Почему комиссионные по недвижимости составляют 6%? - и почему это может измениться
Комиссия обычно составляет от 5 до 6 %, а это, как правило, десятки тысяч долларов из выручки продавца. Но продавец также включил эту стоимость в цену, за которую он выставил свой дом на продажу, так что косвенно покупатель тоже оплачивает эти расходы.
Как это стало стандартом? И будет ли этот процесс продолжаться?
После того как в октябре суд присяжных Канзас-Сити вынес решение на сумму 1,8 миллиарда долларов о том, что комиссионные были завышены, а брокерские конторы и отраслевые группы вступили в сговор, чтобы сохранить их на прежнем уровне, на горизонте могут появиться изменения. Это знаковое антимонопольное судебное дело, а также подобные ему иски могут пересмотреть стандартные комиссионные в размере 6% и то, кто их платит.
Изменение может позволить покупателям и продавцам жилья договариваться с брокерами не только о размере комиссионных, но и о том, кто должен их выплачивать - покупатель или продавец. Это уже происходит в Нью-Йорке, где структура комиссионных изменится с 1 января.
Многие думали, что интернет в конечном итоге убьет 6-процентную комиссию за продажу недвижимости. Но он пока не сильно повлиял на долю, которую платят продавцы жилья, которая примерно в два раза выше, чем в других странах, согласно отчету о комиссиях, подготовленному Институтом Брукингса. Даже если в последние годы ряды биржевых брокеров и туристических агентов сократились из-за снижения комиссионных, число агентов по недвижимости выросло, а их типичные комиссионные стали больше, чем когда-либо, поскольку цены на жилье выросли. Во многом это объясняется влиянием Национальной ассоциации риелторов, влиятельной лоббистской группы, которая представляет 1,5 миллиона агентов по недвижимости.
Хотя NAR обжалует недавнее решение и подчеркивает, что комиссионные ее членов всегда можно обсуждать, похоже, что в нынешнем способе продажи жилья появились некоторые трещины.
Как работают комиссионные в сфере недвижимости
Продавцы жилья обычно платят комиссионные своему агенту по недвижимости, а также агенту, представляющему покупателя. Брокеры обычно делят комиссионные, которые, в зависимости от рынка, обычно составляют от 5 до 6 %.
Продажа дома стоимостью $500 000 с комиссией 6% означает, что продавец платит своему брокеру $30 000 при заключении сделки, которые тот делит с брокером покупателя, так что каждая сторона зарабатывает на продаже $15 000. (Существует дополнительная доля с каждой стороны, когда участвующие в сделке брокеры делят свои доли с агентами, заключившими сделку, поэтому фактическая зарплата агента меньше, чем доля его стороны в общей комиссии).
Агенты по недвижимости скажут вам, что комиссионные можно обсуждать - и это так. Существуют и другие модели продажи жилья, включая использование брокеров с фиксированной оплатой или скидкой. Но в отрасли действуют мощные структурные силы, которые не позволяют многим продавцам предлагать меньше типичных 6%. Вознаграждение агентов включается в стоимость, когда дом размещается в региональной базе данных, известной как служба множественного листинга, или MLS. Некоторые MLS не разрешают агенту продавца вносить в список недвижимость, которая ничего не предлагает агенту покупателя.
Продавцы могут опасаться, что агенты будут "уводить" их от дома, который принесет агенту меньший доход. И эти опасения небезосновательны.
Недавнее академическое исследование недвижимости, размещенной на Redfin, показало, что агенты, предлагавшие комиссионные, которые были меньше рыночной ставки для данного района, имели меньший трафик и продавали недвижимость гораздо дольше.
"Больше всего от этого страдают продавцы, которые предлагают комиссионные по рыночной ставке, потому что беспокоятся об управлении", - говорит Джордан Барри, профессор права и налогообложения в Университете Южной Калифорнии и соавтор исследования. "Для большинства домовладельцев их дом является самым крупным активом. Отдавать 6% от цены продажи в виде комиссионных - это настоящее бремя".
Историческая практика
Структура совместных комиссионных была создана в 1913 году и появилась в первом этическом кодексе Национальной ассоциации бирж недвижимости, которая была создана пятью годами ранее и впоследствии стала NAR.
Раздел кодекса, озаглавленный "Обязанности перед другими брокерами", гласил, что агент должен "всегда быть готов разделить обычную комиссию поровну с любым членом Ассоциации, который может найти покупателя для любого клиента".
Действующий Этический кодекс NAR (статья 3) разрешает делить комиссионные, но не требует этого.
Пока Верховный суд не положил этому конец в 1950 году, ставки комиссионных устанавливались региональными советами риэлторов в соответствии с графиком. Советы специально запрещали занижать преобладающую ставку, которая постоянно росла.
