Migliaia di proprietari di case stanno per essere colpiti da pagamenti mensili più alti
Hernandez ha rifinanziato il prestito ipotecario della sua casa nel 2016 con un prestito ipotecario a tassa variabile, che ha una bassa tassa introduttiva per un periodo iniziale fisso.
Differente dai più popolari prestiti ipotecari a tassa fisso, gli ARMs possono offrire momentanea relieve ai compratori di case che desiderano evitare di pagare tassi di moratorio più alti — tuttavia, essi presentano anche rischi. Dopo il periodo iniziale fisso — solitamente di cinque, sette o dieci anni — la tassa sul prestito ipotecario ARM si regola periodicamente in base alle condizioni del mercato attuale.
Questo significa che quando le tassi di moratorio aumentano, molti detentori di prestiti ipotecari ARM, come Hernandez, vivono l'infelice sorpresa di pagamenti mensili di casa a livello significativamente più alto. Per centinaia di americani come Hernandez che hanno preso in prestito ARMs cinque anni fa, prima che le tassi di interesse salissero a un livello a quattro decadi, questo shock è arrivato quest'anno.
Le tassi di moratorio rimangono elevati, aggiungendo carburante a uno dei mercati immobiliari più dispendiosi nelle ultime decadi. Questo ha portato ARMs a guadagnare terreno malgrado i loro svantaggi.
Secondo i dati di Intercontinental Exchange, un fornitore globale di tecnologia e dati, 1,7 milione di proprietari di case hanno acquistato case con prestiti ipotecari a tassa variabile dal 2019. Molti acquirenti che hanno preso in prestito ARMs a 5 anni — una delle offerte più popolari — dovranno affrontare pagamenti mensili significativamente più alti questa annata.
Il periodo fisso per questi ARMs è già stato ripristinato per 328.000 proprietari di case — e 102.000 altri prestiti si ripristineranno negli altri 12 mesi, secondo ICE.
Gli ARMs hanno guadagnato una cattiva reputazione dopo la crisi immobiliare subprime del 2007 e del 2008, dopo che molti acquirenti di case non potevano più pagare i loro pagamenti mensili di casa quando i loro tassi si sono ripristinati.
Sebbene la percentuale di acquirenti di case che scegliano ARMs non si è mai ripresa ai livelli pre-2008, la quota di acquirenti che usano prestiti ipotecari ARMs ha raddoppiato negli ultimi quattro anni, secondo l'Associazione Bancaria di Mortgage.
Un ARM una buona idea?
Un ARM potrebbe fare senso per compratori immobiliari che sono a loro agio con il rischio di aumenti di tassi di interesse o quelli che pianificano di trasferirsi o di rifinanziare prima che scada la tassa fisso, Lorriane Jones, un consulente di prestiti in California meridionale, ha detto a CNN.
Ma quando si opta per un ARM, è importante tenere un occhio stretto sulle singole condizioni, altrimenti le cose possono diventare difficili in fretta.
Hernandez, che è stessa una agente ipotecaria, aveva errato sulla natura dei termini del suo prestito da 1,1 milione di dollari: invece di un ARM 10/1, che ha una tassa fisso per i primi dieci anni e si ripristina annualmente dopo quello, Hernandez aveva preso un ARM 7/1.
“Sono rimasta sorpresa”, ha detto. “La vita si intromette e ti fa occupare. Ho lavorato duramente con figli e lavoro negli ultimi sette anni”.
All'ultimo ottobre, la tassa di moratorio di Hernandez è salita di due punti percentuali a 5,125%, il massimo consentito nel primo anno di ripristino, secondo i termini del suo prestito.
La maggior parte dei prestiti ARMs viene fornita con un limite di tassa d'interesse per impedire che i costi si sperimentino fuori controllo. Hernandez ha detto che il suo ARM è limitato a 8,125%, cinque punti percentuali sopra la sua tassa iniziale fisso.
A Hernandez, non ha fatto senso rifinanziare il prestito mentre la tassa di moratorio a 30 anni rimane superiore alla sua nuova tassa regolata. Tuttavia, le sospetta che i suoi pagamenti mensili si regoleranno ancora più in alto a ottobre.
Andrew Marquis, un agente ipotecario a Lexington, Massachusetts, ha notato un aumento brusco di richieste di prestiti ipotecari ARMs. I compratori credevano sempre di più che la Federal Reserve potesse tagliare i tassi di interesse negli anni successivi, dando a questi compratori tempo per rifinanziare i loro prestiti ipotecari prima che il termine fisso del loro ARM scada, ha detto. La Federal Reserve non stabilisce direttamente i tassi di moratorio, ma le sue azioni influiscono su di essi. Questo anno, la Federal Reserve ha segnalato la possibilità di un taglio unico della sua tassa di base.
“Posso dire che sui prestiti ipotecari da 766.000 dollari che stiamo facendo, probabilmente il 40% sono ARMs”, Marquis ha detto, riferendosi a prestiti a montante.
Marquis ha detto che poteva essere utile prendere in prestito un prestito ipotecario ARM.
“Se le persone possono risparmiare mezzo punto percentuale su un ARM a 7 anni rispetto a un prestito ipotecario a 30 anni, stanno salvando centinaia di dollari al mese”, ha detto.
Le tassi di interesse possono essere imprevedibili. Hernandez ha detto di aver salvato denaro nei primi sette anni del suo prestito, ma se avesse potuto fare una ripartita, probabilmente non avrebbe scelto un prestito ipotecario a tassa variabile nel 2016.
“Questo aumento di pagamenti non mi è piaciuto”, ha detto. “Spero che quando il mio ripristino di ottobre arrivi, le tasse siano calate un po'”.
Nonostante il limite di tassa d'interesse più alto, Hernandez ritiene improbabile rifinanziare il suo prestito ipotecario ARM a causa dei tassi di moratorio a 30 anni attuali che rimangono superiori. Tuttavia, le anticipa che i suoi pagamenti mensili si regoleranno ancora più in alto a ottobre.
Andrew Marquis, un agente ipotecario a Lexington, Massachusetts, ha notato un aumento brusco di richieste di prestiti ipotecari ARMs, con molti acquirenti che sperano di tagli interessi da parte della Federal Reserve prima che scada il termine fisso dei loro ARMs. La Federal Reserve ha segnalato la possibilità di un singolo taglio della sua tassa di base.
