Why is real estate commission 6%? – and why that might change
Die Provisionen liegen in der Regel zwischen 5 % und 6 % und machen oft Zehntausende Dollar des Erlöses eines Verkäufers aus. Aber auch Verkäufer rechnen diese Gebühr in den Preis ihrer angebotenen Immobilie ein, sodass Käufer sie indirekt auch zahlen.
Wie wurde es zum Standard? Wird dieser Prozess weitergehen?
Änderungen der Provisionssätze für Immobilien könnten bald erfolgen, nachdem eine Jury in Kansas City im Oktober ein Urteil über 1,8 Milliarden US-Dollar gefällt hat. Dieses bahnbrechende Kartellgerichtsverfahren und ähnliche Klagen könnten den Standard für 6 %-Provisionen und die Person, die sie zahlt, drastisch ändern.
Diese Verschiebung würde es Käufern und Verkäufern von Eigenheimen ermöglichen, Provisionssätze nicht nur mit ihren Maklern, sondern auch mit der Person (Käufer oder Verkäufer) auszuhandeln, die für die Zahlung der Provision verantwortlich ist. Dies geschieht bereits in New York City, wo sich die Gebührenstruktur am 1. Januar ändern soll.
Viele glauben, dass das Internet irgendwann die Immobilienprovision von 6 % abschaffen wird. Laut einem Kommissionsbericht der Brookings Institution hatte dies jedoch noch keine großen Auswirkungen auf die Vergütung der Hausverkäufer, die etwa doppelt so hoch ist wie in anderen Ländern. Obwohl Börsenmakler und Reisebüros in den letzten Jahren aufgrund sinkender Provisionen in der Rangliste zurückgefallen sind, ist die Zahl der Immobilienmakler gestiegen, da die Immobilienpreise gestiegen sind und ihre typischen Provisionen höher sind als je zuvor. Das liegt vor allem an der Macht der National Association of Realtors, einer einflussreichen Lobbygruppe, die 1,5 Millionen Immobilienmakler vertritt.
Während die NAR gegen die jüngste Entscheidung Berufung einlegt und betont, dass die Provisionen ihrer Mitglieder immer verhandelbar sind, scheint etwas mit der Art und Weise, wie Häuser derzeit verkauft werden, nicht zu stimmen.
Wie Immobilienprovisionen funktionieren
Hausverkäufer zahlen in der Regel die Provision eines Immobilienmaklers sowie eine Zahlung an den Makler, der den Käufer vertritt. Makler teilen die Provisionen in der Regel auf, die je nach Marktbedingungen typischerweise zwischen 5 % und 6 % liegen.
Ein Hausverkauf im Wert von 500.000 US-Dollar mit einer Provision von 6 % bedeutet, dass der Verkäufer dem Makler bei der Abwicklung 30.000 US-Dollar zahlt und der Makler den Betrag zu gleichen Teilen mit dem Makler des Käufers aufteilt, sodass beide Parteien beim Verkauf 15.000 US-Dollar verdienen. (Auf beiden Seiten gibt es eine zusätzliche Kürzung, da die teilnehmenden Makler ihre Provision mit dem Makler teilen, der den Deal unterzeichnet, sodass die tatsächliche Vergütung des Maklers geringer ist als der Anteil ihrer Seite an der Gesamtprovision.)
Immobilienmakler werden Ihnen sagen, dass Provisionen verhandelbar sind – und das ist es. Es gibt andere Modelle für den Verkauf Ihres Hauses, einschließlich der Nutzung eines Pauschal- oder Discount-Maklers. Es gibt jedoch starke strukturelle Kräfte in der Branche, die viele Verkäufer davon abhalten, weniger als den typischen Preis von 6 Prozent anzubieten. Die Maklervergütung ist inbegriffen, wenn ein Haus in einer regionalen Datenbank namens Multiple Listing Service (MLS) gelistet ist. In einigen MLSs ist es den Maklern des Verkäufers nicht gestattet, Immobilien aufzulisten, die keine Dienstleistungen für die Makler des Käufers erbringen.
Verkäufer befürchten möglicherweise, dass Makler sie von Häusern „ablenken“, in denen Makler weniger verdienen. Diese Angst ist nicht unbegründet.
Eine aktuelle wissenschaftliche Studie über auf Redfin gelistete Immobilien ergab, dass Makler, die in einem Gebiet Provisionen anboten, die unter dem Marktpreis lagen, weniger Verkehr erhielten und länger zum Verkauf brauchten.
