Warum sinken Wohnungspreise in Deutschland
Warum sinken die Wohnungspreise in Deutschland? Dies ist eine normale Situation auf dem deutschen Immobilienmarkt. Über viele Jahre hinweg stiegen die Immobilienpreise nur in eine Richtung: nach oben.
Aber mit steigenden Zinssätzen, die seit Jahrzehnten nicht mehr beobachtet wurden, ist die Kosten für Hypothekendarlehen zur Finanzierung eines Hauses gestiegen, und viele potenzielle Käufer scheinen zu bezweifeln, dass dies immer noch erschwinglich ist.
Laut der neuesten Studie des Immobilienportals ImmoScout24 hat dies bereits einen erheblichen Einfluss auf die Angebotspreise, die in einigen Regionen des Landes um satte 10 % gesunken sind.
Der Kaufpreis für bestehende Wohnungen in Deutschland ist im Zeitraum vom dritten bis zum vierten Quartal um 4,3 % gesunken, und Käufer zahlen nun durchschnittlich 2.714 Euro pro Quadratmeter.
Die Preise für Neubauwohnungen sind noch stärker gesunken: Diese Art von Immobilien hat 6,4 % ihres Werts verloren und kostet jetzt etwa 3.901 Euro pro Quadratmeter.
Was Einfamilienhäuser betrifft, so waren die Trends hier entgegengesetzt: Neubauten behielten ihren Wert eher bei als bestehende Häuser.
Der Preisrückgang für bestehende Immobilien betrug hier 4,5 %, während die Preise für neue Wohnungen im Vergleich zum Vorquartal durchschnittlich um 2,7 % gesunken sind.
Dennoch lagen die geforderten Preise in beiden Fällen im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres höher: Bestehende Wohnungen und Häuser verteuerten sich um 3,5 % bzw. 2,7 %, während Wohnungen und Häuser in Neubauten um 0,2 % bzw. 7,3 % im Jahresvergleich stiegen.
“In den letzten Monaten herrschte eine Phase der Erwartung und Spekulation über fallende Preise”, sagt Geza Krokford, Geschäftsführer von ImmoScout24.
“In der aktuellen Situation haben potenzielle Käufer aufgrund des überschüssigen Angebots einen Vorteil. Die Tatsache, dass die Preise jetzt fallen, zeigt, dass der Markt funktioniert”.
Veränderung der Dynamik in großen Städten
In den letzten fünf Jahren sind die Durchschnittspreise für Häuser und Wohnungen um erstaunliche 63 % gestiegen. Der Preisanstieg war besonders signifikant in Großstädten wie München, Frankfurt und Berlin, aber selbst diese hoch nachgefragten Gebiete scheinen nicht vor dem aktuellen Abwärtstrend geschützt zu sein.
Eine Analyse von ImmoScout24 zeigt, dass obwohl die Nachfrage nach Immobilien im dritten Quartal ihren Tiefpunkt erreichte, im vierten Quartal ein leichter Anstieg des Interesses seitens der Käufer zu verzeichnen war. Die Nachfrage blieb jedoch niedriger als im vierten Quartal 2019 – vor der Pandemie – und die Immobilienpreise sind ebenfalls deutlich gefallen zwischen Herbst und Winter.
Wohnungspreise: Größter Rückgang in Hamburg
Von allen deutschen Großstädten gab es in Hamburg den größten Preisrückgang in diesem Zeitraum, wobei die Wohnungspreise für bestehende Häuser und Wohnungen um 8,5 % bzw. 6,2 % gesunken sind.
Die Analysten von ImmoScout glauben, dass dies mit dem Erfolg des Mietmarktes in der Hansestadt zusammenhängen könnte, wo der Bau relativ schnell voranschreitet und das Angebot in der Regel mit der Nachfrage Schritt hält. Der Rückgang der geforderten Preise spiegelt auch einen langfristigen Trend wider: Die Immobilienpreise sind im Jahresvergleich in allen Bereichen Hamburgs gesunken – insbesondere bei Neubauwohnungen, die um 8,8 % billiger wurden.
Preisrückgang in Berlin
Auch in Berlin gab es gegen Ende des Jahres einen Rückgang der geforderten Wohnungspreise, wobei die Preise für Neubauwohnungen um 6,6 % und die Preise für bestehende Wohnungen um 5,3 % gesunken sind.
Die langfristige Tendenz bleibt jedoch positiv für Wohnungseigentümer in der Hauptstadt, da bestehende Wohnungen im Jahresvergleich um 2,8 % teurer wurden und den Trend fallender Preise widerlegten. Derzeit liegt der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in der Hauptstadt bei 4.569 Euro, während ein Quadratmeter Neubauwohnung im Durchschnitt 6.042 Euro kostet.
