Des milliers de propriétaires sont sur le point de se voir imposer des mensualités plus élevées
Hernandez a réfinancé son prêt hypothécaire en 2016 grâce à un prêt hypothécaire à taux variable, qui dispose d'un taux d'intérêt introductoire faible pendant une période initiale fixe.
Contrairement aux prêts hypothécaires à taux fixe plus populaires, les ARMs peuvent offrir un soulagement temporaire pour les acheteurs de maisons qui veulent éviter de payer des taux de mortgage plus élevés — cependant, ils sont également associés à des risques. Après la période initiale fixe — généralement de cinq, sept ou dix ans — le taux d'un prêt hypothécaire à taux variable s'ajuste périodiquement en fonction des conditions du marché actuel.
Cela signifie que lorsque les taux d'intérêt hypothécaire montent, de nombreux détenteurs de prêts hypothécaires à taux variable, comme Hernandez, vivent le choc désagréable d'une augmentation de paiements mensuels de logement significativement plus élevés. Pour des milliers d'Américains comme Hernandez qui ont pris un prêt hypothécaire à taux variable cinq ans auparavant, avant que les taux d'intérêt ne atteignent un niveau historique de quatre décennies, ce choc est arrivé cette année.
Les taux d'intérêt hypothécaire restent élevés, alimentant l'un des marchés immobiliers les plus coûteux des dernières décennies. Cela a donné une impulsion aux ARMs malgré leurs inconvénients.
Selon des données de Intercontinental Exchange, un fournisseur mondial de technologie et de données, 1,7 million de propriétaires ont acheté une maison avec un prêt hypothécaire à taux variable depuis 2019. Beaucoup de propriétaires qui ont acheté des ARMs à 5 ans — une offre de prêts populaires — vont passer à des paiements mensuels significativement plus élevés cette année.
La période fixe de ces ARMs a déjà été réinitialisée pour 328 000 propriétaires — et 102 000 autres prêts vont être réinitialisés dans les 12 prochaines mois, d'après ICE.
Les ARMs ont acquis une mauvaise réputation après la crise immobilière subprime de 2007 et 2008, après que de nombreux acheteurs de maisons n'ont pu plus payer leurs paiements mensuels de logement quand leurs taux s'étaient réajustés.
Bien que le taux de demande de prêts hypothécaires à taux variables n'ait jamais rebondi aux niveaux pré-2008, le pourcentage de propriétaires utilisant des prêts hypothécaires à taux variables a doublé pendant les quatre dernières années, selon l'Association des banquiers immobiliers.
L'ARM, une bonne idée ?
Un ARM peut faire sens pour les acheteurs de maisons à l'aise avec le risque d'augmentation des taux d'intérêt ou ceux qui ont l'intention de déménager ou de refinancer avant que le taux fixé expire, a déclaré Lorriane Jones, consultante de prêts hypothécaires au Sud de la Californie, à CNN.
Mais lors de la demande d'un ARM, il est important de tenir un œil attentif sur les détails, sinon les choses peuvent se gâter rapidement.
Hernandez, qui est elle-même une agent hypothécaire, avait mal rappelé les termes de son prêt hypothécaire de 1,1 million de dollars : plutôt qu'un ARM 10/1, qui a un taux fixe pendant les premiers dix ans et s'ajuste tous les ans après cela, Hernandez avait pris un ARM 7/1.
"Je me suis simplement fait surprendre", a-t-elle déclaré. "La vie s'en prend et on se fait occupé. J'ai été assiégée par les enfants et le travail pendant les dernières sept années".
En octobre dernier, le taux d'intérêt de la dette hypothécaire de Hernandez a bondi de 2% à 5,125%, le maximum autorisé dans la première année d'ajustement, selon ses termes de prêt.
La plupart des prêts hypothécaires à taux variables sont dotés d'un plafond d'intérêt pour empêcher les coûts de s'envoler à l'infini. Hernandez a déclaré que son ARM est limité à 8,125%, cinq points supplémentaires par rapport à son taux initial fixe.
Pour Hernandez, il ne faisait pas de sens de réfinancer le prêt alors que le taux de prêt à 30 ans fixe reste plus élevé que son nouveau taux adjusté. Cependant, elle suspecte que ses paiements mensuels vont s'ajuster à nouveau en octobre.
"Je l'ai fait fonctionner, mais maintenant je vais avoir à figurer comment le faire fonctionner à nouveau cet octobre", a-t-elle déclarée. "C'est stressant d'avoir à s'en préoccuper".
Andrew Marquis, un agent hypothécaire à Lexington, Massachusetts, a constaté une forte augmentation des demandes de prêts hypothécaires à taux variables. Les acheteurs de maisons commencent de plus en plus à penser que la Réserve fédérale allongera les taux d'intérêt dans les prochaines années, offrant aux acheteurs du temps pour réfinancer leurs prêts avant que la période fixe de leur prêt hypothécaire à taux variable expire, a-t-il déclaré. La Réserve fédérale n'établit pas directement les taux de prêt hypothécaire, mais ses actions les influent. Ce printemps, la Réserve fédérale a indiqué qu'elle pourrait possiblement couper sa bancaire de référence une seule fois.
"Je dirais que sur les prêts hypothécaires que nous faisons, probablement 40% des prêts sont des ARMs", a-t-il déclaré, en référence aux prêts hypothécaires à montant supérieur à 766 000 $.
Marquis a déclaré que prendre un prêt hypothécaire à taux variable pouvait être intéressant pour ceux ayant une appétence à risque plus élevée.
"Si les gens peuvent épargner une demi-point sur un ARM à 7 ans par rapport à un prêt hypothécaire à 30 ans, ils en économisent des centaines de dollars par mois", a-t-il déclaré.
Les taux d'intérêt peuvent être imprévisibles. Hernandez a déclaré qu'elle avait économisé de l'argent pendant les premiers sept ans de son prêt, mais si elle pouvait recommencer, elle n'aurait probablement pas choisi un prêt hypothécaire à taux variable en 2016.
"Cette augmentation de paiements n'a pas eu le goût bon", a-t-elle déclarée. "Je me prie que lorsque mon ajustement d'octobre arrive, les taux d'intérêt sont descendus un peu".
Malgré le plafond d'intérêt plus élevé, Hernandez trouve peu probable de réfinancer son prêt hypothécaire à taux variable en raison des taux de prêt à 30 ans fixes actuels étant plus élevés. Cependant, elle prévoyait que ses pai