„Die Verkäufer, die davon am meisten betroffen sind, sind die Verkäufer, die vorherrschende Provisionen anbieten, weil sie Angst vor einer Umstellung haben“, sagte der Co-Autor der Studie, Jordan Barry, Professor für Recht und Steuern an der University of Southern California. „Für die meisten Hausbesitzer ist ihr Eigenheim ihr mit Abstand größtes Kapital. Der Verzicht auf eine Provision von 6 Prozent auf den Verkaufspreis ist eine echte Belastung.“
Historische Praxis
Die geteilte Provisionsstruktur wurde 1913 eingeführt und erschien im Ersten Ethikkodex der National Association of Real Estate Dealers, die fünf Jahre zuvor gegründet worden war und später in NAR umbenannt wurde.
In einem Abschnitt des Kodex mit der Überschrift „Verpflichtungen gegenüber anderen Maklern“ heißt es, dass Makler „immer bereit und willens sein sollten, ihre regulären Provisionen zu gleichen Teilen mit Mitgliedern des Verbandes aufzuteilen, die in der Lage sind, für jeden Kunden einen Käufer zu finden“.
Der aktuelle Ethikkodex der NAR (Artikel 3) erlaubt die Aufteilung der Provision, schreibt dies jedoch nicht vor.
Bis der Oberste Gerichtshof dies 1950 stoppte, wurden die Provisionssätze von den regionalen Gremien der Immobilienmakler festgelegt. Der Vorstand untersagte ausdrücklich die Senkung der vorherrschenden Zinssätze, die stiegen.
Laut einer im November 2015 veröffentlichten Studie lag der typische Provisionssatz im Großraum Boston beispielsweise in den 1920er Jahren bei 2,5 %, erreichte in den 1940er Jahren jedoch 5 %.
Agenten argumentieren, dass die Provisionssätze fair seien, da sie Zugang zu Einträgen im MLS hätten, die der Öffentlichkeit nicht zugänglich seien. Agenten stellen ihre Einträge in die MLS-Datenbank ein, wo sie nur andere Agenten sehen können. Diese Datenbanken wurden (und werden manchmal immer noch) von NAR-Mitgliedsorganisationen verwaltet.
In einem Update an die Mitglieder nach dem jüngsten Urteil sagte NAR, dass die Möglichkeit der Provisionsteilung „immer besteht, um die besten Interessen der Verbraucher zu schützen und ihnen zu dienen, eine marktorientierte Preisgestaltung zu unterstützen und den Wettbewerb der Unternehmen zu fördern“.
Rechtsstreitigkeiten
Die Spannungen über die Listungskontrollen der NAR entbrannten im Jahr 2005 erneut, als das Justizministerium eine zivilrechtliche Kartellklage gegen NAR einreichte und Richtlinien und Regeln in Frage stellte, die Immobilienmakler daran hinderten, „innovative internetbasierte Tools“ zu nutzen, um bessere Dienstleistungen anzubieten. Kosten senken. In einer „Vergleichsvereinbarung“ mit dem DOJ aus dem Jahr 2008 war es NAR-nahen MLSs nicht länger gestattet, die Auflistung von Maklern zurückzuhalten, die Online-Dienste für Kunden bereitstellten.
Durch die Ausweitung des Zugangs zum MLS können Online-Immobilienriesen wie Zillow und Redfin florieren. Doch da das Internet zu einem wichtigen Bestandteil des Home-Shoppings wird, sind die Provisionssätze gleich geblieben, obwohl die Immobilienpreise in die Höhe geschossen sind.
Laut der US-Volkszählung lag der mittlere Hauspreis im Jahr 1950 bei 7.354 US-Dollar (etwa 93.000 US-Dollar, inflationsbereinigt), und eine Provision von 6 % lag bei 441 US-Dollar (etwa 5.500 US-Dollar im Jahr 2023). Im Jahr 2000 betrug der durchschnittliche Hauspreis 119.600 US-Dollar (ca. 215.000 US-Dollar im Jahr 2023), und die vom Makler zu teilenden Gebühren beliefen sich auf 7.176 US-Dollar (ca. 12.800 US-Dollar im Jahr 2023).Laut NAR lag der durchschnittliche Hauspreis im Oktober bei 391.800 US-Dollar und 6 % der typischen Verkäufer zahlten eine Provision von 23.500 US-Dollar.
