Standard für 6 %-Provisionen und die Person, die sie zahlt, drastisch ändern.

Diese Verschiebung würde es Käufern und Verkäufern von Eigenheimen ermöglichen, Provisionssätze nicht nur mit ihren Maklern, sondern auch mit der Person (Käufer oder Verkäufer) auszuhandeln, die für die Zahlung der Provision verantwortlich ist. Dies geschieht bereits in New York City, wo sich die Gebührenstruktur am 1. Januar ändern soll.

Viele glauben, dass das Internet irgendwann die Immobilienprovision von 6 % abschaffen wird. Laut einem Kommissionsbericht der Brookings Institution hatte dies jedoch noch keine großen Auswirkungen auf die Vergütung der Hausverkäufer, die etwa doppelt so hoch ist wie in anderen Ländern. Obwohl Börsenmakler und Reisebüros in den letzten Jahren aufgrund sinkender Provisionen in der Rangliste zurückgefallen sind, ist die Zahl der Immobilienmakler gestiegen, da die Immobilienpreise gestiegen sind und ihre typischen Provisionen höher sind als je zuvor. Das liegt vor allem an der Macht der National Association of Realtors, einer einflussreichen Lobbygruppe, die 1,5 Millionen Immobilienmakler vertritt.

Während die NAR gegen die jüngste Entscheidung Berufung einlegt und betont, dass die Provisionen ihrer Mitglieder immer verhandelbar sind, scheint etwas mit der Art und Weise, wie Häuser derzeit verkauft werden, nicht zu stimmen.

Wie Immobilienprovisionen funktionieren

Hausverkäufer zahlen in der Regel die Provision eines Immobilienmaklers sowie eine Zahlung an den Makler, der den Käufer vertritt. Makler teilen die Provisionen in der Regel auf, die je nach Marktbedingungen typischerweise zwischen 5 % und 6 % liegen.

Ein Hausverkauf im Wert von 500.000 US-Dollar mit einer Provision von 6 % bedeutet, dass der Verkäufer dem Makler bei der Abwicklung 30.000 US-Dollar zahlt und der Makler den Betrag zu gleichen Teilen mit dem Makler des Käufers aufteilt, sodass beide Parteien beim Verkauf 15.000 US-Dollar verdienen. (Auf beiden Seiten gibt es eine zusätzliche Kürzung, da die teilnehmenden Makler ihre Provision mit dem Makler teilen, der den Deal unterzeichnet, sodass die tatsächliche Vergütung des Maklers geringer ist als der Anteil ihrer Seite an der Gesamtprovision.)

Immobilienmakler werden Ihnen sagen, dass Provisionen verhandelbar sind – und das ist es. Es gibt andere Modelle für den Verkauf Ihres Hauses, einschließlich der Nutzung eines Pauschal- oder Discount-Maklers. Es gibt jedoch starke strukturelle Kräfte in der Branche, die viele Verkäufer davon abhalten, weniger als den typischen Preis von 6 Prozent anzubieten. Die Maklervergütung ist inbegriffen, wenn ein Haus in einer regionalen Datenbank namens Multiple Listing Service (MLS) gelistet ist. In einigen MLSs ist es den Maklern des Verkäufers nicht gestattet, Immobilien aufzulisten, die keine Dienstleistungen für die Makler des Käufers erbringen.

Verkäufer befürchten möglicherweise, dass Makler sie von Häusern „ablenken“, in denen Makler weniger verdienen. Diese Angst ist nicht unbegründet.

Eine aktuelle wissenschaftliche Studie über auf Redfin gelistete Immobilien ergab, dass Makler, die in einem Gebiet Provisionen anboten, die unter dem Marktpreis lagen, weniger Verkehr erhielten und länger zum Verkauf brauchten.

„Die Verkäufer, die davon am meisten betroffen sind, sind die Verkäufer, die vorherrschende Provisionen anbieten, weil sie Angst vor einer Umstellung haben“, sagte der Co-Autor der Studie, Jordan Barry, Professor für Recht und Steuern an der University of Southern California. „Für die meisten Hausbesitzer ist ihr Eigenheim ihr mit Abstand größtes Kapital. Der Verzicht auf eine Provision von 6 Prozent auf den Verkaufspreis ist eine echte Belastung.“

Historische Praxis

Die geteilte Provisionsstruktur wurde 1913 eingeführt und erschien im Ersten Ethikkodex der National Association of Real Estate Dealers, die fünf Jahre zuvor gegründet worden war und später in NAR umbenannt wurde.

In einem Abschnitt des Kodex mit der Überschrift „Verpflichtungen gegenüber anderen Maklern“ heißt es, dass Makler „immer bereit und willens sein sollten, ihre regulären Provisionen zu gleichen Teilen mit Mitgliedern des Verbandes aufzuteilen, die in der Lage sind, für jeden Kunden einen Käufer zu finden“.

Der aktuelle Ethikkodex der NAR (Artikel 3) erlaubt die Aufteilung der Provision, schreibt dies jedoch nicht vor.

Potenzielle Käufer nehmen am Sonntag, 22. Januar 2023, an einem Tag der offenen Tür zum Verkauf von Häusern in Larchmont, New York, teil.

Bis der Oberste Gerichtshof dies 1950 stoppte, wurden die Provisionssätze von den regionalen Gremien der Immobilienmakler festgelegt. Der Vorstand untersagte ausdrücklich die Senkung der vorherrschenden Zinssätze, die stiegen.

