De ce sunt comisioanele imobiliare de 6%? - și de ce s-ar putea schimba acest lucru
Comisionul este de obicei cuprins între 5% și 6%, ceea ce reprezintă de obicei zeci de mii de dolari din veniturile vânzătorului. Dar vânzătorul a inclus și acest cost în prețul la care și-a listat casa, așa că, indirect, cumpărătorul plătește și el acest cost.
Cum a devenit acest lucru un standard? Și va continua acest proces?
S-ar putea ca în curând să apară schimbări la orizont în ceea ce privește ratele comisioanelor din domeniul imobiliar, după ce un juriu din Kansas City a stabilit - într-o hotărâre de 1,8 miliarde de dolari în octombrie - că comisioanele au fost umflate și că brokerii și grupurile din industrie au conspirat pentru a le menține așa. Acest proces antitrust de referință, împreună cu alte procese similare, ar putea revizui comisionul standard de 6% și cine îl plătește.
O schimbare ar putea permite cumpărătorilor și vânzătorilor de locuințe să negocieze cu brokerii nu numai ratele comisioanelor, ci și cine este responsabil pentru plata acestora - cumpărătorul sau vânzătorul. Acest lucru se întâmplă deja în orașul New York, unde structura comisioanelor urmează să se schimbe la 1 ianuarie.
Mulți au crezut că internetul va ucide în cele din urmă comisionul imobiliar de 6%. Dar încă nu a reușit să reducă prea mult cota pe care o plătesc vânzătorii de locuințe, care este aproximativ dublă față de procentul plătit în alte țări, potrivit unui raport privind comisioanele realizat de Brookings Institution. Chiar dacă rândurile agenților de bursă și ale agențiilor de turism au scăzut în ultimii ani, pe măsură ce comisioanele s-au diminuat, numărul agenților imobiliari a crescut, iar comisioanele lor tipice sunt mai mari ca niciodată, deoarece prețurile locuințelor au crescut. Acest lucru se datorează în mare parte puterii Asociației Naționale a Agenților Imobiliari, un influent grup de lobby care reprezintă 1,5 milioane de agenți imobiliari.
În timp ce NAR face apel la recenta decizie și subliniază faptul că comisioanele membrilor săi sunt întotdeauna negociabile, se pare că există unele fisuri emergente în modul actual de vânzare a unei case.
Cum funcționează comisioanele în domeniul imobiliar
Vânzătorii de locuințe sunt de obicei în cârlig pentru comisionul agentului lor imobiliar, precum și pentru plata agentului care îl reprezintă pe cumpărător. Brokerii împart de obicei comisionul, care, în funcție de piață, este de obicei între 5% și 6%.
O vânzare de casă de 500.000 de dolari cu un comision de 6% înseamnă că vânzătorul plătește brokerului său 30.000 de dolari la încheierea tranzacției, sumă pe care agentul respectiv o împarte cu brokerul cumpărătorului, astfel încât fiecare parte câștigă 15.000 de dolari din vânzare. (Există o împărțire suplimentară de fiecare parte, brokerii participanți împărțind partea lor cu agenții care au încheiat afacerea, astfel încât salariul real al unui agent este mai mic decât partea care îi revine din comisionul total).
Agenții imobiliari vă vor spune că comisioanele sunt negociabile - și sunt. Și există și alte modele pentru a vinde o locuință, inclusiv folosirea brokerilor cu comision fix sau cu discount. Dar există forțe structurale puternice în joc în industrie care îi împiedică pe mulți vânzători să ofere mai puțin decât procentul tipic de 6%. Compensația agenților este inclusă atunci când locuința este listată într-o bază de date regională cunoscută sub numele de serviciu de listare multiplă, sau MLS. Unele MLS-uri nu vor permite unui agent al vânzătorului să listeze o proprietate care nu oferă nimic agentului cumpărătorului.
Vânzătorii se pot teme că agenții îi vor "îndepărta" de o locuință care le va aduce agentului un câștig mai mic. Iar această teamă nu este nefondată.
Un studiu academic recent al proprietăților listate pe Redfin a constatat că agenții care ofereau comisioane mai mici decât rata pieței pentru o zonă aveau mai puțin trafic și le lua mult mai mult timp să vândă.
"Cei mai afectați de acest lucru sunt vânzătorii care oferă comisioane la prețul pieței pentru că sunt îngrijorați de direcție", a declarat Jordan Barry, profesor de drept și fiscalitate la University of Southern California și coautor al studiului. "Pentru majoritatea proprietarilor de locuințe, casa lor este de departe cel mai mare activ al lor. Renunțarea la 6% din prețul de vânzare sub formă de comisioane este o adevărată povară".
O practică istorică
Structura comisioanelor partajate a fost instituită în 1913 și a apărut în primul Cod de etică al Asociației Naționale a Schimburilor Imobiliare, care fusese înființată cu cinci ani mai devreme și care a devenit ulterior NAR.
O secțiune a codului, intitulată "Obligațiile față de alți brokeri", stipula că un agent ar trebui "să fie întotdeauna gata și dispus să împartă comisionul obișnuit în mod egal cu orice membru al Asociației care poate produce un cumpărător pentru orice client".
Actualul Cod de etică al NAR (articolul 3) permite împărțirea comisioanelor, dar nu o impune.
Până când Curtea Supremă a pus capăt acestui lucru în 1950, comisioanele erau stabilite în cadrul unui program de către consiliile regionale ale agenților imobiliari. Consiliile interziceau în mod expres subcotarea ratei predominante, care era în creștere.
În anii 1920, în zona Boston, de exemplu, rata tipică a comisionului era de 2,5%, dar în anii 1940 aceasta ajunsese la 5%, potrivit unui studiu publicat în noiembrie 2015.
Agenții au argumentat că rata comisionului era echitabilă, deoarece dețineau acces la anunțurile indisponibile pentru public pe MLS. Agenții își puneau anunțurile în bazele de date MLS, unde doar alți agenți le puteau vedea. Aceste baze de date erau - și uneori încă mai sunt - gestionate de organizațiile membre ale NAR.
Într-o actualizare adresată membrilor în urma verdictului recent, NAR a declarat că posibilitatea de împărțire a comisioanelor "a existat întotdeauna pentru a proteja și a servi interesele consumatorilor, pentru a sprijini stabilirea prețurilor în funcție de piață și pentru a promova concurența în afaceri".
O istorie a litigiilor
Tensiunile legate de controlul NAR asupra listărilor se vor revărsa din nou în mai multe litigii în 2005, când Departamentul de Justiție a intentat un proces civil antitrust împotriva NAR, contestând politicile și normele aferente care au împiedicat brokerii imobiliari care au folosit "instrumente inovatoare bazate pe internet" pentru a oferi servicii mai bune și costuri mai mici. Printr-o înțelegere din 2008 cu Departamentul Justiției, MLS afiliate la NAR nu au mai avut voie să rețină listele de oferte de la brokerii care oferă servicii online.
Lărgirea accesului la MLS a permis mai târziu dezvoltarea unor giganți ai listelor de proprietăți online precum Zillow și Redfin. Dar, pe măsură ce internetul a devenit o parte esențială a cumpărăturilor de locuințe, rata comisionului a rămas constantă chiar și în timp ce prețurile locuințelor au crescut.
Prețul mediu al unei locuințe în 1950 era de 7.354 de dolari (aproximativ 93.000 de dolari, ajustat la inflație), potrivit US Census, ceea ce înseamnă că un comision de 6% era de 441 de dolari (aproximativ 5.500 de dolari în 2023). În 2000, prețul median al unei case era de 119.600 de dolari (aproximativ 215.000 de dolari în 2023), ceea ce le permitea agenților să împartă un comision de 7.176 de dolari (aproximativ 12.800 de dolari în 2023.) În octombrie, prețul median al unei case era de 391.800 de dolari, potrivit NAR, iar comisionul de 6% plătit de un vânzător tipic era de 23.500 de dolari.
Urmează pentru NAR un apel al procesului de 1,8 miliarde de dolari din octombrie, care nu va fi decis prea curând.
"De obicei, astfel de cazuri antitrust durează aproximativ un deceniu", a declarat June Babiracki Barlow, consilier general al Asociației agenților imobiliari din California. Dar, a adăugat ea, că "nu am văzut niciodată o despăgubire atât de mare".
În cazul în care structura comisioanelor se va schimba în sensul separării comisioanelor, acest lucru ar putea însemna economii mari pentru vânzătorii de case, deoarece aceștia ar trebui să plătească doar pentru propriul agent. Dar ar putea face ca achiziționarea unei case să fie și mai scumpă, deoarece cumpărătorii ar trebui fie să plătească din buzunar pentru reprezentare, fie să renunțe la un agent, dacă nu au negociat ca vânzătorul să plătească comisionul.
Valul de cazuri intentate recent împotriva NAR și a altor firme de brokeraj ar putea duce la separarea comisioanelor vânzătorului, a declarat Vasi Yiannoulis-Riva, partener la echipa imobiliară din New York a firmei internaționale de avocatură Withersworldwide. Ea a adăugat că schimbările ar putea crea mai multă concurență între agenți, precum și să aibă "un efect profund asupra modului în care sunt plătite comisioanele de brokeraj în întreaga țară".
Modificări deja
Unele schimbări graduale au avut deja loc în modul în care se desfășoară activitatea imobiliară rezidențială, unele dintre MLS-uri permițând ca o varietate mai mare de aranjamente privind comisioanele să fie reprezentate în anunțuri chiar înainte de verdict.
În august, Bright MLS, care acoperă piețele din zona Mid-Atlantic, și-a modificat cerințele astfel încât listările să poată oferi compensații de orice procent sau sumă pentru brokerul unui cumpărător - inclusiv 0 dolari.
În octombrie, NAR a declarat că nu cere și nici nu încurajează MLS-urile să își modifice câmpurile de date pentru a permite onorarii de 0 dolari, dar că acestea au fost sfătuite să facă acest lucru în conformitate cu politica MLS a NAR, ceea ce reprezintă o schimbare față de politica anterioară.
Ca o indicație a ceea ce ar putea urma pentru restul țării, Real Estate Board of New York - principala asociație comercială din New York - a lansat o nouă politică pe care a numit-o "viitorul modului de tranzacționare a proprietăților imobiliare rezidențiale", care va decupla comisioanele agenților și va solicita ca orice compensație pentru brokerul cumpărătorului care provine de la vânzător să vină direct de la vânzător, nu de la un alt broker.
Citește și:
Sursa: edition.cnn.com