Wie wird der deutsche Immobilienmarkt im Jahr 2024 aussehen? Bereits im Jahr 2021 prognostizierte die Deutsche Bank, dass der Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt in naher Zukunft enden wird. Sie datierten das Ende auf 2024. Nach der Hälfte der Pandemie und der Energiekrise scheint ihre Prognose fast zutreffend zu sein.
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Deutscher Immobilienmarkt 2024
Da Deutschland im vierten Quartal am Rande des Abrutschens von einer technischen in eine tatsächliche Rezession steht, scheint es durchaus logisch, dass der Wohnimmobilienmarkt ihrem Beispiel folgen wird.
Der größte Einbruch spielt sich derzeit im Baugewerbe ab. Das Ifo-Institut für Wirtschaftsforschung berichtete kürzlich, dass im Oktober die Zahl der abgebrochenen Bauprojekte einen neuen Höchststand erreicht hat: 22 Prozent der Unternehmen gaben an, Projekte aufgrund von steigenden Zinssätzen und Baukosten abbrechen zu müssen.
„Die Situation verschlechtert sich weiter und immer mehr Projekte scheitern an steigenden Zinssätzen und Baukosten“, sagt Klaus Wohlrabe, Leiter der Ifo-Forschungsabteilung.
EZB erhöht Leitzins von Null auf 4,5 %
Als Reaktion auf den schnellen Anstieg der Inflation in der Eurozone hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins innerhalb eines Jahres von Null auf 4,5 % erhöht.
Diese zusätzlichen Kosten belasten den Sektor schwer, da viele ehemals profitable Bauprojekte unrentabel geworden sind. Und da die deutsche Regierung ihr Ziel, im Jahr 2022 und 2023 jeweils 400.000 neue Häuser zu bauen, nicht erreicht hat, werden die Mieter die Hauptlast der Krise tragen.
Keine Zeit zum Mieten, keine Zeit zum Kaufen
Man kann sich leicht vorstellen, was passiert, wenn Städte wie Berlin es nicht schaffen, genügend neue Wohnungen zu bauen, während die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum stark ansteigt. Laut Wirtschaftswoche sind bereits über 99 Prozent der Wohnungen in der Stadt belegt, was wenig Spielraum für Veränderungen lässt.
In ihrem Bericht über den Zustand des Marktes stellte die Deutsche Vereinigung für Immobilieninvestitionen (DAVE), die Makler vertritt, fest, dass in den 25 von ihr untersuchten Städten die Basis-Mietpreise im vergangenen Jahr um fünf bis zwölf Prozent gestiegen sind, hauptsächlich aufgrund von übermäßiger Nachfrage und geringerem als erwartetem Angebot. Und solange es keine Anzeichen für eine Abschwächung der Nachfrage gibt, könnten die Mieten weiter steigen.
Auf dem Papier zeigt sich eine umgekehrte Situation bei den Wohnungspreisen. Nachdem sie 2022 ihren Höhepunkt erreicht hatten, sind sie um mehr als zehn Prozent gefallen. Für das Jahr 2024 prognostiziert eine Gruppe von 14 Experten, die quartalsweise vom Nachrichtenagentur Reuters befragt werden, einen weiteren durchschnittlichen Rückgang um 2,8 Prozent, nach einem Gesamtrückgang von 8 Prozent im Jahr 2023.
Hauptverantwortlicher dafür ist erneut der Zinsanstieg der EZB, der das Zeitalter der günstigen Hypothekendarlehen beendet.
„Die neuen wirtschaftlichen Bedingungen machen den Immobilienkauf für immer mehr Menschen unmöglich“, sagt Carsten Brzeski, Chefökonom der ING. BayernLB-Analyst Sebastian Schneider erklärt die Folgen: „Der Zinsanstieg hat etwa die Hälfte aller potenziellen Käufer vom Immobilienmarkt verdrängt“.
Dies entspricht den Daten, die von DAVE veröffentlicht wurden, wonach die Immobilienverkäufe in Deutschland in der ersten Hälfte des Jahres 2023 um die Hälfte zurückgegangen sind und knapp unter 15 Milliarden Euro lagen – der niedrigste Stand seit 2012. Schneider fügt hinzu, dass die laufenden Kosten für Heizung, Strom und kommunale Gebühren deutlich gestiegen sind, was zu erhöhten Ausgaben für Hausbesitzer führt.
Aussichten düster, aber nicht alles ist verloren
Obwohl es wenig Anzeichen dafür gibt, dass sich die Situation im Immobiliensektor oder in der deutschen Wirtschaft insgesamt in naher Zukunft verbessern wird, werfen nicht alle Analysten einen langen Schatten auf das nächste Jahr.
Sowohl DAVE als auch die Immobilienlobbygruppe IVD glauben, dass eine Erholung des Marktes im Jahr 2024 möglich ist.
Guido Stracke, Geschäftsführer des Maklernetzwerks DAVE, meint, dass der Markt sich in einer „Konsolidierungsphase“ befindet, die den Beginn der Erholung schon Anfang 2024 dank abnehmender Inflation und Normalisierung der Baupreise ermöglichen könnte.
Angesichts der Tatsache, dass das Statistische Bundesamt im Oktober berichtete, dass die Preise für fast alle Materialien in der ersten Hälfte des Jahres 2023 deutlich über dem Vorkrisenniveau lagen, scheint diese optimistische Prognose jedoch fraglich.
Auch der IVD glaubt, dass sich der deutsche Immobilienmarkt mit der Zeit erholen wird, aber nicht vor dem vierten Quartal des nächsten Jahres. „Insgesamt ist die tatsächliche Entwicklung auf dem Markt und die Aussichten für den Immobilienmarkt besser als das aktuelle Investitionsklima“, sagt IVD-Präsident Dirk Wohltorf.
Schließlich erwartet das Forschungsinstitut Empirica nicht, dass der so bekannte Immobilienblase im Jahr 2024 platzen wird. Stattdessen wird, wie Tagesschau vom Empirica-Chef Rainer Braun erklärte, ein „Lock-In-Effekt“ einsetzen: Mieter werden davon abgehalten, neue Verträge mit viel höheren Mieten zu unterschreiben, und die Mieten für neue Mieter werden viel schneller steigen, was zu einer noch schlechteren Verteilung des ohnehin knappen Wohnraums führt.
