Lavorare da casa potrebbe portare a più case in uffici vuoti
Trasformazione di edifici uffici in appartamenti: un compito complesso
Il numero di edifici uffici che hanno trovato una seconda vita come appartamenti sta crescendo, in parte a causa del movimento di lavoro-da-casa dovuto alla pandemia di Covid-19 che ha ridotto l'assistenza all'ufficio e thinning downtowns delle città. Ma trasformare spazi aperti e sterili in alloggi invitanti non è un compito facile come potrebbe sembrare. I sviluppatori immobiliari descrivono questi progetti come un rompicapo: gli edifici uffici sono progettati con considerazioni molto diverse rispetto alle abitazioni. Alcune conversioni non sono possibili, e i costi imprevisti possono aggiungersi.
Nonostante questo, con le vacanze commerciali di ufficio al livello record del 20,1% negli Stati Uniti nel secondo trimestre di questo anno, secondo un recente rapporto di Moody's Analytics, e la domanda di alloggi rimanendo persistentemente sotto la richiesta, le amministrazioni locali hanno aumentato le incentive per le trasformazioni di edifici uffici. Questi includono sconti fiscali e processi di approvazione più veloci per i sviluppatori immobiliari disposti a rimodernare gli spazi.
Nel primo trimestre del 2024, oltre 70 milioni di piedi quadrati di spazio uffici, o il 1,7% della fornitura totale statunitense, stavano per essere convertiti per altri usi, secondo un recente rapporto di CBRE. Il 63% di queste conversioni sono previste per diventare alloggi multifamiliari.
Come funziona?
Al primo sguardo, The Crosby, un edificio residenziale aperto nel 2020 nel quartiere coreano di Los Angeles, sembra una tipica torre lusso. Offre comodi servizi come un centro fitness e un terrapieno. I residenti degli appartamenti di The Crosby, costituiti da 336 unità, non sanno probabilmente che il loro edificio era la sede occidentale di Texaco, l'azienda petrolifera.
Trasformare uno spazio ufficio come quello di Texaco in unità lusso richiede "essenzialmente smantellare tutto", ha detto Jaime Lee, CEO di Jamison Group, il proprietario dell'edificio, che ha supervisionato la ristrutturazione.
"Siamo in pratica a rimuovere i pavimenti", ha detto lei. "Rimane solo il pavimento, la conchiglia dell'edificio e le ascensori".
A differenza di un layout tipico di ufficio, ciascuna unità di alloggio deve avere almeno un bagno e una cucina, quindi devono essere riadattate le condotte idriche. E la maggior parte degli edifici ufficio dispongono di condizionamento centrale, quindi il sistema deve essere sostituito con sistemi di riscaldamento e condizionamento individuali per ogni unità.
A volte, il progetto è più costoso di quanto inizialmente previsto. "Soprattutto per edifici che hanno avuto vita lunga e hanno avuto molti diversi locatari negli anni - c'è stato tempo in cui abbiamo aperto una parete e abbiamo capito che c'era ancora lavoro da fare", ha detto Lee.
Convertire spazi ufficio disoccupati in unità abitative potrebbe sembrare una soluzione facile alla crisi dell'alloggio abitabile, ma alcuni edifici (anche quelli del tutto vuoti o con piani interi vuoti) non possono essere praticamente convertiti in alloggi, ha detto Chris Sherman, presidente di Sherman Associates, un sviluppatore immobiliare di Minneapolis.
"Solo circa il 15% degli edifici ufficio qui nelle aree in cui operiamo sono potenzialmente buoni candidati per le trasformazioni ufficio-abitazione", ha detto Sherman.
Gli edifici più vecchi sono quelli migliori, ha aggiunto. Gli alloggi richiedono finestre operabili, che la maggior parte dei nuovi edifici manca. I nuovi edifici tendono a avere una superficie quadrata più grande. Sebbene ciò possa inizialmente sembrare positivo, gli appartamenti devono avere accesso alle finestre esterne. Per avere accesso alla luce naturale, le unità non possono estendersi troppo lontano dalle finestre, ha detto Sherman.
"Si arriva a una situazione in cui non si riesce ad utilizzare una grande parte del pavimento interno", ha detto Sherman.
Il ruolo dei governi locali
Il buon andare dei trasformazioni di edifici ufficio in alloggi dipende fortemente dal supporto dei governi locali, ha detto Jason Ward, co-director del RAND Center on Housing and Homelessness. Recent tax breaks and major cities loosening zoning restrictions like the required width of apartment stairways and parking requirements have made more of these transformations possible, Ward said.
A settembre, il sindaco di New York Eric Adams ha annunciato un sforzo per eliminare i requisiti che prevedono che gli spazi per parcheggi siano inclusi con la costruzione nuova, liberando lo spazio per costruire più case.
Tra le conversioni più vaste mai effettuate di uffici in abitazioni, quelle del quartier generale di Pfizer a Midtown, New York, inizieranno presto la costruzione e dovranno ospitare circa 1.500 nuovi appartamenti di affitto.
Anche Los Angeles ha recentemente stabilito un processo di approvazione più veloce per la conversione di edifici esistenti che sono almeno di 15 anni.
"Creare nuovi edifici è una pratica sostenibile per estendere la vita degli edifici e mantenere gran parte dei risorse che sono andate a loro inizialmente", ha detto un ordine di marzo dalla città.
I governi locali non si limitano solo a spingere per le trasformazioni di edifici ufficio, tuttavia. John Watson, CEO di Core Redevelopment di Indianapolis, ha trasformato scuole abbandonate e alberghi in alloggi, in aggiunta.
"Gli edifici ufficio sono probabilmente i più difficili da fare", ha detto Watson. "Scuole e alberghi sono facili".
Il progetto di cui è più orgoglioso di Watson, tuttavia, è lo Stadium Lofts, un edificio abitativo costruito dai resti di un vecchio stadio di baseball a Indianapolis. Ha acquistato lo stadio dalla città per un dollaro e lo ha rianimato per 28 milioni di dollari, inclusi 5 milioni di dollari dalla città.
"Andai alla città e dissi, 'Guardate, questo è fisicamente possibile, ma ho un gap di 5 milioni di dollari tra il valore e i costi', e la città ha detto di finanziare il gap perché aiutava a espandere il centro e aggiungere vitalità al quartiere", Watson ha detto a CNN. "Si è rivelato uno dei migliori progetti che ho mai fatto".
La tendenza Covid-19 al lavoro-da-casa ha portato ad un aumento degli edifici ufficio che vengono convertiti in appartamenti, offrendo una potenziale soluzione alla crisi dell'alloggio abitabile. Tuttavia, convertire questi edifici in spazi abitabili richiede un processo complesso, come la riconfigurazione delle condotte idriche e la sostituzione dei sistemi di condizionamento centrale.
