El trabajo desde casa podría llevar a más hogares en oficinas desertas
La cantidad de edificios de oficinas que han encontrado nuevas vidas como apartamentos ha ido en aumento, impulsada por el movimiento de trabajo-desde-casa por Covid-19 que ha reducido la asistencia a las oficinas y esparcido las ciudades downtown.
Sin embargo, transformar espacios esteriles y extensos de trabajo en viviendas agradables es más difícil de lo que podría pensarse. Los desarrolladores inmobiliarios afirman que estos proyectos pueden ser como solucionar un rompecabezas: Los edificios de oficinas están diseñados con consideraciones muy diferentes que las viviendas. Algunas conversiones no son posibles, y los gastos inesperados pueden acumularse.
Pese a ello, con las vacunaciones en curso y la demanda de viviendas persistente, los gobiernos locales han aumentado los incentivos para la conversión de edificios de oficinas. Estos incluyen descuentos fiscales y procesos de aprobación más rápidos para los desarrolladores dispuestos a reformar los espacios.
Según un informe reciente de CBRE, casi 70 millones de piecadas cuadradas de espacio de oficinas, o el 1,7% de la oferta total de EE. UU., Estaban en proceso de ser convertidas para otros usos en los primeros tres meses de 2024. El 63% de esas conversiones se espera que sean en viviendas multifamiliares.
Cómo funciona?
Al primer vistazo, The Crosby, un edificio de apartamentos que abrió en 2020 en el barrio coreano de Los Ángeles, parece una tipica torre de lujo. Ofrece instalaciones lujosas como un gimnasio y un desnivel de piscina. Los residentes de los 336 apartamentos de The Crosby tal vez no se dieran cuenta de que su edificio era la antigua sede de la costa oeste de Texaco, la compañía de petróleo y gas.
Convertir un espacio de oficinas como el de Texaco en unidades de lujo requiere "basically gutting everything", dijo Jaime Lee, CEO de Jamison Group, el propietario del edificio, que supervisó la renovación.
"Somos básicamente limpiando las plantas", dijo ella. "Quedan solo los pisos, la caparazón del edificio y las escaleras".
En lugar de un diseño de oficina tradicional, cada unidad de apartamento necesita al menos un baño y una cocina, lo que implica rehacer el agua. Y la mayoría de los edificios de oficinas tienen aire acondicionado central, por lo que el sistema necesita ser reemplazado con sistemas de refrigeración y calefacción individuales para cada unidad.
A veces, el proyecto resulta más costoso de lo previsto. "Hay veces en que abrimos una pared y descubrimos que hay más trabajo por hacer", dijo Lee.
A pesar de que la conversión de espacios de oficinas en viviendas puede parecer una solución fácil para la crisis de viviendas asequibles, algunos edificios de oficinas (incluso aquellos que están por completo vacíos o tienen varios pisos vacíos) no se pueden convertir feasiblemente en viviendas, dijo Chris Sherman, presidente de Sherman Associates, un desarrollador inmobiliario con base en Minneapolis.
"Solamente alrededor del 15% de los edificios de oficinas aquí en los mercados en los que estamos basados son potencialmente buenos candidatos para las conversiones de oficinas a viviendas", dijo Sherman.
Los edificios más antiguos son los mejores, dijo. Las viviendas requieren ventanas operables, que la mayoría de los nuevos edificios carecen. Los nuevos edificios también tienen un espacio neto más grande. Aunque esto podría inicialmente parecer una ventaja, las unidades de apartamentos necesitan acceso a ventanas exteriores. Para tener acceso a la luz natural, las unidades no pueden extenderse demasiado lejos de las ventanas, dijo Sherman.
"Te dejas con una situación en la que no puedes utilizar mucho del plato central de ese espacio", dijo Sherman.
El papel del gobierno local
El clave de estas conversiones es el apoyo del gobierno local, dijo Jason Ward, co-director del Centro RAND de vivienda y sin techo. Los descuentos fiscales recientes y las mayores ciudades que han suavizado las restricciones de zonificación como el ancho mínimo de las escaleras de apartamentos y los requisitos de estacionamientos han hecho más posibles estas transformaciones, dijo Ward.
En septiembre, el alcalde de Nueva York Eric Adams anunció un esfuerzo para eliminar las exigencias de que se incluyan espacios de estacionamiento con la construcción nueva, lo que libera espacio para construir más viviendas.
Una de las conversiones de oficinas a viviendas más grandes comenzará a construirse pronto: La antigua sede de Pfizer en Midtown de Nueva York se convertirá en aproximadamente 1.500 nuevas viviendas de alquiler.
Los Ángeles también recientemente estableció un proceso de aprobación más rápido para la conversión de edificios existentes que tengan al menos 15 años.
"Fomentar la reutilización de edificios es una práctica sostenible para extender la vida útil de los edificios y conservar muchas de las recursos que se invirtieron en su construcción inicial", dijo una orden ordinaria de la ciudad de marzo.
Los gobiernos locales no solo están empujando por las conversiones de edificios de oficinas, sin embargo. John Watson, CEO de Core Redevelopment, de Indianapolis, ha transformado escuelas abandonadas y hoteles en viviendas, entre otras cosas.
"Los grandes edificios de oficinas son probablemente los más difíciles de hacer", dijo Watson. "Hoteles y escuelas son fáciles".
El proyecto que más orgullosa de Watson es el Stadium Lofts, un edificio de apartamentos construido de los restos de un antiguo estadio de béisbol en Indianapolis. Compró el estadio a la ciudad por un dólar y lo revitalizó por 28 millones de dólares, incluyendo 5 millones de la ciudad.
"Fui a la ciudad y dije, ‘Mirá, esto es físicamente posible, pero tengo un hueco de $5 millones entre lo que vale y lo que cuesta’, y la ciudad dijo que financiaría el hueco porque ayudaría a expandir el centro y aumentar la vibrancia del barrio", dijo Watson a CNN. "Se convirtió en uno de los mejores proyectos que hice".
La tendencia de trabajo-desde-casa por Covid-19 ha llevado a un aumento en los edificios de oficinas que se están convirtiendo en apartamentos, ofreciendo una posible solución a la crisis de viviendas asequibles. Sin embargo, convertir estos edificios en viviendas requiere una compleja renovación, como rehacer el agua y reemplazar los sistemas de aire acondicionado centrales.
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