Welche Auswirkungen wird der Rückgang der Immobilienpreise in Deutschland haben?
Steigende Zinssätze, hohe Baukosten und Rekordinflation – all dies beeinflusst derzeit den Wohnungsmarkt in Deutschland. Und dies betrifft sowohl potenzielle Käufer als auch Mieter.
Die aktuelle Situation, die durch den russischen Krieg gegen die Ukraine verursacht wurde und zu einer Energiekrise führte, sowie andere Faktoren bedeuten, dass, obwohl die Immobilienpreise in einigen Regionen zu sinken beginnen, viele Menschen sich kein Eigenheim leisten können, da es schwieriger geworden ist, Hypothekendarlehen zu erhalten. Gleichzeitig ziehen Unternehmen Projekte zum Bau neuer Gebäude zurück.
Eine Folge davon ist, dass Menschen in bereits zum Verkauf stehende Wohnungen ziehen, was die Nachfrage weiter erhöht und zu steigenden Mietpreisen führt.
Aber das ist nicht die ganze Geschichte. Da die Preise für Immobilien zu fallen beginnen – auch in einigen großen Städten -, hat sich die Situation für potenzielle Käufer mit Ersparnissen etwas verbessert.
“Derzeit sehen wir mehr Angebote auf dem Immobilienmarkt und mehr Verhandlungsmöglichkeiten”, sagt Miriam Mohr, Senior Vice President für Privatkunden bei dem Kreditvermittler Interhyp.
Laut dem Bundesamt für Statistik sanken die Preise für Wohnimmobilien im dritten Quartal im Durchschnitt um 0,4 % gegenüber dem Vorquartal. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (VDP) verzeichnete einen Rückgang von 0,7 % – das erste Minus seit 2010. Im Vergleich zum gleichen Quartal des Vorjahres stiegen die Preise, wenn auch nur leicht.
Welche Auswirkungen wird Rückgang der Immobilienpreise haben?
Experten zufolge wird sich der Trend voraussichtlich beschleunigen. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) geht davon aus, dass die Immobilienpreise im Jahr 2023 um bis zu 10 % sinken könnten.
Die DZ Bank geht nicht so weit und erwartet, dass die Preise in diesem Jahr maximal um 4-6 % fallen werden.
“Der Rückgang wird wahrscheinlich für Wohnimmobilien etwas schwächer und für Mehrfamilienhäuser etwas stärker ausfallen”, sagte der Analyst der DZ Bank, Torsten Lange. In den letzten 10 Jahren sind die Immobilienpreise jedoch etwa doppelt so hoch gestiegen. Selbst ein drastischer Rückgang von etwa 20 %, den einige Branchenvertreter für möglich halten, würde nur das Niveau von 2020 bedeuten, sagte Jens Tolckmitt, der Geschäftsführer des VDP.
Experten zweifeln auch daran, dass Deutschland kurz vor dem Platzen einer Immobilienblase steht. Der Wohnungsmarkt gilt auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten als stabil, da Immobilien oft konservativ und langfristig finanziert werden, was angesichts steigender Zinsen von Vorteil ist. Daher haben viele Käufer niedrige Zinssätze für 10 oder 15 Jahre gesichert.
“Dies unterscheidet sich von der Situation in Ländern mit variablen Krediten wie Großbritannien oder Spanien, wo der Anstieg der Zinssätze sich sofort auf die Kreditbelastung auswirkt”, heißt es in einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Als die Zinssätze Mitte der 2000er Jahre stiegen, wurden viele Amerikaner davon überrascht – die Immobilienblase platzte und löste die weltweite Finanzkrise aus.
Ein weiteres Argument gegen einen Preisverfall in Deutschland ist, dass die Transaktionskosten, z. B. für Immobilienmakler, hoch sind und kurzfristige Verkäufe behindern. Preisrückgänge sind hauptsächlich bei Immobilien an ungünstigen Standorten oder mit hohem Energieverbrauch zu beobachten, sagt der Immobilienexperte des IW, Michael Voigtländer. “Wenn der Energiebilanz hoch oder anständig ist, sehe ich kein großes Korrekturpotenzial”, sagte er.
Rückgang der Immobilienpreise: Zu wenig Wohnungen
Wohnungen in Deutschland – insbesondere in großen Städten – sind nach wie vor knapp. Und die Situation verschlechtert sich – das Ifo-Institut beobachtet bereits seit einigen Monaten eine Welle von Bauprojektabbrüchen.
Die Nachfrage nach Baufinanzierung und Baugenehmigungen ist ebenfalls gesunken. Seit Anfang 2022 sind die Zinssätze für 10-jährige Kredite um mehr als das Dreifache gestiegen. In Kombination mit hohen Baukosten ist diese Belastung für viele Menschen zu hoch.
Das Ziel der Bundesregierung – 400.000 neue Wohnungen pro Jahr -, das inzwischen aufgegeben wurde, galt als unrealistisch. Der Verband der Deutschen Bauindustrie erwartet im Jahr 2023 245.000 neue Wohnungen.
“Aber wenn eine hohe Wohnungsnachfrage auf ein knappes Angebot trifft, trägt dies zu (Preissteigerungen) bei”, sagt der IW-Experte Voigtländer. Darüber hinaus wird erwartet, dass die Einwanderung aus dem Ausland, die während der Pandemie stark zurückgegangen ist, wieder zunehmen wird und die Nachfrage nach Wohnraum erhöhen wird, insbesondere in den Städten.
In Deutschland mieten etwa die Hälfte der Bevölkerung, anstatt ihr eigenes Zuhause zu besitzen – mehr als in jedem anderen europäischen Land.
Ein Teil der Nachfrage wird sich auf den Mietmarkt verlagern und den Druck darauf erhöhen, sagt eine Studie der Landesbank Helaba. Nach einer Phase mit relativ niedrigen Aufschlägen ist die Miete für neue Wohnungen in letzter Zeit wieder um 5 % gestiegen, berichtet die DZ Bank.
Rückgang der Immobilienpreise: Mietmarkt unter Druck
“Der Mietmarkt steht unter starkem Druck”, sagt Analyst Lange. Die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum geht mit einem Rückgang der Leerstände in den Städten einher.”
Laut Lange wird sich die “Engpass”-Situation im neuen Jahr nicht ändern, auch aufgrund der Einwanderung von Flüchtlingen aus der Ukraine. Bei hohen Materialkosten und erheblich gestiegenen Finanzierungskosten stehen Immobilienunternehmen unter Druck, die Kosten auf die Mieter umzulegen.
Der IW-Experte Voigtländer glaubt, dass es durchaus möglich ist, dass der seit einigen Jahren anhaltende Trend sich ändert und die Immobilienpreise die Mietpreise nicht mehr übersteigen werden.
Laut dem IW stieg die Miete in Deutschland im dritten Quartal im Vergleich zum gleichen Quartal des Vorjahres um 5,8 %. In allen Bundesländern lag das Wachstum über dem Durchschnitt des dritten Quartals der letzten drei Jahre. “Möglicherweise betreten wir jetzt eine Phase, in der die Mieten stärker steigen als (die Immobilienpreise)”, bemerkt Voigtländer.
