Mietwohnung verkaufen: Das sollten Sie als Mieter wissen
Wenn eine Mietwohnung zum Verkauf steht, haben Mieter viele Fragen. Zum Beispiel: Wie sieht es mit dem Vorkaufsrecht aus? Was sonst noch zählt – 5 Fragen und 5 Antworten.
Für die Betroffenen ist die Nachricht beunruhigend: Die Mietwohnungen, in denen sie womöglich jahrelang gelebt haben, werden verkauft. Viele Mieter befürchten in dieser Situation, dass der neue Vermieter mittelfristig die Miete entsprechend ihren Bedürfnissen erhöhen oder den Mietvertrag kündigen wird. Wir klären, welche Rechte und Pflichten Mieter in dieser Situation haben.
Wenn die von mir gemietete Wohnung zum Verkauf steht, habe ich dann ein Vorkaufsrecht?
Unabhängig davon, ob der Mietvertrag eine Vorkaufsrechtsklausel enthält, steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, wenn der Eigentümer die Wohnung in eine Wohnung umwandeln und an einen Dritten verkaufen möchte.
Geht das Eigentum auf den Mieter über, gilt Folgendes: Wird der Mieter über den Kauf informiert, bevor der Vermieter die Wohnung an den Käufer übergibt, und wird der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen, kann der Mieter sein Recht dennoch ausüben zunächst ablehnen. Erfährt der Mieter später vom Verkauf, kann er Schadensersatz verlangen.
Damit der Mieter das Vorkaufsrecht ausüben kann, muss ein Kaufvertrag zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Dritten abgeschlossen werden. Der Vertrag ist jedoch noch nicht unterzeichnet. Mieter können nun den ausgehandelten Vertrag unterzeichnen. Der Vermieter muss die zwischen dem Verkäufer und dem Dritten ausgehandelten Konditionen, einschließlich des Kaufpreises usw., akzeptieren.
Möchte der Mieter von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen, muss er eine schriftliche Erklärung an den Vermieter richten. Nachdem Sie die Mitteilung erhalten haben, dass Sie verkaufen möchten, haben Sie dafür zwei Monate Zeit.
„Es besteht kein Vorkaufsrecht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder ein Familienmitglied verkauft“, sagte Julia Wagner vom Wohnungseigentümerverband Haus & Grund.
Muss ich potenzielle Käufer in die Wohnung lassen?
Ja, der Mieter muss potenziellen Käufern den Zutritt zur Wohnung ermöglichen, um die Immobilie zu besichtigen. „Sie können jedoch darauf bestehen, dass der Vermieter oder zumindest der Verwalter mitkommt“, sagte Wagner. Ihr zufolge hatte die betroffene Person nicht das Recht, den Wohnraum zu fotografieren.
Vermieter müssen geplante Besichtigungszeiten rechtzeitig bekannt geben. Gerade bei Bestandsmietern müsse die Anmeldung in der Regel drei bis vier Tage im Voraus erfolgen, sagte Rolf Janßen, Geschäftsführer des Mieterschutzbundes DMB in Frankfurt am Main. Vermieter müssen die Arbeitszeiten der Mieter berücksichtigen.
Ist der Mieter dazu zum angekündigten Termin nicht in der Lage, muss er einen Alternativvorschlag unterbreiten.
Muss der neue Eigentümer mich als Mieter akzeptieren?
Das Gesetz sieht vor, dass es beim Hauskauf keine Mietminderung gibt. Konkret bedeutet das, dass der neue Eigentümer beim Kauf der Immobilie auch den Mietvertrag übernimmt. Er kann den Vertrag nur nach Maßgabe der allgemeinen Bestimmungen kündigen.
Ein Kündigungsgrund kann laut Julia Wagner beispielsweise auch dann vorliegen, wenn der Mieter seine Pflichten verletzt, etwa weil er unerlaubt einen Untermieter aufgenommen hat.
Was ist, wenn der neue Eigentümer selbst einziehen möchte?
Der neue Vermieter kann den Vertrag zur Eigennutzung frühestens nach drei Jahren kündigen.
Wagner sagte, der Zeitraum könne bis zu zehn Jahre betragen, wenn eine Gemeinde oder zumindest Teile einer Gemeinde besonders gefährdet seien, der Bevölkerung eine ausreichende Versorgung mit Mietwohnungen unter den richtigen Bedingungen zur Verfügung zu stellen. Der Staat kann diese Gebiete dann eindeutig ausweisen. Im Fall Berlins dauerte die Blockade zehn Jahre.
Unabhängig von der Sperrfrist: Welche Kündigungsfrist gilt?
„Grundsätzlich beträgt die Kündigungsfrist drei Monate“, sagt Janßen. Für Vermieter kann diese Frist nach fünf und acht Jahren Übergang um drei Monate verlängert werden. Also höchstens neun Monate. „Im Vertrag können jedoch auch andere Kündigungsfristen vereinbart werden“, sagt Janßen.
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Quelle: www.ntv.de