Например, в 1920-х годах в районе Бостона типичная ставка комиссионных составляла 2,5 %, а к 1940-м она достигла 5 %, согласно исследованию, опубликованному в ноябре 2015 года.
Агенты утверждали, что размер комиссионных был справедливым, поскольку они имели доступ к объявлениям, недоступным для публики в MLS. Агенты размещали свои объявления в базах данных MLS, где их могли видеть только другие агенты. Этими базами данных управляли - а иногда и продолжают управлять - организации-члены NAR.
В обновленном сообщении для членов NAR после недавнего вердикта было сказано, что возможность разделения комиссионных "всегда существовала для защиты и обеспечения интересов потребителей, поддержки рыночного ценообразования и развития конкуренции в бизнесе".
История судебных разбирательств
Напряженность в связи с тем, что NAR не пропускает объявления, вновь вылилась в судебные разбирательства в 2005 году, когда Министерство юстиции подало гражданский антимонопольный иск против NAR, оспаривая политику и связанные с ней правила, которые препятствовали брокерам по недвижимости, использующим "инновационные интернет-инструменты" для предоставления более качественных услуг и снижения затрат. В 2008 году в результате мирового соглашения с Минюстом США MLS, входящие в NAR, больше не имели права отказывать в размещении объявлений брокерам, обслуживающим клиентов в режиме онлайн.
Расширение доступа к MLS впоследствии позволило процветать таким гигантам онлайн-объявлений о продаже недвижимости, как Zillow и Redfin. Но по мере того как интернет становился важнейшей частью процесса покупки жилья, размер комиссионных оставался неизменным, даже когда цены на жилье стремительно росли.
Согласно данным переписи населения США, медианная цена дома в 1950 году составляла 7354 доллара (около 93 000 долларов с учетом инфляции), а значит, комиссия в размере 6% составляла 441 доллар (около 5500 долларов в 2023 году). К 2000 году медианная цена дома составила $119 600 (около $215 000 в 2023 году), что позволило агентам разделить комиссию в размере $7 176 (около $12 800 в 2023 году). В октябре медианная цена дома составила $391 800, согласно данным NAR, а комиссия в размере 6%, которую платит типичный продавец, составила $23 500.
На очереди у NAR - апелляция по октябрьскому иску на 1,8 миллиарда долларов, решение по которому будет принято еще не скоро.
"Обычно подобные антимонопольные дела занимают около десяти лет", - сказала Джун Бабираки Барлоу, главный юрисконсульт Калифорнийской ассоциации риелторов. Но она добавила, что "мы еще никогда не видели такого большого решения о возмещении ущерба".
Если структура комиссионных перейдет к разделению комиссий, это может означать большую экономию для продавцов жилья, поскольку им придется платить только за своего агента. Но это может сделать покупку жилья еще более дорогой, поскольку покупателям придется либо платить за представительство из своего кармана, либо обходиться без брокера, если они не договорились о том, чтобы продавец оплачивал комиссионные.
По словам Васи Яннулис-Рива, партнера нью-йоркской группы по недвижимости международной юридической фирмы Withersworldwide, в результате многочисленных дел, возбужденных в последнее время против NAR и других брокерских фирм, комиссионные продавцов могут быть разделены. Она добавила, что изменения могут привести к усилению конкуренции между агентами, а также оказать "глубокое влияние на то, как выплачиваются брокерские комиссии по всей стране".
Изменения уже произошли
Некоторые постепенные изменения уже произошли: некоторые MLS еще до вынесения вердикта позволили представить в объявлениях более широкий спектр комиссионных.
В августе Bright MLS, охватывающая рынки Средней Атлантики, изменила свои требования таким образом, чтобы в объявлениях можно было указывать вознаграждение брокера покупателя в любом проценте или сумме - включая 0 долларов.
В октябре NAR заявила, что не требует и не поощряет MLS изменять поля данных, чтобы разрешить вознаграждение в 0 долларов, но предупреждает, что теперь это будет соответствовать политике NAR в отношении MLS, что является изменением по сравнению с предыдущей политикой.
В качестве иллюстрации того, что может произойти в остальной части страны, Совет по недвижимости Нью-Йорка (Real Estate Board of New York) - ведущая торговая ассоциация Нью-Йорка - представил новую политику, которую он назвал "будущим сделок с жилой недвижимостью", согласно которой комиссионные агентов будут разделены и любое вознаграждение брокеру покупателя, которое поступает от продавца, должно исходить непосредственно от этого продавца, а не от другого брокера.
Читайте также:
Источник: edition.cnn.com
