Le marché du logement est "bloqué" jusqu'en 2026 au moins, prévient Bank of America
Économistes de Banque d'Amérique ont averti ce semaine que le marché immobilier américain est "bloqué" et que nous n'y croyons pas qu'il se débloque avant de 2026 — ou plus tard.
La banque prévoyait que les prix immobiliers resteront élevés et continueront de s'élever. La pénurie de logements persistera. Et les taux d'intérêt hippocampe ne baissent pas beaucoup — même si la Réserve fédérale enfin livre des coupes de taux d'intérêt retardés.
"Cela prendra beaucoup de temps pour se résoudre. Il n'y a pas de solution magique", a déclaré Michael Gapen, chef des affaires économiques de Banque d'Amérique, à CNN dans une entrevue par téléphone. "Le message pour les acheteurs immobiliers à leur premier pas est celui de la patience et de la frustration."
L'abordabilité au logement est un problème majeur aux États-Unis.
Les prix immobiliers ont bondi pendant la pandémie de Covid-19 et ensuite la guerre de l'inflation de la Réserve fédérale a envoyé les taux d'hypothèque en flambée.
Cette combinaison étrange a fait d'une période historiquement peu abordable pour acheter une maison.
"C'était une combinaison étrange. Les taux d'hypothèque ont monté considérablement mais les prix immobiliers ont également monté. Cela ne se produit généralement pas", a déclaré Gapen.
La fourniture de logements ne peut pas tenir le pas de la demande. Les prix n'avaient nulle part à aller qu'en haut.
Le prix médian d'une maison américaine d'occasion a monté en mai pour la onzième fois de suite consécutive à un record historique de 419 300 dollars — en hausse de 6% par rapport à l'année précédente.
Banque d'Amérique prévoyait que les prix immobiliers augmenteraient de 4,5% cette année-là et de 5% en 2025 avant de baisser de 0,5% en 2026.
Effet de verrouillage peut persister pendant huit ans
Un problème majeur qui réduit la fourniture vient de l'effet de verrouillage.
Les personnes qui détiennent déjà une maison sont effectivement verrouillées dans leur propriété après avoir refinancé ou obtenu une hypothèque pendant la pandémie lorsque des taux historiquement bas étaient disponibles. Acheter maintenant à des taux actuels exigerait pour eux de payer des centaines de dollars de plus par mois d'intérêts seuls. De plus, les prix immobiliers ont monté.
Pour beaucoup, il ne fait pas de sens de vendre. Et parce que ces propriétaires ne vendent pas, la fourniture de logements existants sur le marché est limitée.
"Pourquoi vendrais-je s'il n'y avait pas à faire ?" a déclaré Gapen. "Les prix ont monté et le taux d'intérêt est beaucoup plus élevé. Donc, je suis heureux de rester où je suis."
Banque d'Amérique avertit que l'effet de verrouillage pouvait persister pendant six à huit années supplémentaires, maintenant une barrière sur la fourniture pendant ce temps.
C'est parce que le taux d'hypothèque des personnes qui détiennent déjà une maison est historiquement bas. Et le taux pour les nouveaux acheteurs est élevé. Banque d'Amérique ne pense pas que ce décalage se réduira beaucoup pendant des années.
"Ils ne peuvent pas emporter leur taux d'hypothèque avec eux"
Dave Liniger, qui a cofondé le géant immobilier RE/MAX avec sa femme en 1973, a déclaré que l'effet de verrouillage signifie que ceux qui veulent monter dans une maison plus grande ne peuvent pas, et que la prochaine génération ne peut même pas mettre le pied dans la porte d'une propriété de départ.
"Le marché de montée n'existe pas", a déclaré Liniger à CNN. "Les maisons de départ ont doublé de valeur et les propriétaires auraient aimé monter dans une maison plus grande mais le problème est qu'ils ne peuvent pas emporter leur taux d'hypothèque avec eux."
Liniger est d'accord pour dire que le marché immobilier est bloqué, au moins pour le moment.
"Nous devons nous faufiler notre façon à travers cela pendant un certain temps", a déclaré-t-il.
Mais Liniger a exhorté les acheteurs immobiliers à rester patient. "Ne donnez pas de réveil le rêve", a-t-il dit.
En théorie, une inondation de fourniture de nouvelles maisons pourrait aider à débloquer le marché.
Cependant, Banque d'Amérique prévoyait que les démarrages de construction — qui est une mesure des maisons neufs construites — resteraient plate pour les années à venir. Et les démarrages de construction n'ont toujours pas récupéré de l'explosion de la bulle immobilière dans les années 2000.
Divise entre les ayants et ce n'ayant pas
La prédiction d'un marché immobilier "bloqué" coupe deux voies.
Le bond des prix immobiliers a gonflé le patrimoine net des propriétaires existants et leur a donné une plus grande souplesse financière.
Mais il y a beaucoup d'Américains qui sont dehors et qui ne peuvent pas s'acheter à ces prix et à ces taux d'hypothèque.
Plus longtemps qu'ils sont empêchés de s'acheter, plus de temps ils manquent de créer de la richesse.
Dans un sondage Gallup récent, seulement 21% des Américains ont déclaré qu'il était une bonne période pour acheter une maison, égalant le pire résultat enregistré dans l'histoire de Gallup. Une majorité écrasante — 76% — ont déclaré qu'il était mauvais.
Gapen, l'économiste de Banque d'Amérique, a déclaré qu'si l'économie américaine parvient à atteindre l'atterrissage doux que lui attend, c'est-à-dire que l'inflation rafraîchit sans déclencher une récession, il y a un risque que les prix immobiliers augmentent encore plus que prévu.
D'autre part, si la durabilité de la récupération a été surévaluée et qu'une récession est en cours, les prix immobiliers pourraient chuter et la rentabilité s'améliorerait.
"Mais, évidemment, vous ne voulez pas passer par une récession pour avoir une meilleure rentabilité au logement", a-t-il déclaré.
- L'effet de verrouillage, qui empêche les propriétaires de déménager à cause de taux de prêt hypothécaires élevés et des prix de maison augmentés, pourrait persister pendant encore six à huit ans, potentiellement freinant la fourniture de logements existants et affectant ainsi l'environnement d'affaires global du marché immobilier.
- La situation actuelle du marché immobilier, marquée par des prix de maison élevés et une offre limitée, a créé une importante division entre les propriétaires qui ont bénéficié du bond des valeurs immobilières et ceux qui ne peuvent pas se permettre des maisons, affectant ainsi l'économie et les opportunités économiques pour les acheteurs premiers.
