Эксперт по правовым вопросам ответил на все основные вопросы касаемо аренды жилья, счетов за газ и прав арендаторов.

Права арендаторов жилья в Германии: вопрос — ответ

Права арендаторов жилья в Германии обширны, о чем многие не знают. Эксперт по правовым вопросам Гилберта Хефнера ответил на все интересующие вопросы, касающиеся отопления помещений.

Читайте также: Немецкие домохозяйства отмечают рекордный рост расходов на отопление.

Может ли коммунальная служба перекрыть газ?

Если жильцы своевременно вносили арендодателю платежи за обслуживание, но арендодатель не оплатил счет за газ, то жители имеют право на снижение арендной платы.

Права и обязанности участвующих сторон определяются соответствующими договорными отношениями. В этом случае поставщик газа имеет договор только с арендодателем. Если домовладелец имеет значительную задолженность по платежам, поставщик может отключить газ. Но только после предварительного уведомления.

В этой ситуации арендаторы могут оказать давление на арендодателя. То есть запросить снижения арендной платы. Потому что в таком случае неисправность газоснабжения — это проблема домовладельца.

Права арендаторов жилья в Германии: могут ли арендаторы расторгнуть договор без уведомления?

Если речь не идет об очень кратковременном прекращении подачи газа, то по закону можно расторгнуть договор по уважительной причине без соблюдения срока уведомления. Но для большинства арендаторов это не самый лучший вариант, поскольку сейчас очень трудно найти другую квартиру по разумной цене.

Права арендаторов жилья в Германии: за отключение газа можно потребовать снижение арендной платы. Фото: Vova Shevchuk / Shutterstock.com

Права арендаторов жилья в Германии: что делать, если арендодатель требует от жильцов высокие авансовые платежи?

Авансовые платежи по операционным расходам могут производиться только после корректировки установленной годовой суммы. Арендодатель и арендатор вправе договориться о раннем увеличении авансового платежа, который, вероятно, покроет ожидаемые расходы. В качестве альтернативы следует рассмотреть вариант, при котором арендатор создает резерв для оплаты следующего счета.

В любом случае арендатор должен принять меры предосторожности в связи с развитием цены на газ, если только у него нет значительных сбережений. Если арендатор значительно отстает в оплате эксплуатационных расходов, то ему может грозить расторжение договора. Более того, домовладелец может подать в суд на арендатора с требованием оплаты, а затем послать судебного исполнителя в дом.

Права арендаторов жилья в Германии: что делать, если нет возможности платить за отопление и горячую воду?

Первым шагом должно стать обращение к арендодателю с просьбой об отсрочке или рассрочке платежа. Также рекомендуется проверить, есть ли у вас право на государственную помощь. Недавно федеральное правительство объявило, что оно значительно расширит группу людей, имеющих право на жилищное пособие. Кроме того, жилищное пособие будет включать приятный бонус на отопление.

Если нет возможности оплатить газ и электричество, то можно попросить отсрочку. Фото: Maryia_K / Shutterstock.com

Какие дополнительные расходы арендодатель может переложить на арендатора?

Арендодатель может передавать вспомогательные расходы, только если это оговорено в договоре аренды. Кроме того, в договоре аренды должны быть точно указаны вспомогательные расходы, подлежащие распределению, что можно сделать, обратившись к Постановлению об эксплуатационных расходах. Плата за какие-то услуги, которые не упомянуты в этом постановлении, можно не оплачивать.

Распределяемые расходы включают в себя расходы на водо‑, газо- и электроснабжение, вывоз мусора, услуги охраны и уборку дома. А также налог на недвижимость. Расходы на управление имуществом, техническое обслуживание и ремонт не могут быть переложены на плечи жильцов.

Авансовые платежи по вспомогательным расходам должны погашаться ежегодно. Расчетный период не обязательно должен соответствовать календарному году. Например, в качестве расчетного периода можно выбрать период с 1 июля по 30 июня следующего года.

Эксплуатационные расходы должны быть распределены между всеми квартирами в здании, независимо от того, заняты они или не заняты. Это означает, что арендодатель должен нести расходы на обслуживание, относящиеся к пустующей квартире. Он не может распределять их между другими жильцами.

Все дополнительные расходы должны быть прописаны в договоре аренды. Фото: Friends Stock / Shutterstock.com

Когда арендодатели обязаны модернизировать систему отопления и как жильцы могут это контролировать?

Согласно немецкому закону об энергетике зданий (Gebäudeenergiegesetz, GEG), котлы, работающие на жидком или газообразном топливе и установленные до 1 января 1991 года, больше нельзя эксплуатировать. А после 2026 года запрещается устанавливать новые нефтяные и угольные котлы.

Права арендаторов жилья в Германии: кто должен нести расходы по налогу на выбросы CO2?

До сих пор налог на выбросы CO2 можно было полностью переложить на арендатора через отчет об эксплуатационных расходах. Однако для того чтобы не оставлять арендатора в одиночку нести расходы, связанные с неэффективной системой отопления или плохой теплоизоляцией здания, с 2023 года будет применяться положение о том, что арендодатель должен нести расходы по налогу на CO2.

Чем хуже энергетическое состояние здания, тем большую долю расходов должен нести домовладелец. Распределение зависит от выбросов CO2 на квадратный метр в год. Например, домовладелец должен нести 90% расходов на выбросы CO2. И если энергетический баланс составляет 52 кг CO2 на квадратный метр в год или более. Доля домовладельца снижается при выбросах менее 12 кг CO2 на квадратный метр в год.

Может ли арендатор участвовать в расходах на энергоэффективную реконструкцию?

В принципе, арендодатель должен нести расходы на ремонт здания или системы отопления. Модернизация сюда тоже входит. Согласно § 559 Гражданского кодекса Германии (BGB), арендодатель может увеличить годовую арендную плату на 8%, чтобы покрыть затраты, понесенные на модернизацию. Однако расходы, которые в любом случае потребовались бы для проведения ремонтных мероприятий, должны быть вычтены.

В консультационных центрах Германии по вопросам энергетики могут помочь разобраться в своих правах. Фото: flyingv3 / Shutterstock.com

Таким образом, только фактически понесенные затраты на модернизацию могут быть использованы в качестве основания для повышения арендной платы. Кроме того, существует ограничение. Арендная плата не может увеличиться более чем на 3 евро за квадратный метр в течение 6 лет в связи с модернизацией.

Разрешается ли арендатору отключать отопление в отдельных помещениях в целях экономии средств?

В связи с постановлением, вступившим в силу 1 сентября 2022 года, действие пунктов договоров аренды, обязывающих арендатора поддерживать определенную минимальную температуру в арендуемых помещениях, приостановлено до 28 февраля 2023 года.

Это не влияет на обязанность арендатора предотвратить ущерб арендованному имуществу путем надлежащего отопления и вентиляции. Таким образом, может ли арендатор оставить отдельные помещения полностью неотапливаемыми, зависит от конкретных обстоятельств. Например, от расположения помещений и состояния окон.

Читайте также:

Подпишитесь на наш Telegram
Получайте 1 сообщение с главными новостями за день, каждый вечер по будням.

Обсуждение

Подписаться
Уведомить о
guest
0 комментариев
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии