Travailler du chez-soi pourrait entraîner plus de logements dans des bureaux vacants
Un nombre croissant d'immeubles bureaux ont trouvé de nouvelles vies en tant qu'appartements, accélérés par le mouvement de travail à domicile lié à la Covid-19 qui a réduit l'assistance et épaissi les centres-villes en réduisant l'assistance et en réduisant les effectifs.
Mais transformer des espaces bureaux stériles et vastes en appartements agréables est plus compliqué qu'il ne semble. Les développeurs immobiliers disent que ces projets peuvent ressembler à un puzzle : Les immeubles bureaux sont conçus avec des considérations très différentes que les logements. Certains conversions ne sont pas possibles, et des coûts inattendus peuvent s'accumuler.
Malgré cela, avec des vacances locatives aux États-Unis atteignant un taux record de 20,1% dans le second trimestre de cette année, d'après une récente étude de Moody's Analytics, et la demande de logements restant persistamment inférieure à l'offre, les gouvernements locaux ont accru les incitations pour la transformation d'immeubles bureaux. Cela comprend des réductions fiscales et des processus d'agrémentation plus rapides pour les développeurs immobiliers prêts à réaménager les espaces.
Environ 70 millions de pieds carrés d'espace bureaux, soit 1,7% de la totalité de l'approvisionnement américain, étaient en cours de transformation pour d'autres usages dans les premiers trois mois de 2024, d'après une récente étude de la firme immobilière commerciale CBRE. sixième part des conversions sont prévues pour devenir des logements collectifs.
Comment ça marche ?
D'abord vue d'ensemble, Le Crosby, un immeuble d'appartements ouvert en 2020 dans le quartier Koreatown de Los Angeles, semble comme un immeuble de luxe typique. Il offre des équipements confortables tels qu'un centre de fitness et une terrasse de piscine. Les résidents des 336 unités d'appartements de The Crosby ne savent peut-être pas que leur immeuble était auparavant le siège occidental de la société pétrolière et gazière Texaco.
Transformer un espace de bureaux comme celui de Texaco en logements de luxe exige "essentiellement de détruire tout cela", a déclaré Jaime Lee, PDG de Jamison Group, la société propriétaire, qui a supervisé la rénovation.
"Nous sommes essentiellement en train de nettoyer les plans", a-t-elle déclaré. "Vous n'avez que les plans, la coque de bâtiment et les ascenseurs restants".
Contrairement à un plan traditionnel d'appartement, chaque unité d'appartement doit avoir au moins une salle de bain et une cuisine, ce qui implique de réaménager les installations sanitaires. Et la plupart des immeubles ont un système de climatisation central, donc le système doit être remplacé par des systèmes de refroidissement et de chauffage individuels pour chaque unité.
Parfois, le projet est plus coûteux que prévu. "Especially for buildings that have been around for a long time and have seen lots of different tenants over the years —there have been times when we’ve opened up a wall and realized there is more work to be done", a déclaré Lee.
Malgré cela, la transformation d'espaces inoccupés en logements ne peut pas être considérée comme une solution facile à la crise de logement abordable, a déclaré Chris Sherman, le président de Sherman Associates, un développeur immobilier basé à Minneapolis.
"Seulement environ 15% des bureaux ici dans les marchés où nous sommes basés sont des candidats potentiels pour les conversions bureaux-logements", a déclaré Sherman.
Les bâtiments les plus anciens sont les meilleurs, a déclaré Sherman. Les appartements requièrent des fenêtres opérationnelles, ce que la plupart des nouveaux bâtiments manquent. Les nouveaux bâtiments ont tendance à avoir une surface totale plus grande. Alors que cela peut initialement paraître positif, les unités d'appartements doivent avoir accès aux fenêtres extérieures. Pour avoir accès à la lumière naturelle, les unités ne peuvent pas s'étendre trop loin de la fenêtre, a déclaré Sherman.
"Vous vous retrouvez dans une situation où vous ne pouvez pas utiliser une grande partie de la plaque de plancher intermédiaire", a-t-il déclaré.
Les gouvernements locaux jouent un rôle
Les anciens bâtiments sont également éligibles aux crédits fiscaux d'immeubles historiques, ce qui rend ces transformations financièrement plus rentable, a déclaré Sherman.
La clé de ces transformations est l'appui des gouvernements locaux, a déclaré Jason Ward, codirecteur du Centre RAND sur le logement et le sans-abri. Les réductions fiscales récentes et les grandes villes qui ont relaxé les restrictions de zonage, comme les échancrures de rampe d'escalier et les exigences de stationnement, ont rendu plus de ces transformations possibles, Ward a déclaré.
En septembre, le maire de New York Eric Adams a annoncé un effort pour supprimer les exigences de stationnement obligatoires avec la construction nouvelle, libérant de l'espace pour construire plus de logements.
L'une des plus grandes transformations jamais entreprises en matière de bureaux-logements commencera bientôt : Le siège social ancien de Pfizer à New York, dans le Midtown, sera converti en environ 1 500 nouvelles logements locatifs.
Los Angeles a récemment établi un processus d'agrémentation plus rapide pour la transformation de bâtiments existants qui sont au moins de 15 ans.
"Encourager la réutilisation de bâtiments est une pratique durable pour prolonger la vie des bâtiments et conserver beaucoup des ressources qui ont été investies dans leur construction initiale", a déclaré une ordonnance de mars de la ville.
Les gouvernements locaux ne poussent pas uniquement pour la transformation d'immeubles bureaux en logements, a déclaré John Watson, PDG de Core Redevelopment, une entreprise de réaménagement basée à Indianapolis.
"Les grands bureaux sont probablement les plus difficiles à faire", a déclaré Watson. "Les écoles et les hôtels sont faciles".
Le projet que Watson est le plus fier de, cependant, est le Lofts du Stade, un immeuble d'appartements construit à partir des restes d'un stade de baseball à Indianapolis. Il l'a acheté à la ville pour 1$ et a réaménagé à 28 millions de dollars, y compris 5 millions de dollars de la ville.
"Je me suis présenté à la ville et j'ai dit 'Regardez, c'est physiquement possible, mais j'ai un gap de 5 millions de dollars entre la valeur et le coût', et la ville a déclaré qu'elle allait financer le gap parce que cela aiderait à étendre le centre-ville et ajouter à la vitalité du quartier", Watson a déclaré à CNN. "C'est une des meilleures réalisations que j'ai faites".
La tendance de travail à domicile liée à la Covid-19 a entraîné une augmentation des immeubles bureaux convertis en appartements, offrant une solution potentielle à la crise de logement abordable. Cependant, la transformation de ces bâtiments en espaces de vie est un processus complexe qui souvent nécessite de importantes rénovations, telles que le réaménagement des installations sanitaires et la remplacement des systèmes de climatisation centrales.
