Per i acquirenti immobiliari potrebbe essere finito il peggio
“Giugno, in particolare, ha iniziato a mostrare segni di rallentamento del mercato immobiliare a favore dei compratori,” ha detto Skylar Olsen, economo capo di Zillow.
Durante la pandemia, le famiglie e i lavoratori a domicilio si sono precipitati per trovare case con spazi aggiuntivi, sfruttando costi di prestito storicimente bassi dopo che la Federal Reserve ha tagliato drasticamente i tassi d'interesse per supportare l'economia statunitense. La Federal Reserve non stabilisce direttamente i tassi di prestito immobiliari, ma le sue azioni influiscono sui costi di prestito in tutta l'economia.
Quando la Federal Reserve ha iniziato a alzare aggressivemente i tassi di interesse di nuovo a marzo 2022 per combattere inflazione storica, la maggior parte degli economisti aveva previsto una riduzione della domanda di alloggi. I tassi elevati tendono a diminuire la domanda di case, portando a calare i prezzi.
Ma qualcosa di diverso è accaduto. La domanda di alloggi non è scomparsa; invece, un maggior numero di proprietari di case ha rimandato la messa in vendita per tenersi i loro tassi di prestito a basso tasso del periodo pandemia. Questo, unitamente a una carenza esistente di alloggi, ha causato un aumento ancora maggiore dei prezzi di casa.
Durante i due anni scorsi, i potenziali acquirenti di casa hanno affrontato una doppia mossa di prezzi alti e tassi di prestito alti.
Ma un recente rapporto della piattaforma immobiliare Zillow ha trovato che il 25% dei venditori di case ha offerto tagli di prezzo a giugno. Questo è il livello più alto per quel mese dal 2018.
Inoltre, la media tassa annuale per un prestito immobiliare fissato a 30 anni è scesa di questo settimana a livelli più bassi dal marzo 2022.
Questo, insieme a un aumento di costruzione di nuovi alloggi e l'attesa che la Federal Reserve possa iniziare a tagliare i tassi di interesse a settembre, potrebbe rendere l'acquisto di una casa più affidabile nel futuro.
Germogli cominciano a comparire
Le cose potrebbero presto cominciare a migliorare per gli americani interessati a comprare una nuova casa, ha detto Rick Sharga, fondatore della società di consulenza immobiliare CJ Patrick Company.
“Stiamo seduti oggi probabilmente, se non al peggio, molto vicino al peggio dell'affidabilità mai registrata — quindi abbiamo praticamente da dove andare,” Sharga ha detto. “Credo che stiamo oltre il peggio.”
In un'altra promettente indicazione per i compratori di casa, l'apprezzamento immobiliare ha rallentato, secondo il rapporto del mese di giugno di Zillow. L'apprezzamento annuale era del 3,2% a giugno e il crescita mensile si è rallentata al 0,6%, il meno veloce apprezzamento di prezzi di casa a giugno dal 2011.
Seppure ancora sotto i livelli pre-pandemia, l'inventario immobiliare sta accumulandosi. Secondo il rapporto, c'erano il 23% di liste attive in giugno rispetto a giugno dell'anno scorso.
I potenziali acquirenti di casa potrebbero ora non sentirsi così sotto pressione per prendere una decisione in fretta. Le case in giugno sono rimaste in vendita per una media di 15 giorni. Sebbene questo sia ancora inferiore al pre-pandemico, è quattro giorni più lungo dell'anno scorso.
“C'è un po' di spazio per respirare,” ha detto Olsen. “Questo è ancora un mercato di vendita di case, ma stiamo vicino al neutralizzare.”
Un crescente numero di investitori immobiliari da Wall Street — più del 90%, secondo l'strumento CME FedWatch — prevedono che la Federal Reserve inizierà a tagliare i tassi di interesse a settembre. Questo potrebbe tradursi in più rilievi da pagamenti di prestito mensili a lungo termine.
I tassi più bassi potrebbero anche, in modo cruciale, sciogliere l'inventario immobiliare, ha detto Sharga.
“Sarà probabilmente in grado di attirare alcuni proprietari a mettersi in vendita e andarsene, cosa che non hanno fatto con i tassi così alti,” ha detto.
Un altro fattore importante: la costruzione immobiliare fiorisce. Normalmente, i costi di prestito più alti rendono costoso costruire, ma secondo i dati del censimento statunitense, la costruzione di nuovi alloggi è salita del 3% a giugno, mentre il numero di nuovi alloggi privati completati ha aumentato di oltre 10% in un mese e del 15,5% da giugno 2022.
Un possibile svantaggio dei prezzi bassi
Può prendere qualche tempo prima che i compratori di casa sperimentino qualsiasi miglioramento nel loro mercato, e poiché il mercato immobiliare è locale, ogni area del paese racconta una storia differente. Ad esempio, New Orleans è una città che già si è spinta oltre il limite di diventare un mercato di compratori, secondo i dati di Zillow. Sebbene ciò possa suonare come buona notizia per le persone interessate a comprare case in quell'area, Leslie Heindel, un agente immobiliare a New Orleans, ha detto che i costi di assicurazione per le case hanno salito drasticamente per molte persone nella zona.
“Quando la pandemia è iniziata, tutto è andato pazzo. Qualcosa arrivava in mercato e avrei 20 offerte al giorno,” ha detto Heindel. “E allora l'assicurazione è cambiata qui e quella è stata la fine per noi.”
Heindel ha detto che i tassi di assicurazione per le case hanno salito per molte persone nella zona, creando un costo aggiuntivo e spesso imprevisto della proprietà di una casa.
“Perché i compratori possano acquistare una casa, non potevamo continuare a vendere a prezzi inflati insieme a tassi di prestito alti e la situazione assicurativa,” ha detto. “Puoi certamente ottenere qualcosa più economico qui ora, ma c'è una ragione per questo.”
Il calo delle tasse medie annuali per un prestito immobiliare fissato a 30 anni potrebbe potenzialmente rendere l'acquisto di una casa più affidabile nel futuro, poiché potrebbe incentivare di più i proprietari a mettersi in vendita e alleviare la carenza di alloggi.
Con la costruzione immobiliare in fioritura, come indicato da un aumento del 3% nella costruzione di nuovi alloggi a giugno e un aumento del 15,5% dei nuovi alloggi completati da giugno 2022 secondo i dati del censimento statunitense, c'è una possibilità che più inventario immobiliare entri nel mercato, il quale potrebbe ulteriormente migliorare l'affidabilità per i potenziali acquirenti di casa.