Stabilität in Frankfurt am Main
In Frankfurt am Main blieben die geforderten Preise für bestehende Wohnungen relativ stabil und blieben mit einem Unterschied von 0,2 % etwa auf dem gleichen Niveau wie im vorherigen Quartal. Auch in Neubauten verzeichnete die Finanzhauptstadt Deutschlands den geringsten Preisrückgang im Vergleich zur Hauptstadt – minus 2,8 %.
Wohnungspreise: Am teuersten in München
In München, das oft die Liste der teuersten Städte Deutschlands anführt, gab es im Zeitraum vom dritten bis zum vierten Quartal den stärksten Preisverfall bei Neubauten. Sie sind um 7 % auf den durchschnittlichen Angebotspreis von 10.153 Euro pro Quadratmeter gefallen, während bestehende Häuser um 3,8 % auf 8.535 Euro pro Quadratmeter gesunken sind.
Für Wohnungssuchende in der bayerischen Hauptstadt sind die Preise im vierten Quartal sowohl für Neubauten als auch für bestehende Immobilien um mehr als vier Prozent gesunken. Dabei mussten Käufer durchschnittlich 9.411 Euro pro Quadratmeter für eine neue Wohnung und 7.425 Euro für eine bestehende Wohnung ausgeben.
Das stärkste Preisrückgang ereignete sich jedoch in der Hauptstadt des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen, Düsseldorf, wo die geforderten Preise für bestehende Häuser bis zum Jahresende durchschnittlich um 10,3 % gesunken sind.
Ein vorübergehender Anstieg?
Die Frage für viele Eigentümer – und potenzielle Käufer – ist, ob der Preisverfall ein kurzfristiges Phänomen oder ein Anzeichen für einen potenziellen langfristigen Trend ist.
Angesichts der Tatsache, dass die Preise Ende 2022 immer noch höher waren als im Jahr 2021, glauben Experten, dass die Preiskorrektur langfristig keinen signifikanten Einfluss auf den deutschen Immobilienmarkt haben wird.
Dies hängt auch damit zusammen, dass die Bevölkerungszahl in Deutschland rapide wächst und die Regierung bisher ihr Ziel von 400.000 neuen Häusern pro Jahr nicht erreichen konnte.
“Verglichen mit den Preissteigerungen der letzten fünf Jahre kann man die Preiskorrektur als moderat bezeichnen”, erklärte Dr. Krokford.
“Ein nachhaltiger Preisverfall ist nicht zu erwarten, da die Baubranche und insbesondere der Neubau in die Ferne gerückt sind. Wir erwarten in mittelfristiger Perspektive eine Verknappung des Angebots, die den Immobilienmarkt wieder umkehren könnte”.
Gemäß Daten des Deutschen Bauindustrieverbands klagten 74 % aller Bauunternehmen im Jahr 2022 über Verzögerungen, und etwa ein Drittel von ihnen hatte Vertragskündigungen zu verzeichnen. Laut einer Studie des Pestel-Instituts in Hannover erreichte der Wohnungsmangel Ende 2022 bundesweit 700.000 Wohnungen – fast das Dreifache dessen, was in diesem Jahr gebaut wurde.
Dies übt erheblichen Druck auf den Mietmarkt und den Kaufmarkt aus.
“Die aktuelle Marktsituation wird nur für begrenzte Zeit anhalten”, erklärte Dr. Krokford. “Die Bauindustrie und insbesondere der Neubau sind ins Stocken geraten, und die Bundesregierung muss dieser Entwicklung entgegenwirken. Andernfalls wird sich die Lage auf dem Wohnungsmarkt weiter verschlechtern”.
“In den Großstädten sehen wir bereits Anzeichen dafür, dass die Nachfrage unter potenziellen Käufern wieder steigt”, fügte sie hinzu.
Mieten steigen weiterhin an
Da viele potenzielle Käufer angesichts hoher Zinssätze und steigender Lebenshaltungskosten ihre Träume vom Immobilienerwerb aufschieben, steht der ohnehin angespannte Mietmarkt in Deutschland unter erhöhtem Druck.
Dies könnte erklären, warum die Mietpreise derzeit steigen: Laut ImmoScout24 stiegen die durchschnittlichen Mietpreise im Zeitraum vom dritten bis zum vierten Quartal dieses Jahres um ein Prozent.
Hohe Energiekosten hatten ebenfalls einen erheblichen Einfluss auf die Kosten der Miete, wobei die Nebenkosten um erstaunliche 18,3 % stiegen.