Als nächstes wird NAR gegen die im Oktober eingereichte Klage in Höhe von 1,8 Milliarden US-Dollar Berufung einlegen, über die nicht so schnell entschieden wird.
„Kartellrechtsfälle wie dieser dauern in der Regel etwa ein Jahrzehnt“, sagte June Babiracki Barlow, General Counsel der California Association of Realtors. Aber sie fügte hinzu: „Wir haben noch nie eine so große Schadenssumme gesehen.“
Wenn die Provisionsstruktur auf geteilte Provisionen umgestellt wird, könnte dies für Hausverkäufer erhebliche Einsparungen bedeuten, da sie nur noch ihren eigenen Makler bezahlen müssten. Aber es kann den Kauf eines Hauses teurer machen, denn wenn Käufer keine Gebühren mit dem Verkäufer aushandeln, müssen sie entweder aus eigener Tasche für einen Makler bezahlen oder haben keinen Makler.
Vasi Yiannoulis-Riva, Partner der New Yorker Immobiliengruppe der internationalen Anwaltskanzlei Withersworldwide, sagte, eine Flut kürzlich gegen NAR und andere Maklerfirmen eingereichter Klagen könnte zu einer Aufteilung der Verkäuferprovisionen führen. Sie fügte hinzu, dass die Änderungen zu mehr Wettbewerb zwischen Maklern führen und „einen tiefgreifenden Einfluss darauf haben könnten, wie Maklerprovisionen im ganzen Land gezahlt werden“.
korrigiert
Es gab einige schrittweise Änderungen an der Funktionsweise von Wohnimmobilien, wobei einige MLS bereits vor dem Urteil die Berücksichtigung einer breiteren Palette von Provisionsvereinbarungen in Angeboten ermöglichten.
Im August hat Bright MLS, das den Mittelatlantikmarkt abdeckt, seine Anforderungen geändert, sodass Listings den Makler des Käufers in beliebiger Höhe oder in beliebiger Höhe – einschließlich 0 US-Dollar – entschädigen können.
Im Oktober erklärte die NAR, dass sie MLS weder dazu verpflichten noch dazu ermutigen werde, ihre Datenfelder zu ändern, um Gebühren von 0 US-Dollar zu ermöglichen. Sie deuteten jedoch an, dass dies nun mit der MLS-Richtlinie der NAR vereinbar sei, die sich von früheren Richtlinien unterscheidet.
Als Hinweis darauf, was mit dem Rest des Landes passieren könnte, hat der Real Estate Council of New York, New Yorks führender Handelsverband, eine neue Richtlinie mit dem Titel „Die Zukunft von Wohnimmobiliengeschäften“ eingeführt wird es den Maklern ermöglichen, die Provisionen zu entkoppeln und zu verlangen, dass jegliche Vergütung vom Makler des Käufers des Verkäufers direkt von diesem Verkäufer und nicht von einem anderen Makler kommt.
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The recent court ruling in Kansas City against a real estate brokerage firm for over $1.8 billion could potentially lead to significant changes in real estate commission rates. This landmark antitrust lawsuit and similar cases may drastically alter the standard 6% commission rate and the party responsible for paying it.
As a result, home buyers and sellers would have the opportunity to negotiate commission rates not only with their real estate agents but also with the individual (buyer or seller) responsible for the commission payment. This practice is already prevalent in New York City, where real estate commission structures are set to change on January 1st.
Many believe that the internet will eventually eliminate the 6% real estate commission. According to a Brookings Institution commission report, despite lower commission rates in other countries, the commission for real estate agents in the United States remains significantly higher due to the influence of the National Association of Realtors (NAR), which represents over 1.5 million real estate agents.
While the NAR is appealing the latest decision and insists that commission rates are always negotiable, the current method of conducting real estate transactions appears to be in dispute.
How Real Estate Commissions Work
In a typical real estate transaction, the seller pays the commission of both their agent and the buyer's agent. Real estate agents often split the commission, which typically ranges between 5% and 6%.
In a $500,000 home sale with a 6% commission, the seller would pay their agent $30,000 at the time of sale, with each agent receiving $15,000. However, there is an additional reduction for both agents, as they usually share their commission with the agent who facilitated the deal, reducing the actual commission for each agent.