Laut einer im November 2015 veröffentlichten Studie lag der typische Provisionssatz im Großraum Boston beispielsweise in den 1920er Jahren bei 2,5 %, erreichte in den 1940er Jahren jedoch 5 %.

Agenten argumentieren, dass die Provisionssätze fair seien, da sie Zugang zu Einträgen im MLS hätten, die der Öffentlichkeit nicht zugänglich seien. Agenten stellen ihre Einträge in die MLS-Datenbank ein, wo sie nur andere Agenten sehen können. Diese Datenbanken wurden (und werden manchmal immer noch) von NAR-Mitgliedsorganisationen verwaltet.

In einem Update an die Mitglieder nach dem jüngsten Urteil sagte NAR, dass die Möglichkeit der Provisionsteilung „immer besteht, um die besten Interessen der Verbraucher zu schützen und ihnen zu dienen, eine marktorientierte Preisgestaltung zu unterstützen und den Wettbewerb der Unternehmen zu fördern“.

Rechtsstreitigkeiten

Die Spannungen über die Listungskontrollen der NAR entbrannten im Jahr 2005 erneut, als das Justizministerium eine zivilrechtliche Kartellklage gegen NAR einreichte und Richtlinien und Regeln in Frage stellte, die Immobilienmakler daran hinderten, „innovative internetbasierte Tools“ zu nutzen, um bessere Dienstleistungen anzubieten. Kosten senken. In einer „Vergleichsvereinbarung“ mit dem DOJ aus dem Jahr 2008 war es NAR-nahen MLSs nicht länger gestattet, die Auflistung von Maklern zurückzuhalten, die Online-Dienste für Kunden bereitstellten.

Durch die Ausweitung des Zugangs zum MLS können Online-Immobilienriesen wie Zillow und Redfin florieren. Doch da das Internet zu einem wichtigen Bestandteil des Home-Shoppings wird, sind die Provisionssätze gleich geblieben, obwohl die Immobilienpreise in die Höhe geschossen sind.

Laut der US-Volkszählung lag der mittlere Hauspreis im Jahr 1950 bei 7.354 US-Dollar (etwa 93.000 US-Dollar, inflationsbereinigt), und eine Provision von 6 % lag bei 441 US-Dollar (etwa 5.500 US-Dollar im Jahr 2023). Im Jahr 2000 betrug der durchschnittliche Hauspreis 119.600 US-Dollar (ca. 215.000 US-Dollar im Jahr 2023), und die vom Makler zu teilenden Gebühren beliefen sich auf 7.176 US-Dollar (ca. 12.800 US-Dollar im Jahr 2023).Laut NAR lag der durchschnittliche Hauspreis im Oktober bei 391.800 US-Dollar und 6 % der typischen Verkäufer zahlten eine Provision von 23.500 US-Dollar.

Als nächstes wird NAR gegen die im Oktober eingereichte Klage in Höhe von 1,8 Milliarden US-Dollar Berufung einlegen, über die nicht so schnell entschieden wird.

„Kartellrechtsfälle wie dieser dauern in der Regel etwa ein Jahrzehnt“, sagte June Babiracki Barlow, General Counsel der California Association of Realtors. Aber sie fügte hinzu: „Wir haben noch nie eine so große Schadenssumme gesehen.“

Wenn die Provisionsstruktur auf geteilte Provisionen umgestellt wird, könnte dies für Hausverkäufer erhebliche Einsparungen bedeuten, da sie nur noch ihren eigenen Makler bezahlen müssten. Aber es kann den Kauf eines Hauses teurer machen, denn wenn Käufer keine Gebühren mit dem Verkäufer aushandeln, müssen sie entweder aus eigener Tasche für einen Makler bezahlen oder haben keinen Makler.

Vasi Yiannoulis-Riva, Partner der New Yorker Immobiliengruppe der internationalen Anwaltskanzlei Withersworldwide, sagte, eine Flut kürzlich gegen NAR und andere Maklerfirmen eingereichter Klagen könnte zu einer Aufteilung der Verkäuferprovisionen führen. Sie fügte hinzu, dass die Änderungen zu mehr Wettbewerb zwischen Maklern führen und „einen tiefgreifenden Einfluss darauf haben könnten, wie Maklerprovisionen im ganzen Land gezahlt werden“.

korrigiert

Es gab einige schrittweise Änderungen an der Funktionsweise von Wohnimmobilien, wobei einige MLS bereits vor dem Urteil die Berücksichtigung einer breiteren Palette von Provisionsvereinbarungen in Angeboten ermöglichten.

Im August hat Bright MLS, das den Mittelatlantikmarkt abdeckt, seine Anforderungen geändert, sodass Listings den Makler des Käufers in beliebiger Höhe oder in beliebiger Höhe – einschließlich 0 US-Dollar – entschädigen können.

Im Oktober erklärte die NAR, dass sie MLS weder dazu verpflichten noch dazu ermutigen werde, ihre Datenfelder zu ändern, um Gebühren von 0 US-Dollar zu ermöglichen. Sie deuteten jedoch an, dass dies nun mit der MLS-Richtlinie der NAR vereinbar sei, die sich von früheren Richtlinien unterscheidet.

Als Hinweis darauf, was mit dem Rest des Landes passieren könnte, hat der Real Estate Council of New York, New Yorks führender Handelsverband, eine neue Richtlinie mit dem Titel „Die Zukunft von Wohnimmobiliengeschäften“ eingeführt wird es den Maklern ermöglichen, die Provisionen zu entkoppeln und zu verlangen, dass jegliche Vergütung vom Makler des Käufers des Verkäufers direkt von diesem Verkäufer und nicht von einem anderen Makler kommt.