Se pregătește o furtună pe piața imobiliară
Falimentele primilor dezvoltatori de proiecte din vară au fost probabil doar o avanpremieră a unui val de falimente: explozia ratelor dobânzilor sufocă sectorul imobiliar. În cel mai rău caz, există o amenințare de "pierderi de importanță sistemică în sectorul bancar".
Creșterea costurilor de construcție, explozia ratelor dobânzilor, creșterea pierderilor: recesiunea de pe piața imobiliară amenință din ce în ce mai mult să se transforme într-o criză financiară. Falimentul unor dezvoltatori de proiecte precum Euroboden, Project Group și Development Partner în vară a fost probabil doar un semn premergător al unui val mai mare de falimente, care ar putea afecta, în cel mai rău caz, și sectorul bancar. Explozia ratelor dobânzilor sufocă din ce în ce mai mult chiar și greii industriei. Chiar și marii jucători ar putea avea în curând probleme cu serviciul datoriei.
În raportul său semestrial privind stabilitatea financiară, BCE dedică chiar un capitol special crizei - și trage un semnal de alarmă. Acest lucru se datorează faptului că raportul dintre datorii și capitaluri proprii al celor mai mari companii imobiliare din zona euro este acum "aproape sau peste nivelul de dinaintea crizei financiare mondiale" - de zece ori mai mare decât profiturile lor. Cu toate acestea, odată cu începutul redresării ratelor dobânzilor de anul trecut, companiilor le este din ce în ce mai greu să refinanțeze acest munte uriaș de datorii. Prin urmare, companiile cele mai îndatorate ar putea întâmpina dificultăți atunci când vor trebui să își ramburseze împrumuturile, avertizează banca centrală.
Potrivit BCE, împrumuturile pentru proprietăți comerciale au devenit în medie cu 2,6% mai scumpe de la începutul revirimentului ratelor dobânzilor. Scăderea prețurilor de vânzare reduce veniturile: Numărul de vânzări s-a înjumătățit în primele șase luni ale anului, de la an la an. Iar tendința de a lucra de acasă determină scăderea chiriilor, deoarece sunt necesare mai puține turnuri de birouri. "Acest mix de provocări ciclice și structurale a dus la retrogradări semnificative ale ratingurilor companiilor imobiliare în ultimele luni."
Per total, sectorul se confruntă cu pierderi considerabile. Prin urmare, piața bursieră pedepsește masiv companiile imobiliare: cele mai mari grupuri listate la bursă se tranzacționează în prezent cu 30% sub valoarea lor contabilă - cel mai mare discount de la criza financiară din 2008. Bancherii centrali se tem că multe companii ar putea să se epuizeze în curând: "Modelele de afaceri bazate pe rate scăzute ale dobânzilor și pe așteptări de profitabilitate pre-pandemice ar putea deveni nesustenabile pe termen mediu".
Sectorul bancar cu picioarele de lut?
Pierderile iminente ar putea deveni în curând o problemă pentru bilanțurile băncilor, avertizează autoritățile de supraveghere monetară. Acest lucru se datorează faptului că aproximativ zece procente din totalul împrumuturilor bancare din zona euro sunt acordate pe piața proprietăților comerciale. BCE se așteaptă deja ca proporția împrumuturilor acordate companiilor aflate pe minus să se dubleze până la 26% în viitorul apropiat. Dacă ratele dobânzilor vor rămâne la acest nivel ridicat încă doi ani, iar cifra de afaceri din sectorul imobiliar va scădea cu 20%, BCE estimează că până la jumătate din totalul împrumuturilor ar fi în pericol.
Vestea bună este că este "puțin probabil" ca pierderile iminente de pe piața proprietăților comerciale să fie "suficient de mari pentru a declanșa o criză sistemică la nivelul zonei euro". Cu toate acestea, lucrurile ar putea deveni dificile pentru băncile care sunt implicate în mod deosebit în acest segment. În plus, problema nu este reprezentată doar de criza din sectorul imobiliar, ci de faptul că atât de multe crize - inflația, războiul din Ucraina și Orientul Mijlociu, inversarea ratelor dobânzilor - se suprapun în prezent.
Prin urmare, turbulențele au potențialul "de a deveni un factor semnificativ și amplificator într-un scenariu negativ, crescând riscul de pierderi sistemice în sistemul bancar". Cu alte cuvinte, valul iminent de falimente de pe piața imobiliară ar putea deveni picătura care să facă să curgă paharul și să declanșeze un nou colaps bancar. Există, de asemenea, efectul de contagiune: valul iminent de falimente ar putea duce la "pierderi grave" în alte părți ale sistemului financiar care depind de proprietățile comerciale, cum ar fi fondurile de investiții sau asigurătorii.
Piața proprietăților rezidențiale se află, de asemenea, sub o presiune tot mai mare din cauza exploziei dobânzilor BCE. Potențialul de prăbușire este și mai mare în acest caz: 30% din toate împrumuturile bancare din zona euro sunt reprezentate de credite ipotecare. Cu toate acestea, acest segment este încă relativ stabil în acest moment. Cel puțin până acum, inflația și războiul nu au făcut ca majoritatea constructorilor de locuințe să își piardă locurile de muncă - astfel încât aceștia pot continua să își finanțeze cei patru pereți în ciuda creșterii ratelor dobânzilor. Dar: "O slăbire vizibilă a pieței muncii ar însemna riscuri considerabile pentru portofoliile de proprietăți rezidențiale".
Sursa: www.ntv.de