Existen cuatro tipos de contratos de alquiler

Precede a casi todos los movimientos: la firma del contrato. Para saber en qué se está metiendo, debe saber exactamente qué tipo de documento está firmando.

Gradual, indexado, de duración determinada o indefinido: cualquiera que se mude a una nueva casa puede enfrentarse a distintos tipos de contratos de arrendamiento. A pesar de todo el entusiasmo por su nuevo hogar, nunca debe firmar un contrato de arrendamiento sin comprobarlo. Qué hay detrás de cada modelo de contrato:

1. el contrato de alquiler indefinido

Es, con diferencia, el contrato de alquiler más frecuente. El contrato dura hasta que una de las partes lo rescinde. No se acuerda una fecha de finalización. "El inquilino puede rescindir el contrato sin motivo con un preaviso de tres meses", explica Stefan Schmalfeldt, de la Asociación de Inquilinos de Hamburgo. "El arrendador, en cambio, necesita un motivo para la rescisión, como el uso personal", dice Schmalfeldt. El plazo de preaviso es entonces de tres a nueve meses, según el tiempo que lleves viviendo allí.

Para los inquilinos, el contrato de alquiler indefinido es una apuesta segura. Pueden quedarse en el piso a largo plazo, pero también pueden rescindir el contrato rápidamente si lo desean. "Pero hay una pega", dice Stefan Schmalfeldt. "El contrato puede contener una exclusión de rescisión de duración determinada". Se permiten hasta cuatro años. Si los inquilinos lo firman, no pueden rescindir el contrato durante ese tiempo sin el consentimiento del propietario.

2 El contrato de alquiler de duración determinada, también conocido como contrato de alquiler temporal

En el caso de un contrato de alquiler de duración determinada, la fecha de finalización ya está fijada cuando se firma el contrato. "Si el arrendador sabe que va a necesitar el piso dentro de unos años, quiere alquilarlo como piso de empresa o tiene previsto hacer reformas o demoliciones importantes, puede fijar un plazo en el contrato", explica Julia Wagner, de Haus & Grund Deutschland.

El arrendador debe indicar por escrito el motivo del plazo. "Si el motivo no consta por escrito, el plazo no se aplica y el contrato de arrendamiento sigue corriendo como un contrato normal de duración indefinida", dice la abogada Beate Heilmann, presidenta del Grupo de Trabajo de Derecho de Arrendamientos e Inmuebles de la Asociación Alemana de Abogados (DAV).

"Los inquilinos que optan por un contrato de duración determinada deben tener en cuenta que no pueden dar un preaviso durante ese tiempo", dice Stefan Schmalfeldt. "Esto puede ser problemático si entretanto encuentran un piso bonito que se alquile por tiempo indefinido".

Si se acerca el final del contrato de alquiler de duración determinada, es aconsejable preguntar al arrendador si el motivo del plazo fijo sigue vigente o si el contrato puede continuar indefinidamente, dice Schmalfeldt.

3. el contrato de alquiler escalonado

"Los contratos de alquiler escalonados suelen ser ofrecidos por propietarios que quieren minimizar el esfuerzo que supone alquilar", dice Beate Heilmann. Esto se debe a que los aumentos del alquiler se fijan desde el principio en un contrato de alquiler escalonado y son automáticos. "El propietario no tiene que reclamárselos al inquilino". Debe transcurrir al menos un año entre cada aumento escalonado del alquiler.

Para el inquilino, el contrato de alquiler escalonado tiene la ventaja de que sabe exactamente qué aumentos de alquiler tendrá que pagar y cuándo. Pero puede resultar caro. "Los propietarios suelen empezar con alquileres altos para los nuevos inquilinos, que luego aumentan regularmente".

El problema: los alquileres escalonados suelen ser más altos que el alquiler comparativo local y superiores al tope de alquiler. Sin embargo, si en la zona se aplica un tope de alquiler, el límite es del 10% por encima del alquiler comparativo. Si no se aplica ningún tope de alquiler, el alquiler en las zonas con escasez de vivienda no podrá incrementarse más de un 20% en un plazo de tres años.

El alquiler escalonado es ineficaz si no se especifica la cuantía concreta del aumento escalonado del alquiler o la renta que debe pagarse. Este es el caso, por ejemplo, si el contrato sólo establece que el alquiler aumentará un tres por ciento anual.

En el caso de un contrato de alquiler escalonado de duración indefinida, el inquilino puede rescindir el contrato con el plazo de preaviso legal de tres meses. Sin embargo, a menudo se acuerda una exclusión de rescisión en el contrato de alquiler en relación con un contrato de alquiler escalonado. Puede ser por un máximo de cuatro años.

Beate Heilmann señala una característica especial de los contratos de alquiler escalonados: "El arrendador no puede aumentar el alquiler debido a la modernización". Excepción: requisitos legales y oficiales de modernización.

4. el contrato de alquiler indexado

En este caso, el alquiler está vinculado al índice de precios al consumo, que calcula anualmente la Oficina Federal de Estadística. "En los últimos años, el índice ha sido muy bajo y los aumentos del alquiler han sido moderados", dice Julia Wagner. "Ahora que los precios al consumo han subido mucho debido a la inflación, el aumento es significativamente mayor". Por regla general, el alquiler no sube automáticamente en función del índice; el propietario debe solicitar explícitamente el aumento.

"Si el alquiler inicial ya era muy alto, esto puede poner ahora en un aprieto a los inquilinos", dice Beate Heilmann. No es ningún consuelo que el alquiler indexado pueda incluso bajar si el tipo de interés cae por debajo de cero. "Eso no es de esperar en un futuro próximo".

No obstante, los titulares de contratos de alquiler indexados no tienen por qué temer aumentos del alquiler tras la modernización. "Según la Ley de Energía de la Construcción modificada, incluso están exentos de los aumentos de alquiler que puedan utilizarse para imputar los costes de la modernización de la calefacción", dice Beate Heilmann.