Шесть признаков неэффективного управления ассоциацией домовладельцев
Если вы ищете жилье, вам предстоит столкнуться со множеством кондоминиумов и домов, управляемых ассоциациями собственников. В США насчитывается около 370 000 таких ассоциаций, и примерно 75% новых построек находятся под юрисдикцией ассоциаций кондоминиумов или ассоциаций собственников (АСН). Это означает, что вам придется учитывать связанные с этим сборы и возможные оценки для непредвиденных ремонтных или эксплуатационных расходов при расчете вашего бюджета на доступность.
АСН и советы кондоминиумов могут иногда вызывать осторожность, но они часто работают эффективно и надлежащим образом управляют общими финансами и пространствами сообщества. К сожалению, многие из этих ассоциаций являются обязательными, что делает невозможным избежать их при покупке дома. Хотя есть множество историй об излишне строгих АСН, многие ассоциации управляются ответственно.
Однако, если вы приобретете жилье в районе, управляемом некомпетентной или вызывающей сомнения ассоциацией сообщества, могут быть скрытые финансовые проблемы. Даже если вы влюблены в дом, соседей и сборы кажутся разумными, вы все равно можете столкнуться с астрономическими оценками после покупки недвижимости. Если вы рассматриваете возможность покупки недвижимости под управлением ассоциации, эти признаки могут указывать на будущие значительные оценки:
Недостаточные резервы
Компетентно управляемая ассоциация собственников будет откладывать "резервы" - фонды для покрытия непредвиденных расходов, таких как аварийные ремонты. Если АСН или совет кондоминиума не имеет значительных резервов, каждая проблема будет приводить к специальной оценке. Если вы приобретете квартиру или дом прямо перед возникновением проблемы, вам придется выложить круглую сумму вскоре после совершения одного из самых значительных финансовых обязательств в вашей жизни.
При рассмотрении возможности покупки недвижимости, управляемой ассоциацией, тщательное изучение финансовых отчетов является обязательным. Низкие резервы должны служить предупреждением о том, что вы покупаете недвижимость, сопровождающуюся предстоящими оценками, поскольку ассоциация будет вынуждена пополнить свои резервы или обратиться к вам, когда возникнет непредвиденное событие, такое как протекающая крыша или судебный процесс против сообщества.
Отсутствие ремонтов
При оценке любой ассоциации сообщества крайне важно внимательно изучить записи о техническом обслуживании и ремонте. Отсутствие недавних ремонтов может указывать на то, что длинный список проблем скоро станет вашей ответственностью. Например, крыши дорогие. Если кондоминиум не имел новой крыши десятилетиями, новая крыша неизбежна, и, скорее всего, последует оценка для финансирования операции. Лучше платить регулярный, планируемый взнос за обычное техническое обслуживание и ремонт, чем внезапно требовать большие суммы денег.
В то время как требования к документам могут различаться в зависимости от штата, уважаемая ассоциация должна иметь их и должна быть в состоянии предоставить подробности о том, когда последние ремонты, замены или реконструкции были произведены для основных элементов, таких как крыши или общие пространства сообщества. Любое свидетельство отложенного коммунального обслуживания следует рассматривать с учетом стоимости будущих расходов.
Активная судебная деятельность
Один из явных признаков грядущей крупной оценки после покупки вашей новой собственности - судебные процессы: если ассоциация вовлечена в крупный судебный процесс (или серию из них), как юридические расходы, так и сумма компенсации или решение суда будут оплачены из вашего кармана в виде увеличения сборов или оценок.
Эти судебные записи являются общедоступными и обычно могут быть получены с помощью простого онлайн-поиска по имени вашего города и "судебные записи". Если ассоциация вовлечена в многочисленные судебные процессы, это указывает на некомпетентное управление и высокую вероятность роста юридических счетов после того, как вы станете владельцем.
Ухудшающиеся общие зоны
Одна из основных обязанностей ассоциации сообщества - поддерживать "общие" зоны. В некоторых сообществах это могут быть только базовые вопросы, такие как дороги и тротуары, а в других - удобства, такие как клубы, игровые площадки, бассейны и террасы на крыше, которые привлекают покупателей недвижимости.
При рассмотрении кондоминиума или дома под управлением АСН внимательно осмотрите общие зоны. Находится ли комната сообщества в идеальном состоянии, или она показывает признаки износа, и звуковая система неисправна? Была ли вода в бассейне отключена годами? Если общие зоны не ремонтировались со времен 80-х, ремонты или реконструкции потребуются в скором времени, и счет будет значительным.
Отсутствие документации
Один из лучших способов оценить сообщество - просмотреть несколько лет протоколов собраний и другой документации. Эти документы раскроют важную информацию о структуре управления организации и подходе к техническому обслуживанию и ремонту.
Одно существенное красное знамя? Если совет или АСН отказываются или не могут предоставить вам эти протоколы собраний, это явный признак того, что что-то не так. Если они прямо отказываются предоставить вам доступ, они, скорее всего, скрывают информацию, которая может обойтись вам в круглую сумму после того, как вы станете владельцем, или ассоциация является неэффективной, и надлежащие записи не ведутся. В любом случае, отсутствие протоколов должно означать, что значительная оценка неизбежна, поскольку секретность или некомпетентность редко сопутствуют грамотному финансовому управлению.
Отсутствие недавних собраний
Если вы не можете получить несколько лет протоколов собраний и документов из-за отсутствия собраний в течение длительного времени, это указывает на то, что все сообщество плохо управляются. Даже если собственность кажется идеальной, а сборы разумными, отсутствие собраний совета или АСН в течение многих лет указывает на то, что важные аспекты, такие как техническое обслуживание, ремонт и другие расходы, были проигнорированы. Проблемы могут не проявляться в течение длительного времени, но будьте уверены, они обязательно проявятся, и как только вы поселитесь в своей новой квартире, вы обязательно столкнетесь с этими проблемами.
Если вы рассматриваете возможность покупки недвижимости под управлением плохой ассоциации кондоминиума или АСН, вы можете столкнуться с неожиданно высокими оценками. Низкие резервы в финансовых отчетах ассоциации могут указывать на предстоящие оценки, поскольку ассоциация будет вынуждена пополнить свои резервы или обратиться к вам, когда возникнет непредвиденное событие.
