Vender su piso de alquiler: lo que debe saber como inquilino
Cuando un piso de alquiler está en venta, los inquilinos tienen muchas preguntas. Por ejemplo: ¿Qué pasa con el derecho de tanteo? 5 preguntas y 5 respuestas.
Es una noticia que inquieta a los afectados: se va a vender el piso de alquiler en el que quizá han vivido durante años. En una situación así, muchos inquilinos temen que, a medio plazo, sea inminente una subida del alquiler o una cancelación por parte del nuevo propietario por motivos de uso personal. Aclaramos qué derechos y obligaciones tienen los inquilinos en esta situación.
¿Tengo derecho de tanteo si se va a vender el piso que tengo alquilado?
Independientemente de que el contrato de arrendamiento contenga o no una cláusula sobre el derecho de tanteo, los inquilinos tienen un derecho legal de tanteo si el propietario quiere convertir los pisos en condominios y venderlos a un tercero.
En caso de que el propietario transfiera al inquilino, se aplica lo siguiente: Si el inquilino tiene conocimiento de la compra antes de que el propietario haya entregado el piso al comprador y la transmisión de la propiedad se haya inscrito en el registro de la propiedad, el inquilino podrá ejercer su derecho de tanteo. Si el inquilino no tiene conocimiento de la venta hasta más tarde, puede reclamar una indemnización.
Para que el inquilino pueda ejercer el derecho de tanteo, debe existir un contrato de compraventa entre el propietario del piso y un tercero. Sin embargo, este contrato aún no debe haberse firmado. Los inquilinos pueden ahora suscribir este contrato ya negociado. El inquilino debe aceptar las condiciones negociadas entre el vendedor y el tercero, incluido, por ejemplo, el precio de compra.
Los inquilinos deben enviar una declaración por escrito al propietario si desean ejercer su derecho de tanteo. Tienen dos meses para hacerlo después de recibir la notificación de la intención de vender.
"No hay derecho de tanteo si el propietario vende el piso a un familiar o a un miembro de su familia", dice Julia Wagner, de la asociación de propietarios Haus & Grund Deutschland.
¿Tengo que dejar entrar en el piso a los posibles compradores?
Sí, los inquilinos deben permitir que los posibles compradores vean el piso. "Sin embargo, pueden insistir en que les acompañe el propietario o, al menos, el administrador de la finca", dice Wagner. Según ella, los posibles compradores no tienen derecho a fotografiar la vivienda.
Por su parte, los propietarios deben anunciar con tiempo la visita prevista. Sobre todo en el caso de los inquilinos que trabajan, la notificación debe hacerse normalmente con tres o cuatro días de antelación, dice Rolf Janßen, director gerente de la asociación de protección de inquilinos DMB de Fráncfort del Meno. Los propietarios deben tener en cuenta el horario laboral del inquilino.
Si el inquilino no puede acudir en la fecha anunciada, deben hacer propuestas alternativas.
¿El nuevo propietario tiene que aceptarme como inquilino?
La ley dice que comprar no significa alquilar. En concreto, esto significa que el nuevo propietario también se hace cargo del contrato de alquiler cuando compra la vivienda. Sólo puede rescindir el contrato de arrendamiento de acuerdo con la normativa general.
Por ejemplo, según Julia Wagner, también puede haber motivos de rescisión si el inquilino ha incumplido sus obligaciones, por ejemplo, por haber tomado subarrendatarios sin autorización.
¿Y si el nuevo propietario quiere instalarse él mismo?
El nuevo propietario sólo puede notificar la rescisión por uso personal transcurridos tres años como mínimo.
Según Wagner, este plazo puede ser de hasta diez años si la oferta adecuada de pisos de alquiler en condiciones razonables en un municipio o al menos parte de él está especialmente en peligro. Los gobiernos estatales pueden entonces designar explícitamente tales zonas. En Berlín, por ejemplo, se aplica un periodo de bloqueo de diez años.
Independientemente del periodo de bloqueo, ¿qué plazos de preaviso se aplican?
"En principio, se aplica un plazo de preaviso de tres meses", dice Janßen. Este plazo se amplía en tres meses para el arrendador una vez transcurridos cinco y ocho años desde la concesión del arrendamiento. Por tanto, el plazo máximo es de nueve meses. "Sin embargo, también pueden acordarse contractualmente otros plazos de preaviso", dice Janßen.
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Fuente: www.ntv.de
