Vânzarea apartamentului de închiriat: Ce trebuie să știi în calitate de chiriaș
Atunci când un apartament de închiriat este scos la vânzare, chiriașii au multe întrebări. De exemplu: Cum rămâne cu dreptul de preemțiune? Ce altceva este important - 5 întrebări și 5 răspunsuri.
Este o veste care îi face pe cei afectați să se simtă neliniștiți: apartamentul închiriat în care poate ați locuit ani de zile urmează să fie vândut. Într-o astfel de situație, mulți chiriași se tem că, pe termen mediu, este iminentă fie o majorare a chiriei, fie o reziliere din partea noului proprietar din cauza utilizării personale. Clarificăm ce drepturi și obligații au chiriașii în această situație.
Am un drept de preempțiune în cazul în care apartamentul pe care îl închiriez urmează să fie vândut?
Indiferent dacă contractul de închiriere conține sau nu o clauză privind dreptul de preemțiune, chiriașii au un drept legal de preemțiune în cazul în care proprietarul dorește să transforme apartamentele în condominii și să le vândă unei terțe părți.
În cazul în care proprietarul transferă chiriașul, se aplică următoarele: În cazul în care chiriașul află de cumpărare înainte ca proprietarul să fi predat apartamentul cumpărătorului și ca transferul de proprietate să fi fost înscris în cartea funciară, chiriașul își poate exercita în continuare dreptul de prim refuz. În cazul în care chiriașul ia cunoștință de vânzare abia la o dată ulterioară, acesta poate solicita despăgubiri.
Pentru ca locatarii să își poată exercita dreptul de preemțiune, trebuie să existe un contract de vânzare-cumpărare între proprietarul apartamentului și o terță parte. Cu toate acestea, acest contract nu trebuie să fi fost încă semnat. Locatarii pot intra acum în acest contract care a fost deja negociat. Chiriașul trebuie să accepte condițiile negociate între vânzător și terț, inclusiv, de exemplu, prețul de cumpărare.
Chiriașii trebuie să trimită o declarație scrisă proprietarului dacă doresc să își exercite dreptul de preempțiune. Aceștia au la dispoziție două luni pentru a face acest lucru după ce au primit notificarea intenției de vânzare.
"Nu există un drept de preemțiune dacă proprietarul vinde apartamentul unui membru al familiei sau unui membru al gospodăriei sale", spune Julia Wagner de la asociația de proprietari Haus & Grund Deutschland.
Trebuie să las cumpărătorii potențiali să intre în apartament?
Da, chiriașii trebuie să permită potențialilor cumpărători să vadă apartamentul. "Cu toate acestea, ei pot insista ca proprietarul sau cel puțin administratorul proprietății să îi însoțească", spune Wagner. Potrivit acesteia, potențialii cumpărători nu au dreptul de a fotografia spațiul de locuit.
La rândul lor, proprietarii trebuie să anunțe din timp vizionarea planificată. În special în cazul chiriașilor care muncesc, notificarea trebuie să fie făcută de obicei cu trei-patru zile înainte, spune Rolf Janßen, directorul general al asociației de protecție a chiriașilor DMB din Frankfurt pe Main. Proprietarii trebuie să ia în considerare orele de lucru ale chiriașului.
În cazul în care chiriașul nu poate fi prezent la data anunțată, trebuie să facă propuneri alternative.
Noul proprietar trebuie să mă ia ca chiriaș?
Legea spune că a cumpăra nu înseamnă a închiria. În termeni concreți, acest lucru înseamnă că noul proprietar preia și contractul de închiriere atunci când cumpără proprietatea. Acesta poate rezilia contractul de închiriere doar în conformitate cu reglementările generale.
De exemplu, potrivit Julia Wagner, pot exista motive de reziliere și în cazul în care chiriașul și-a încălcat obligațiile - de exemplu, pentru că a luat sublocatari fără autorizație.
Ce se întâmplă dacă noul proprietar vrea să se mute el însuși?
Noul proprietar poate da preaviz de reziliere pentru uz personal doar după cel puțin trei ani.
Potrivit lui Wagner, această perioadă poate fi de până la zece ani în cazul în care oferta adecvată de apartamente de închiriat în condiții rezonabile într-o municipalitate sau cel puțin într-o parte a acesteia este periclitată în mod deosebit. În acest caz, guvernele de stat pot desemna în mod explicit astfel de zone. În Berlin, de exemplu, se aplică o perioadă de blocare de zece ani.
Indiferent de perioada de blocaj: ce termene de preaviz se aplică?
"În principiu, se aplică o perioadă de preaviz de trei luni", spune Janßen. Aceasta se prelungește cu trei luni pentru proprietar după cinci și opt ani de la acordarea contractului de închiriere. Prin urmare, este vorba de un maxim de nouă luni. "Cu toate acestea, pot fi convenite prin contract și alte perioade de preaviz", spune Janßen.
Citește și:
- Plictiseala - un sentiment cotidian subestimat
- Instanța îl eliberează pe hoțul de biciclete, în ciuda unei sentințe lungi de închisoare
Sursa: www.ntv.de