Financiación de las obras: impacto de los tipos de interés y las condiciones de amortización en los gastos totales
El Banco Central Europeo (BCE) recently redujo las tasas de interés en 0.25 puntos porcentuales, hasta el 4.25%. Esta reducción en las tasas de interés debería hacer que los préstamos sean más asequibles. Sin embargo, la situación en la financiación inmobiliaria parece ser diferente.
Las personas que comparan meticulosamente las ofertas de los bancos al adquirir una propiedad o una casa pueden ahorrar miles de euros en la financiación. Pequeñas diferencias porcentuales detrás del punto decimal de la tasa de interés efectiva anual pueden tener un impacto significativo a largo plazo, a menudo abarcando varias décadas. También ayuda a la rápida amortización y a mantener el plazo corto. Surge la pregunta: ¿Hasta qué punto pueden influir estas diferencias en los parámetros?
Llegar al equilibrio adecuado entre la tasa de interés, la tasa de amortización y el plazo no es tarea fácil. "Muchos compradores se centran en el pago mensual asequible", dice Roland Stecher, experto financiero del Centro de Consumidores de Bremen. "Recomendamos no gastar más del 30% de los ingresos netos en el préstamo inmobiliario". Sin embargo, la tasa de interés puede influir en los ahorros de varios miles de euros, dependiendo de si el pago mensual contribuye principalmente a la amortización del préstamo o a los pagos de intereses del banco.
Según la comparación actual de intereses de construcción de la revista "Finanztest" (9/2024), las tasas de interés de construcción actualmente comienzan alrededor del 3.2% para un préstamo del 80% con un plazo de interés de 10 años. Las tasas de interés pueden variar según los proveedores, llegando hasta el 4%. "Esto es moderado pero alto en comparación con la fase de tasas bajas de hace unos años", dice el protector del consumidor Stecher. "Los precios de la vivienda también están aumentando, por lo que los propietarios necesitan préstamos más grandes".
Cálculos de ejemplo demuestran los efectos
Sebastian Schick, director editorial de la plataforma financiera biallo.de, sugiere que los interesados empiecen a investigar las condiciones de su propio banco y luego consideren los bancos en línea en el segundo paso. "Los que luego reciben las condiciones de un intermediario de crédito independiente obtienen una comprensión completa de los valores actuales", dice Schick.
"Para comparar las condiciones de los bancos, es necesario obtener ofertas donde el plazo, el pago mensual y las condiciones de amortización estén estandarizados", dice Max Herbst de la consultoría financiera FMH. "De lo contrario, puede resultar difícil seguir el ritmo".
El impacto de las pequeñas diferencias en las tasas de interés se demuestra mediante varios cálculos de ejemplo establecidos por Herbst: Un cliente paga una cuota mensual de 1806,67 euros por un préstamo de 400.000 euros. Con una tasa de interés del 3,42% y una tasa de amortización del 2%, pagan 121.577 euros en intereses después de 10 años. El préstamo se amortiza en 95.223 euros para entonces. El saldo restante como deuda residual es de 304.777 euros. Si la financiación continúa después de 10 años de tasa de interés fija, el propietario necesitaría 29 años y 3 meses para pagar el préstamo completo. Pagan un total de 232.883 euros en intereses.
La amortización más alta debe ser asequible
Si toman un préstamo de 400.000 euros a una tasa de interés del 3,52% -un décimo de punto porcentual más alta- solo pueden permitirse una tasa de amortización del 1,90%. El total de intereses pagados durante todo el plazo aumenta a 246.588 euros y así 13.705 euros más. El propietario también necesita siete meses más para pagar la cantidad completa que en el ejemplo con la tasa de interés más favorable del 3,42%, es decir, 29 años y 10 meses.
Puede tener sentido aceptar una tasa mensual más alta a cambio de una tasa de amortización más alta. Alguien que financia un préstamo de 400.000 euros a una tasa de interés inicial del 3,42% y amortiza al 2,3% debe pagar una tasa mensual ligeramente más alta de 1.906,67 euros, que es 100 euros más que en los dos ejemplos anteriores. Solo necesitan 26 años y 9 meses para pagar la cantidad completa y pagan un total de 210.372 euros en intereses durante todo el plazo. La carga de intereses es 22.511 euros menos que con una tasa de amortización del dos por ciento en condiciones de lo contrario idénticas -y el préstamo se paga 2.5 años antes. "Pero la tasa también es más alta, y uno debe poder permitírsela", dice Herbst.
Debe incluirse una tasa de amortización del dos por ciento
La tasa de amortización no debe ser demasiado baja desde el principio. "Debe elegir una tasa de amortización del 2% en el entorno actual de las tasas de interés, idealmente del 2,5 al 3%", dice Sebastian Schick. Sin embargo, muchos propietarios pueden reducir su tasa de amortización si las tasas de interés aumentan después del período de fijación de tasas, asegurando que la tasa mensual permanezca igual. Sin embargo, esto tiene un impacto claro en el plazo y los pagos de intereses.
Cuanto más baja sea la tasa de amortización, más tiempo tardará en pagar el préstamo completo. "El plazo del préstamo puede casi duplicarse", dice Roland Stecher. Sin embargo, la velocidad no es todo, señala el defensor del consumidor -porque con el aumento de la amortización, también aumenta la carga mensual. Alguien que gasta cada centavo en el pago mensual al final tiene menos dinero para los gastos de vida -y eso no es adecuado para todos.
La flexibilidad en la financiación también es importante. "Los clientes solo deben aceptar ofertas que otorguen el derecho a realizar pagos extraordinarios sin cargo", aconseja Sebastian Schick. La capacidad de cambiar la tasa de amortización a voluntad también es un factor crucial. "Esto permite que el cliente responda a posibles cambios en su situación financiera durante el plazo".
Consejeros financieros suelen recomendar utilizar grandes ingresos financieros, como pagos de seguros de vida o herencias, para realizar un pago único anual. Por otro lado, si las circunstancias financieras se vuelven tensas, la tasa de reembolso puede reducirse, lo que reduce el pago mensual. Además, es fundamental considerar opciones de financiamiento flexibles, asegurando la capacidad de realizar reembolsos especiales sin cargos y modificar la tasa de reembolso según sea necesario durante el plazo del préstamo, según lo sugerido por Sebastian Schick.