Real estate agents may claim that commission rates are negotiable - and they are. However, there are strong structural forces within the industry that discourage sellers from offering less than the standard 6% commission. Real estate agent compensation is built into the listing fee in multiple listing service (MLS) databases. In some MLSs, agents are not allowed to list properties unless they provide services to both parties involved in the sale.
Sellers may fear that listing their homes with agents who earn less commission will lead to their homes being neglected. These concerns are not without basis.
A recent scientific study on Redfin-listed properties revealed that agents offering commissions below market value received less traffic and took longer to sell properties.
"The sellers who are most affected are those who offer the prevailing commission rates because they are afraid of change," said the co-author of the study, Jordan Barry, a professor of law and taxation at the University of Southern California. "For most homeowners, their home is their largest asset. Giving up a 6% commission on the sale price is a significant burden."
Historical Practice
The split commission structure was introduced in 1913 and appeared in the first Ethics Code of the National Association of Real Estate Dealers, which was founded five years prior and later renamed as NAR.
In a section of the Code titled "Obligations towards other brokers," it states: "Brokers shall always be willing and ready to share their regular commission payments in equal parts with members of the Association who are able to find a buyer for every customer."
The current Ethics Code of the NAR (Article 3) does not require the sharing of commissions, although it allows for it.
Until the Supreme Court halted it in 1950, commission rates were set by regional real estate boards, which periodically increased the prevailing interest rates.
According to a study published in November 2015, the typical commission rate in the Boston metropolitan area was as low as 2.5% in the 1920s but reached 5% in the 1940s.
Agents argue that the commission rates are fair as they provide access to MLS listings that are not publicly available. Agents list their properties in MLS databases, which are only visible to other agents. These databases were (and are sometimes still) managed by NAR-affiliated organizations.
In a statement to its members following the latest ruling, NAR claimed that the possibility of commission splitting "always exists to protect the best interests of consumers, support market-oriented pricing, and promote competition among businesses."
Legal Challenges
Tensions over MLS listing controls resurfaced in 2005 when the Department of Justice filed a civil antitrust lawsuit against NAR and challenged regulations that prevented real estate agents from using innovative online tools to provide better services at lower costs. In a 2008 settlement with the DOJ, NAR-affiliated MLSs were no longer allowed to restrict the listing of agents who offered online services to consumers.
As online real estate platforms like Zillow and Redfin have gained popularity, commission rates have remained unchanged despite rising housing prices.
According to the US Census, the median house price in 1950 was $7,354 (equivalent to $93,000 in 2023), and a 6% commission would have been $441 (equivalent to $5,500 in 2023). In 2000, the median house price was $119,600 (equivalent to $215,000 in 2023), resulting in a commission of $7,176 (equivalent to $12,800 in 2023). According to NAR, the median house price in October was $391,800, with 6% of typical sellers paying a commission of $23,500.
NAR is set to appeal the $1.8 billion lawsuit filed in October, so a decision is not expected soon.
"Antitrust cases of this nature usually take around a decade," said June Babiracki Barlow, General Counsel of the California Association of Realtors. "But we have never seen such a large damage claim."
If the commission structure shifts to a split commission model, it could result in significant savings for home sellers as they would only need to pay their own agent's commission. However, it could make the purchase of a home more expensive, as buyers would either need to pay commission fees out of pocket or hire their own agent.
Vasi Yiannoulis-Riva, a partner at the New York real estate firm Withersworldwide, suggested that a wave of recent lawsuits against real estate agencies and associations could lead to the splitting of seller commissions, which could result in increased competition between agents and a potential fundamental shift in how commissions are paid across the United States.
Corrected
There have been gradual changes in the way residential real estate transactions operate, with some MLSs already allowing the consideration of a broader range of commission agreement options prior to the court ruling.
In August, Bright MLS, the Mid-Atlantic region's MLS, amended its requirements to enable listings to compensate the buyer's agent in any amount, including zero, rather than charging a flat fee.
In October, NAR stated that while it would not compel or encourage MLSs to modify their data fields to allow for zero-dollar commission fees, such a practice would now be consistent with the NAR's MLS rules, which differ from older rules.
As a sign of what might happen in the rest of the country, the Real Estate Board of New York, New York's leading trade organization, introduced a new rule titled "The Future of Real Estate Transactions," which allows real estate agents to disassociate commissions and request that any compensation come directly from the buyer's agent, rather than from another agent.
Sources: edition.cnn.com
Source: edition.cnn.com
